最近追海南的調規公示，眼睛都花了。

從海口到三亞，從東海岸到西海岸，一股強勁的"商改住"浪潮正在南北雙城同步上演。

這不是某個地塊的孤立動作，而是一場有政策背景、有統一邏輯的系統性土地結構調整。

今天就把最近這波最重磅的調規案例，一次性盤清楚。

Part 1

三亞：鳳凰海岸北單元CBD"一分為三"

5月初，三亞中央商務區管理局聯合深圳市城市規劃設計研究院，發布了《三亞中央商務區鳳凰海岸北單元詳細規劃（修編）》的必要性論證報告。

先看基本盤面：

鳳凰海岸北單元地處三亞灣沿線，東至勝利路，西至三亞灣，南至光明街，北至迎賓路，總面積約0.65平方公里，是三亞CBD的重要城市建成單元之一。

一個關鍵數據——單元內超70%的土地已經出讓/劃撥。

也就是說，這次動的是真真切切的"存量"。

CBD被重新劃分為三類單元：

• 重點優化單元：鳳凰海岸南單元、鳳凰海岸北單元
• 適時優化單元：東岸單元、海羅單元、月川單元
• 繼續使用單元：河口單元

值得一提的是，月川單元早在今年年初已經率先批后公示，大規模商辦調整為住宅，住宅用地占比超過45%（據公開信息推算）。

可以預見，鳳凰海岸北單元大概率也會沿著這個方向走。

規劃范圍

為什么動？官方說得很直白：

公告明確指出，本次調整為單元層級詳細規劃強制性內容的確定，屬于"詳細規劃重大修改"。修編的核心邏輯之一，就是"貫徹城市'內涵式'發展，盤活存量商服用地"。

官方也給出了明確的路徑方向：

• 支持商服用地轉型發展旅游業、現代服務業、高新技術產業
• 依規依程序調整為安居房、租賃住房用地
• 經評估論證確需改變為市場化商品住宅的，可參照104號文采取"收回—調規—供應"的方式

還有兩個現狀問題被官方直接點名：

1. 單元內需重點補足"一老一小"公共設施
2. 南部部分老舊社區建筑風貌與濱海一線整體城市風貌沖突

翻譯一下：老舊小區動遷的信號，已經很明顯了。

Part 2

海口國興CBD：中海保利對面的"小而精"

說完三亞，再看海口。

在國興CBD這個寸土寸金的地方，《大英山新城市中心區控制性詳細規劃深化調整（修改）》擬將C23-3地塊調整出來。

地塊畫像：

• 總用地8871平方米，約合13.31畝
• 位置：正對面就是中海·明德里和保利·和頌
• 出門即龍昆南路，步行范圍覆蓋日月廣場、星光匯商業街、紅城湖公園
• 劃入紅城湖學校片區

這塊地雖然面積不大，但地段含金量拉滿。當年中海·明德里拿下時曾是海口地王，保利·和頌開盤也是一房難求。

調規原因官方也寫得明明白白：緩解海口商務金融用地過剩，改善片區商住比例失衡，優化職住平衡。

說人話就是——國興的寫字樓蓋得太多了，空置率高，但想在國興安家的人卻沒房可買。

大英山C23-3地塊區位

Part 3

海口五源河：資規局"千字文"回應質疑

4月27日，海口市自規局發布了XY0503016地塊規劃修改公示——這一次炸出的水花可不小。

核心調整：

• 地塊總面積約176畝，原為商業/商務金融/交通場站混合用地
• 92.33畝調整為二類城鎮住宅用地
• 83.7畝調整為留白用地
• 位置：五源河體育場南側

由于五源河文化體育中心是海南省規模最大、等級最高的綜合性文體中心（周杰倫、華晨宇、坎耶·維斯特等頂流都在這演過），這次調整引發的討論也最激烈。

地塊修改內容示意圖

市民的三大質疑：

1. 演唱會、賽事高分貝噪聲與居住屬性沖突
2. 大型活動人流疊加交通承載壓力
3. 公共空間被切割，破壞文體中心整體性

海口資規局從5個維度給予了回應：

關于噪聲，提出"三重緩沖"：住宅北側退7米綠化帶+15米規劃綠化帶+60米道路紅線，形成83米緩沖區；臨路住宅禁設開敞陽臺，臥室背向文體中心；高性能隔聲門窗與外墻系統。

