魯法案例【2026】216

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案情簡介

辛某某與某房地產開發有限公司簽訂商品房預售合同，以按揭貸款方式購買房屋一套，支付首付款，并向銀行辦理貸款。案涉房屋辦理預告登記與抵押預告登記，但尚未交付，亦未辦理正式產權登記及抵押權登記。期間，辛某某突發疾病離世，其父母為法定第一順位繼承人，年事已高、無固定收入與穩定經濟來源，客觀上無力繼續償還房貸，亦不愿承繼案涉合同權利義務，購房自住的合同目的已無法實現。辛某某的父母遂訴至法院，請求解除商品房買賣合同及個人購房借款擔保合同，判令開發商返還首付款和已還貸款本息，并由開發商清償剩余銀行貸款。

法院審理

法院經審理認為，本案爭議焦點在于案涉商品房買賣合同及個人購房借款擔保合同應否解除，以及合同解除后的責任分配問題。

首先，關于合同解除問題。《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規定，因不可抗力或一方違約致使合同目的無法實現，當事人可以解除合同。本案買受人辛某某在合同履行期間因病死亡，其生前以自住目的訂立購房合同，現因主體消亡導致合同目的客觀上不能實現。作為法定第一順位繼承人的兩名原告均年邁且無固定收入，明確表示不繼承合同權利義務，亦無能力繼續履行合同。該情形屬于不可歸責于雙方當事人的事由，若繼續履行將對繼承人顯失公平，亦不符合合同訂立本旨，故案涉商品房買賣合同依法應予解除。相應地，借款擔保合同系以商品房買賣合同為基礎的從合同，主合同解除后，借款擔保合同的合同目的亦無法實現，應一并解除。合同解除時間應以起訴狀副本分別送達各合同相對方之日為準。

其次，關于合同解除后的法律后果。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規定，商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息，分別返還擔保權人和買受人。本案出賣人并無違約行為，系因不可歸責于雙方的事由導致合同解除，故應遵循風險共擔、公平返還、過錯免責的原則，處理后續返還與清償責任。商品房買賣合同及貸款合同解除后，出賣人應當將收取的購房款及貸款本息分別返還。據此，出賣人應向買受人繼承人返還已付首付款及買受人生前已償還的貸款本息；剩余銀行貸款本息，由出賣人直接向銀行清償。案涉房屋抵押權預告登記，應于貸款本息結清后予以注銷。

綜上，法院判決確認案涉合同解除，由出賣人承擔相應購房款及貸款本息的返還清償責任。

法官說法

購房置業是人民群眾最為關切的民生問題之一，商品房買賣及按揭貸款合同的履行，關系著每個家庭的居住保障、財產安全與生活穩定。本案系買受人在合同履行期間不幸去世，引發的合同解除及后續責任分配糾紛。商品房預售合同履行過程中，買受人死亡導致合同主體滅失、合同目的客觀上無法實現；其法定繼承人明確表示不愿繼承合同權利義務，且經審查確無能力繼續履行合同的，屬于不可歸責于合同雙方當事人的事由。此時不應機械要求繼承人一概繼承、繼續履約，而應結合繼承人的年齡、身體狀況、收入水平、生活負擔等現實因素綜合考量，對明顯缺乏履行能力的繼承人給予司法關懷與公平保護。此種情形下，準許解除合同，既符合《中華人民共和國民法典》關于 “合同目的不能實現” 的法定解除精神，也契合人民群眾對公平正義的樸素認知，更彰顯司法對住房民生權益的溫度與擔當。

同時需要明確，本案中房地產開發企業等均已依約履行合同義務，不存在違約行為。合同解除并非基于任何一方過錯，而是因買受人死亡這一客觀事件導致合同履行基礎喪失。人民法院在處理合同解除后的財產返還與貸款清償問題時，應嚴格遵循 “無過錯不擔責、公平返還、風險共擔” 的裁判理念，既不加重無過錯方責任，也不讓守約方遭受不合理損失。商品房買賣合同與按揭貸款合同解除后，由出賣人向繼承人返還已付購房首付款及已償還貸款本息，并由出賣人向金融機構清償剩余貸款本息。該處理方式既保護了老年繼承人的生存權益與財產權益，避免其因繼承合同背負過重經濟壓力，又保障了金融機構信貸資金安全，維護了房地產交易市場秩序，實現了多方利益平衡。

人民法院始終將人民群眾住房權益置于重要位置，對因意外、疾病等客觀原因導致購房合同無法繼續履行的困難家庭，依法給予公平救濟與適度傾斜保護，堅決杜絕“購房不成、負債纏身”的不公平結果。同時，依法維護無過錯房地產企業與金融機構的合法權益，守護交易安全與市場秩序，以公正司法踐行人民群眾 “住有所居” 的美好期待。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

第五百九十條 當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不免除其違約責任。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款 商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

來源：汶上法院