來源：市場(chǎng)資訊

（來源：深圳房產(chǎn)在線）

在深圳樓市的江湖里，“舊改”曾是財(cái)富爆發(fā)的代名詞。一張紅色的“拆”字，往往意味著一個(gè)階層的跨越。然而，進(jìn)入2025年，這個(gè)神話似乎正加速破滅。

日前，龍崗區(qū)園山街道保安社區(qū)一則公告引起了業(yè)內(nèi)震動(dòng)：坳一、坳二片區(qū)城市更新單元正式宣告失效。

這不僅是龍崗今年首個(gè)掉隊(duì)的舊改項(xiàng)目，更像是一塊倒下的多米諾骨牌，揭開了深圳舊改市場(chǎng)殘酷的“大洗牌”序幕。

01

離場(chǎng)潮：從“眾星捧月”到“黯然出局”

這已經(jīng)不是龍崗舊改項(xiàng)目第一次遭遇“被動(dòng)離場(chǎng)”了。截至目前，龍崗區(qū)已有7個(gè)城市更新單元計(jì)劃正式宣告失效。

這些項(xiàng)目大多因?yàn)槲茨茉谟行趦?nèi)完成規(guī)劃報(bào)批，觸碰了深圳市城市更新計(jì)劃管理的紅線，不得不自動(dòng)“出局”。

從數(shù)據(jù)來看，這些被放棄的“蛋糕”并不小。其中，橫崗社區(qū)上圍片區(qū)更新單元的擬拆除面積高達(dá)11.59萬平方米。

如果放在五年前，這絕對(duì)是各大房企爭(zhēng)相競(jìng)逐的香餑餑。但在當(dāng)下，它成了“燙手的山芋”。

更有深意的是，這些失效項(xiàng)目背后，隱隱浮現(xiàn)出昔日地產(chǎn)巨頭的身影：石灰圍片區(qū)關(guān)聯(lián)著恒大，新利廠項(xiàng)目與佳兆業(yè)有著千絲萬縷的聯(lián)系。

曾經(jīng)的“舊改之王”，如今深陷流動(dòng)性泥潭。開發(fā)主體的資金“斷供”，直接宣判了這些項(xiàng)目的“死刑”。

根據(jù)政策，計(jì)劃失效后，2年內(nèi)不得再次上報(bào)。這意味著，這些地塊的蝶變之路，至少被按下了兩年的暫停鍵，甚至可能面臨長(zhǎng)久的荒廢。

02

延期潮：40多個(gè)項(xiàng)目的“生死時(shí)速”

比起那些已經(jīng)宣告“腦死亡”的項(xiàng)目，更多的項(xiàng)目正在“重癥監(jiān)護(hù)室”里掙扎求生。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過去一年內(nèi)，龍崗區(qū)明確提出延期的舊改項(xiàng)目已超過40個(gè)。僅今年以來，就有16個(gè)項(xiàng)目加入了延期大軍。

翻開這份名單，水徑社區(qū)上水徑片區(qū)、園山街道荷坳舊村、龍崗街道格水片區(qū)等一眾“老牌”項(xiàng)目赫然在列。

這是一場(chǎng)和時(shí)間的賽跑，也是一場(chǎng)心態(tài)的博弈。

2025年5月，龍崗區(qū)曾下達(dá)過一份“最后通牒”：對(duì)27個(gè)早期立項(xiàng)但未明確有效期的項(xiàng)目，統(tǒng)一設(shè)定2年有效期，至2027年5月截止。

這其中包括了立項(xiàng)已超過10年的坂雪崗科技城04單元、木棉灣片區(qū)等。

對(duì)于這些“僵尸項(xiàng)目”而言，這不僅是通牒，更是清場(chǎng)。如果再無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，等待它們的將是同樣的注銷結(jié)局。

03

深度分析：為什么“舊改”玩不動(dòng)了？

放眼全深圳，舊改熄火并非龍崗一地的孤例。截至去年底，全市已有38個(gè)項(xiàng)目宣告失效，另有57個(gè)項(xiàng)目處于超期未調(diào)出的灰色地帶。深圳舊改，為什么突然從“快進(jìn)”切換到了“倒車”模式？

算賬邏輯生變

首先，是“算賬”的邏輯變了。 過去，舊改靠的是房?jī)r(jià)上漲的紅利覆蓋拆遷成本。

在房?jī)r(jià)單邊上漲的年代，只要地拿得下來，怎么算都是賺。如今，深圳房?jī)r(jià)進(jìn)入深度調(diào)整期，新房限價(jià)、去化周期拉長(zhǎng)，而拆遷補(bǔ)償?shù)奈缚趨s沒那么容易縮小。一旦投入產(chǎn)出比失衡，房企選擇“及時(shí)止損”反而成了最理性的商業(yè)決策。

房企資金承壓

其次，是房企的“血條”空了。 舊改是典型的“長(zhǎng)周期、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)”游戲。從立項(xiàng)到動(dòng)工，少則五年，多則十年。

在融資渠道收窄、現(xiàn)金流緊繃的當(dāng)下，大部分民營(yíng)房企連保交付都精疲力竭，根本無力支撐舊改這個(gè)動(dòng)輒數(shù)十億的“燒錢黑洞”。

政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)型

最后，是政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)型。 深圳已經(jīng)明確從“大規(guī)模大拆大建”轉(zhuǎn)向“城中村改造”與“保障性住房建設(shè)”并舉。

過去那種寄希望于通過舊改實(shí)現(xiàn)土地增值、房企賺取暴利的路子，已經(jīng)越走越窄了。

04

剛需和投資客，該清醒了！

舊改失效潮的背后，折射出深圳城市發(fā)展邏輯的重構(gòu)。過去，大家喜歡對(duì)著舊改規(guī)劃圖買房，覺得買了旁邊就是未來的財(cái)富中心。現(xiàn)在看來，這種“畫大餅”的風(fēng)險(xiǎn)正在激增。

對(duì)于廣大購(gòu)房者而言，我們要習(xí)慣深圳樓市的“去濾鏡化”。那些掛著“舊改潛力股”標(biāo)簽的遠(yuǎn)郊盤，如果開發(fā)商實(shí)力不濟(jì)、項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，極有可能成為未來十年的“套牢盤”。

深圳舊改，不再是“躺贏”的代名詞。這場(chǎng)大退潮，其實(shí)是市場(chǎng)在替我們篩選掉那些虛火旺盛的泡沫。 告別舊夢(mèng)，腳踏實(shí)地，或許才是2025年深圳樓市最正確的打開方式。

對(duì)此，你有什么看法呢？

來源：薈玩龍華