來源：市場資訊

（來源：中國地產(chǎn)基金百人會）

去年參與過一個公園商業(yè)項目的交流會。

開發(fā)商拿出客流數(shù)據(jù)，周邊公園日均進園人次超過兩萬，節(jié)假日能到五六萬。PPT上有一頁特別醒目：公園自帶流量，商業(yè)轉(zhuǎn)化潛力巨大。然后是一套規(guī)劃，綠植圍繞、露臺餐廳、精品零售、濱水市集，設(shè)計圖做得很漂亮，甚至有點讓人心動。

會上沒什么人提出異議。大家都在談商機、談場景、談體驗升級。

老陳問了一個沒有人問的問題：這兩萬人，有多少是來公園遛狗散步的，有多少是來公園消費的？

沉默了幾秒。答案是：還沒有做過這個分層研究。

這個細(xì)節(jié)，其實就是整個城市型公園商業(yè)最核心的悖論：公園的流量是真實的，但它和商業(yè)消費之間，隔著一道很多人沒看見的墻。

公園商業(yè)這兩年確實熱。艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，2025年中國一線及新一線城市公園商業(yè)體數(shù)量將達150個，全國TOP30城市公園商業(yè)面積占比從2020年的3.7%上升到2025年預(yù)估的17.6%（數(shù)據(jù)來源：艾媒咨詢2025年公園商業(yè)市場報告及騰訊商業(yè)洞察報道）。熱度沒有問題，但熱度掩蓋了這條賽道真正的難度。

這篇文章，老陳想把公園商業(yè)的難、痛，以及一些真實有效的解法，說清楚。

最大的難：公園客流和商業(yè)客流，根本不是同一批人

公園自帶人流，這是公園商業(yè)最大的吸引力，也是最大的誤判來源。

進公園的人，動機是多元的，而且大部分動機跟消費沒有直接關(guān)系。晨練的大爺大媽、下午遛娃的家長、傍晚跑步的上班族、周末來拍照打卡的年輕人——這些人都是真實的公園客流，但他們在公園里的行為模式，跟傳統(tǒng)商業(yè)的目的性消費客流完全不同。

目的性消費客流是：我今天出門，目標(biāo)是要買什么或者吃什么，我去了那個地方，發(fā)生了消費行為，然后走了。

公園客流是：我今天出門散步（或遛狗、或跑步），順便逛了逛，如果有特別吸引我的東西，我可能會停下來。

"順便"和"目的"之間，是巨大的轉(zhuǎn)化率差距。

老陳見過數(shù)據(jù)最好看的公園商業(yè)項目，日均進園兩萬人，商業(yè)區(qū)日均進店客流不到八百。換算一下，轉(zhuǎn)化率4%。對標(biāo)一個同地段的傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)，自然客流轉(zhuǎn)化率通常能到15%到25%。

這不是說公園商業(yè)不行，而是說：如果你用傳統(tǒng)商業(yè)的邏輯來做坪效預(yù)測，最終的結(jié)果一定會讓你大跌眼鏡。公園人流量不等于商業(yè)消費客流，這一步認(rèn)知不做清楚，后面的一切規(guī)劃都是建在沙灘上的。

最痛的痛：政策天花板，限制了商業(yè)密度的上限

城市公園的用地性質(zhì)是綠地，不是商業(yè)用地。這個基礎(chǔ)條件，決定了公園內(nèi)商業(yè)開發(fā)的物理上限非常低，而且各地政策差異極大，落地過程充滿不確定性。

日本在2017年推出Park-PFI制度，把城市公園商業(yè)化開發(fā)的建筑覆蓋率從2%放寬到了最高12%，并允許私營企業(yè)以最長20年的運營周期進入，這才讓三井不動產(chǎn)的RAYARD宮下公園、久屋大通公園得以做到今天的商業(yè)深度（數(shù)據(jù)來源：澎湃新聞城市公園商業(yè)化系列報道）。

國內(nèi)的情況是：政策正在松動，但還沒有形成統(tǒng)一框架。成都在2021年就出臺了《關(guān)于進一步加強成都城市公園（綠道）場景營造和業(yè)態(tài)植入規(guī)范管理的指導(dǎo)意見》，明確了不同類型城市公園的商業(yè)用地面積配置范圍。深圳從2025年5月1日起施行的《深圳經(jīng)濟特區(qū)公園條例》也進一步明確了綜合公園、專類公園引入社會資本經(jīng)營餐飲、零售等配套服務(wù)的法律依據(jù)（數(shù)據(jù)來源：新華網(wǎng)2025年8月城市公園報道）。上海則發(fā)布了《公園、綠地與"一江一河"濱水開放空間設(shè)施配建管理導(dǎo)則》。

三個城市，三套規(guī)則，各不相同。更麻煩的是，很多二三線城市根本還沒有出臺相應(yīng)的具體指引，公園商業(yè)項目要落地，得一事一議，跟多個部門分別談，審批周期動輒一年以上，很多項目還沒有開始建就已經(jīng)耗掉了大量時間成本。

