江蘇
刊登于《人民法院報》2026年5月12日6版
一棟4層8戶的住宅樓，頂樓屋頂損壞漏水，導致3樓業主財產受損，維修責任和損失賠償如何認定？近日，江蘇省蘇州市中級人民法院審結一起財產損害賠償糾紛案，明確在無物業服務場景下，全體業主系建筑物頂樓屋頂的共同管理人，負有共同維修的義務，判令4樓業主和建筑物原產權所有人共同承擔40%的賠償責任。
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案涉建筑物建于2000年，原產權所有人為農某公司，無物業公司提供管理服務。302室業主楊某自2024年前便發現家中出現輕微漏水，多次向農某公司反映并要求維修屋頂。2024年1月，石某通過拍賣方式購得該樓401室、402室。拍賣文件明確披露屋頂存在坍塌、滲漏水現象，并約定拍賣成交后維修費用由買受人自行承擔。2024年4月后，302室漏水情況顯著加劇。雨水從屋頂坍塌、破洞處滲入4樓，進而繼續下滲至3樓，導致楊某家中裝修及家電受損，于是提起訴訟，要求石某、農某公司維修屋頂并賠償損失12萬元。
審理中，法院根據楊某申請委托鑒定機構評估，其家裝損失為36400元，家電損失酌情認定3600元，合計損失4萬元。楊某明確不追加該建筑物其他5戶住宅的業主作為被告。
對該建筑物頂樓屋頂的維修義務主體如何認定的問題，法院認為，根據《中華人民共和國民法典》第二百七十一條、第二百七十三條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。本案中，建筑物竣工投入使用年限較長，逐步發生老化、破損，且無物業服務，屋頂作為建筑物專有部分以外的共有部分，其維修、維護義務依法應由該建筑物全體業主共同承擔，即包括楊某、石某在內的全體業主均系屋頂的共同管理人，負有共同維修的義務。
對楊某的財產損失所涉賠償責任如何認定的問題，法院明確，楊某家中漏水系屋頂大范圍破損、塌陷所致，該損失系長期積累形成，各方當事人的賠償責任應根據過錯程度合理劃分：其一，楊某作為屋頂共同維修義務人，自2024年前即知曉屋頂漏水情況，卻未采取合理、有效的防范措施避免損害結果擴大，其自身存在一定過錯，應自行承擔55%的賠償責任；其二，石某在拍賣購屋時，明知屋頂存在坍塌、漏水問題，其作為距離屋頂最近的頂樓業主，未及時對屋頂進行維修，亦未采取相應措施減輕樓下漏水損害，放任損害后果持續發生，過錯程度較重，應承擔30%的賠償責任；其三，農某公司在拍賣案涉房屋前，已明知屋頂存在坍塌、破洞等嚴重問題，且楊某曾就漏水事宜向其反映，部分損失發生于其持有房屋產權期間，其對損害結果的發生具有可預見性，應承擔10%的賠償責任；其四，該建筑其他5戶業主雖系屋頂共同維修義務人，但楊某明確不追加其為本案被告，該部分業主應承擔的賠償責任由楊某自行負擔。
最終，本案經太倉市人民法院一審、蘇州中院二審，均判決由石某賠償楊某12000元，農某公司賠償4000元。
法官說法
建筑物頂樓屋頂系建筑公共部位，屬于全體業主共有，在無物業公司提供管理服務的情形下，全體業主系屋頂的共同管理人，負有共同維修的義務。樓下業主要求頂樓業主單獨承擔維修義務的，法院不予支持。同時，因建筑物頂樓屋頂損壞漏水導致樓下業主財產損失的，對于應該采取適當措施而未及時行動，致使損失擴大的相關業主，需根據其過錯程度承擔相應責任。
本案裁判明確了無物業小區共有部分的維護及維修成本分攤規則，引導業主樹立權責對等理念，主動履行共有部分維護義務，為基層社區治理提供了清晰的法律指引。
作者：朱旖雯 舒金民 孟楨
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