關于交通，商改住后高峰小時生成交通量會顯著下降，新增南側、西側兩條城市支路，住宅主出口避開主干道。

關于整體性，強調該地塊原本就不是文體核心區用地，調整不干擾"一場多館"格局，并取消原弧形道路優化為兩條城市支路。

城市設計管控上也很細致：連續等高建筑不超過3棟，臨路立面公建化率不低于60%，主色調采暖白與淺米色，不設封閉圍墻。

此外，還提到未來將在場館周邊優先啟動"1.5級開發"，引入餐飲、零售、文創體驗等輕資產業態。

整個五源河片區總占地超過400公頃，總投資逾300億元。公示時間截至5月27日。

Part 4

海口西海岸：三天內再釋放約150畝商改住

西海岸的節奏更猛。

繼此前341畝"商改住"之后，4月中下旬海口自規局又連發兩則規劃修改啟事：

① 長流起步區 XY0307002地塊

• 面積42827㎡（約64.3畝
• 由商務金融用地→二類城鎮住宅/商務金融/旅館混合用地
• 容積率3.1，可建筑面積約13.27萬方
• 住宅占比≤66%（約8.75萬方），商務金融≥17%，旅館≥17%
• 位置：海口國際會展中心正對面，疑為合甲·寰宇海灣6號院項目

長流起步區 XY0307002地塊修改主要內容

② 西海岸新區南片區 A6401、A6601、A6801地塊

• 三宗地合計約86.4畝
• 原均為商業商務用地，調整為二類住宅+幼兒園+城鎮服務設施
• 住宅用地75.1畝，占比約87%
• 容積率均為2.5，住宅可建面積約12.5萬平米
• 位置：人大附中海口實驗學校西海岸校區一路之隔

兩次調整合計商改住面積約150.7畝。加上此前的341畝，西海岸短期內商改住總規模已接近500畝，釋放的住宅用地超過230畝。

西海岸新區南片區 A6401、A6601、A6801地塊修改內容

Part 5

四大案例的共同邏輯：不是巧合

把這四個案例放一起看，背后的底層邏輯高度一致：

第一，政策依據統一。

都指向兩份關鍵文件：

• 自然資源部、國家發改委《關于實施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》（2024年104號文
• 海南省資規廳、住建廳《關于盤活存量商服用地和商辦用房的意見》

這些文件給出了明確的盤活路徑：轉型發展鼓勵產業、調整為安居房/租賃住房、或經評估后"收回—調規—供應"轉為市場化商品住宅。

第二，問題指向一致。

無論是三亞CBD還是海口國興、西海岸，核心都是同一個問題：2020年前后出讓的大量商服用地開發停滯，寫字樓供過于求，空置率高企。

三亞鳳凰海岸有大唐、紫金的地塊進度緩慢（大唐三亞總部基地2025年12月才封頂，深交所掛牌轉讓無人問津）；海口商辦市場供過于求，部分地段寫字樓空置率處于高位區間。

第三，調整手法相通。

均為"重大修改"級別調整，需要經過必要性論證、聽證、專家論證、批前公示等一整套法定程序。而且都強調一點——土地出讓后調整為商品住宅用地的，原則上要依法收回，重新招拍掛供地（符合國家和海南相關政策的情形除外）。

第四，配套同步補強。

四個項目的修編方案里都不同程度提到了補齊"一老一小"、教育、醫療、社區服務等公共服務設施短板。三亞鳳凰海岸北單元要落實《三亞市社區生活圈專項規劃》《三亞市教育用地布局專項規劃》等專項規劃；海口五源河提出"1.5級開發"；西海岸新規劃地塊配套幼兒園用地。

Part 6

這波操作釋放了什么信號？

對城市而言，是對2020年那一輪"商務金融用地大躍進"的糾偏。

寫字樓蓋太多了，產業起不來，土地就只能空著。

與其讓資源沉睡，不如調規盤活。

對市場而言，優質地段新增住宅供應，對改善型需求是利好。

比如國興C23-3的中海保利對面位、鳳凰海岸的一線海景位、五源河體育場邊的稀缺位，這些都是過去難得一見的"凈地"重新入市。

對開發商而言，既是機會也是洗牌。

原持有方如果無力開發，土地可能被收回重新招拍掛，有實力的房企將迎來新一輪核心地段搶地戰。

當然，爭議也是真實存在的。

五源河那場市民質疑就是典型代表——文體中心旁建住宅，噪聲、交通、公共空間都是現實問題。

這也提醒我們：調規不是萬能藥，怎么調、調完怎么管、配套怎么跟上，比"改不改"本身更重要。

海南樓市正在經歷一次結構性重塑。

接下來哪些地塊會率先掛牌？會被哪些房企接盤？產品定位和售價又會如何？我們會持續關注。

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