政策的不確定性，比市場的不確定性更讓人頭疼。因為市場不好，你可以調(diào)整策略；政策沒法落地，你什么都做不了。

這就是為什么公園商業(yè)項目高度集中在一線城市和新一線城市——那里政策相對清晰，有執(zhí)行先例，操盤團隊能夠找到路徑。二線以下城市做公園商業(yè)，政策風(fēng)險是頭號問題，不是市場問題。

最難算的賬：養(yǎng)護成本是一個隱秘的坑

做公園商業(yè)的人，前期預(yù)算里通常會漏掉一件事：綠化養(yǎng)護。

公園商業(yè)的賣點是自然生態(tài)——綠植、草坪、水景、大樹。但這些東西不會自己長，需要持續(xù)的專業(yè)養(yǎng)護。根據(jù)相關(guān)測算，一個中型公園商業(yè)項目，年度綠化養(yǎng)護成本在120萬到1200萬元之間，核心變量是綠化面積和植物種類（數(shù)據(jù)來源：騰訊商業(yè)洞察2025年公園式商業(yè)體分析報道）。

這個數(shù)字不小。

傳統(tǒng)購物中心的硬質(zhì)地面維護成本是可預(yù)期的，綠化就是些盆栽，壞了換新的。公園商業(yè)的喬木灌木成片種植，一旦出現(xiàn)問題——大樹患病、草坪退化、水景變綠藻——修復(fù)成本和修復(fù)周期都不可控。更棘手的是，這部分成本不產(chǎn)生租金收入，純粹是運營支出，很多項目在做財務(wù)模型的時候嚴(yán)重低估了這塊。

順便說一句，公園商業(yè)還有一類養(yǎng)護成本更難被量化：形象維護成本。公園里的木棧道腐爛了、導(dǎo)示牌掉色了、公共座椅壞了三個月沒人修——這些細(xì)節(jié)的失控，對消費者體驗的打擊是直接的，但它進不了財務(wù)報表，不會在月度會議上被討論，直到消費者開始不來、口碑開始下滑才被察覺。

這不是個小問題。前三篇文章聊過，非標(biāo)空間的容錯率極低，公園商業(yè)尤其如此——消費者到這里是為了感受"好的狀態(tài)"，一根斷了的木樁、一塊積了雨水的洼地，足以毀掉整個下午的體驗感。

最容易被忽視的痛：天氣是最大的不可控運營變量

所有的商業(yè)運營都受天氣影響，但公園商業(yè)受天氣影響的程度，是傳統(tǒng)封閉式商場的三到五倍。

成都的冬天陰雨天氣超過三分之一，北京的春天沙塵暴頻繁，廣深的梅雨季長達兩個月。在這些氣候條件下，公園商業(yè)的露天區(qū)域基本等于停擺。消費者不是不想來，是沒有辦法待——沒有遮蔽的座位，沒有可以閑逛而不被淋濕的路徑，沒有合適的室內(nèi)緩沖空間。

來過一次沒有好天氣的公園商業(yè)，很多人不會來第二次。

老陳調(diào)研過一個戶外市集型的公園商業(yè)，平日的客流數(shù)據(jù)很漂亮，周末晴天可以達到四千人次。但一個雨天，客流不到三百。這個項目的月度運營數(shù)據(jù)，完全被雨天拖垮——成都那年秋天多雨，連續(xù)三個周末都下雨，整個季度的運營收入比預(yù)算低了40%。

天氣不是意外，是公園商業(yè)的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。

問題在于，大多數(shù)公園商業(yè)項目在規(guī)劃階段沒有做系統(tǒng)的氣候風(fēng)險評估，也沒有針對雨天設(shè)計配套的運營預(yù)案和物理遮蔽方案。這不是運氣問題，是規(guī)劃時的疏忽，但它的后果在運營期才會被完整地感受到。

先說兩個真正有效的解法，再說一個方向性的判斷

痛點說了這么多，不是為了勸人不做公園商業(yè)，而是為了讓做這件事的人把這些問題真正列進決策依據(jù)里，而不是靠感覺和情懷往前沖。

解法之一：從規(guī)劃階段就分開公園人流和商業(yè)人流，分別做動機研究。

這件事聽起來理所當(dāng)然，但很少有項目真正做到。具體方法是：在目標(biāo)公園里做一段時間的觀察，記錄不同時段、不同天氣、不同客群的行為路徑，摸清楚哪些人在公園里有"停留和消費的意愿"，他們的停留點在哪里，他們的消費動機是什么。這個研究的結(jié)論，應(yīng)該直接影響商業(yè)的選址、業(yè)態(tài)、以及規(guī)模設(shè)計——而不是用公園總?cè)肆鞒艘砸粋€"轉(zhuǎn)化率估算"來做財務(wù)模型。

深圳大運天地的成功，很大程度上是因為它從一開始就清楚：大運公園的核心人流是體育健身客群，商業(yè)的定位圍繞這個客群的需求來做，而不是做一個碰運氣的泛消費場景。它把演唱會、賽事作為流量核心，商業(yè)跟著內(nèi)容走，而不是商業(yè)獨立存在等人流自然轉(zhuǎn)化（數(shù)據(jù)來源：筑格公園商業(yè)盤點）。

解法之二：把天氣風(fēng)險做成一個設(shè)計命題，而不是運營補救命題。

雨天應(yīng)對，不是開業(yè)后再想辦法，而是應(yīng)該在設(shè)計階段就被寫進空間規(guī)劃里。具體講，就是要保證不管什么天氣，消費者在商業(yè)區(qū)里都能有一條"干燥路徑"——從停車場到室內(nèi)休息區(qū)、從室內(nèi)到有遮蔽的外擺區(qū)，之間要有連續(xù)的遮蔽設(shè)計。這個路徑不需要覆蓋所有區(qū)域，但核心消費場景之間不能出現(xiàn)雨天斷檔。

成都此地CyPARK在空間設(shè)計上有一個細(xì)節(jié)值得參考：它的半室內(nèi)公共區(qū)域和有頂篷的外擺區(qū)被刻意打通，讓雨天的消費者依然可以在有保護的空間里流動，不會因為天氣被"困"在某個角落。這不是偶然，是設(shè)計團隊提前想到了成都的氣候條件（數(shù)據(jù)來源：筑格公園商業(yè)報道）。

還有一個方向性的判斷，老陳覺得值得單獨說。

公園商業(yè)最容易出錯的地方，是把公園當(dāng)成商業(yè)的背景板——公園在那里提供氛圍，商業(yè)在旁邊等著收割客流。這個邏輯的問題是：當(dāng)公園的吸引力下降，或者消費者的注意力轉(zhuǎn)移，商業(yè)就什么都沒有了，因為它沒有獨立的存在價值。

真正耐用的公園商業(yè)，是讓商業(yè)和公園互為內(nèi)容。消費者來公園，發(fā)現(xiàn)這里的商業(yè)內(nèi)容也是公園體驗的一部分，而不是一個插入的廣告。REGULAR源野做到了這一點——它的品牌選擇、空間設(shè)計、內(nèi)容活動，跟大源中央公園的自然屬性是有機結(jié)合的，而不是嫁接上去的。消費者去公園，順便逛了REGULAR；逛了REGULAR，覺得公園更值得來了。兩者互相加持，而不是互相消耗。

這個互為內(nèi)容的邏輯，需要從立項時就開始建立，而不是開業(yè)后再想辦法粘合。做到這一點的公園商業(yè)，才有可能從"借助公園的流量"變成"自己也是一個內(nèi)容目的地"，這才是護城河。

公園商業(yè)值得做，但要把它當(dāng)成一門高難度的生意來對待

城市型公園商業(yè)是一個真實存在價值的賽道。消費者對自然生態(tài)場景的需求是真實的，城市密度越來越高、能在公園里同時完成消費和放松的場所確實稀缺，戴德梁行的報告顯示，76%的消費者愿意為具有療愈屬性的空間支付20%的溢價（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行2024全球公園商業(yè)發(fā)展白皮書）。這個需求不是假的。

問題不在需求端，在供給端的執(zhí)行難度。

公園商業(yè)的難，難在它同時是一個物業(yè)管理題、一個政策協(xié)調(diào)題、一個氣候風(fēng)險題、一個客群精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化題——四道題全都要答對，項目才能跑通。任何一道答錯，收益就會大幅縮水。而傳統(tǒng)商業(yè)的難，大概只需要同時回答兩道題。

這不是在勸退，是在提醒：公園商業(yè)的失敗率比它的光鮮看起來的要高得多，目前市面上能被反復(fù)引用的成功案例，背后都有極其精細(xì)的前期研究和極其扎實的運營團隊。用同樣的預(yù)算、同樣的團隊去做一個公園商業(yè)，比做一個傳統(tǒng)非標(biāo)商業(yè)，犯錯誤的代價更高，因為養(yǎng)護成本、政策成本、氣候損失這些東西是不可逆的。

把它當(dāng)成一門高難度的生意來對待，而不是一張流量紅利的入場券。

想清楚了再進，進了就認(rèn)認(rèn)真真做——這是老陳見過的做成公園商業(yè)的人的共同特征。

（參考來源：艾媒咨詢《2025年公園商業(yè)市場報告》；戴德梁行《2024全球公園商業(yè)發(fā)展白皮書》；騰訊商業(yè)洞察《零售創(chuàng)新3.0：公園式商業(yè)體分析》；新華網(wǎng)2025年8月城市公園報道；澎湃新聞日本Park-PFI公園商業(yè)報道；仲量聯(lián)行《2025中國商業(yè)地產(chǎn)趨勢報告》）

轉(zhuǎn)自：商業(yè)不標(biāo)準(zhǔn)