“過去半年我一直觀望，眼看上海房價從陰跌到企穩(wěn)，再到現(xiàn)在的跳漲，終于坐不住簽約了。”在深圳科技園工作的AI算法工程師張先生感慨道。他上周末剛簽下一套價值千萬的豪宅，成為這輪樓市回暖中的一員。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，3月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均實現(xiàn)反彈，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲城市個數(shù)明顯增加。房地產(chǎn)市場正在告別普漲普跌的時代，迎來“一線瘋漲、二線放開、三四線陰跌”的極端分化格局。

市場新常態(tài)：一線城市領(lǐng)跑，二手房交易活躍

2026年的中國樓市，已徹底告別“全國一盤棋”的思維。一線城市成為全國樓市唯一的“暖區(qū)”，成交量與房價同步走高。

上海樓市“小陽春”熱度不減。今年3月，上海二手房市場以31215套的成交量創(chuàng)下近5年新高，價格結(jié)束長達33個月的下跌態(tài)勢。4月成交量更是達到28742套，創(chuàng)下10年同期新高。

鏈家徐匯樂山總店資深經(jīng)紀人王濤感受明顯：“這兩個月，門店各項工作進度超額完成。線上咨詢量和線下帶看量明顯增多，單個經(jīng)紀人平均每月接待的客戶線上問詢從之前的30至50人次左右，上升到100多人次。”

北京市場同樣活躍。4月北京二手房網(wǎng)簽量達17893套，創(chuàng)下近五年同期新高。“五一”假期前四天，北京二手房成交套數(shù)同比增長72%。

二手房交易活躍度已邁上新臺階。

市場回暖背后，是中央到地方密集出臺的政策利好。4月28日中央政治局會議明確提出“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”后，各地迅速響應(yīng)。

深圳、廣州、武漢、天津、揚州、蘇州等城市在“五一”前后密集出臺穩(wěn)樓市舉措。這些政策涵蓋限購松綁、公積金提額、置換購房補貼等多項內(nèi)容。

深圳增加了限購區(qū)域可購房套數(shù)，提高了公積金貸款額度上限，首套最高可貸351萬元。廣州則提高了住房公積金貸款額度，兩人及以上最高可貸200萬元，育兒家庭購買好房子等還可以疊加額度，最高可達360萬元。

蘇州優(yōu)化了公積金貸款次數(shù)和套數(shù)認定標準，并加大對綠色建筑、現(xiàn)房銷售等項目的支持。

上海2月發(fā)布的優(yōu)化樓市新“滬七條”，對限購進行調(diào)整，讓更多“滬漂”獲得了購房資格。同時公積金貸款額度上限提高，個人住房房產(chǎn)稅暫免征收等政策也精準釋放了部分群體的置換需求。

除了政策因素，一個意想不到的群體成為這輪一線城市房價上漲的推手——AI新富。

瑞銀2026年最新調(diào)研報告指出：這輪樓市反彈不是政策驅(qū)動，是AI驅(qū)動（AI?driven property recovery）。在北上廣深千萬級現(xiàn)金高凈值買家里，近1/3來自AI、大模型、算力、芯片、高端制造產(chǎn)業(yè)鏈。

這些AI新富年齡多在30-45歲之間，狀態(tài)是“現(xiàn)金極多、風險厭惡、只認一線核心資產(chǎn)”。他們的心態(tài)是錢多得沒地方放，不敢投實業(yè)、不敢重倉股市，只能砸進一線好房。

瑞銀2026年4-5月的最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：一線城市二手房4月周均成交同比增加17%。上海呈現(xiàn)“啞鈴型復(fù)蘇”：200萬以下老破小和千萬級豪宅銷售情況最好。

深圳二手房價格指數(shù)從高點跌超43%后，近期止跌企穩(wěn)。瑞銀判斷，一線城市回暖不是剛需拉起來的，是AI新富的現(xiàn)金托底。

市場分化明顯，三四線城市仍面臨挑戰(zhàn)

當一線城市連夜搶房時，三四線城市卻面臨截然不同的境遇。中國樓市已進入“核心領(lǐng)漲、區(qū)域分化”的結(jié)構(gòu)性階段。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國樓市呈現(xiàn)“一線全面企穩(wěn)、強二線穩(wěn)步筑底、三四線分化”的格局。一線及強二線核心區(qū)憑借政策紅利、人口流入、資源集中，熱度將持續(xù)；而多數(shù)三四線城市仍將以去庫存為主。

這種分化源于人口流動格局的變化。我國人口呈現(xiàn)“總量收縮、核心集聚”的格局，一線、強二線城市憑借優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、就業(yè)資源，持續(xù)吸引人口流入，而三四線城市則面臨人口持續(xù)外流的困境。

供需格局重構(gòu)，核心城市供不應(yīng)求，是推動房價上漲的根本動力。歷經(jīng)四年深度調(diào)整，樓市已從“總量過剩”轉(zhuǎn)向“核心稀缺”的結(jié)構(gòu)性失衡。

在市場自我修復(fù)的同時，國家也在通過城市體檢和城市更新行動構(gòu)建長效機制。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負責人近日表示，各地要一體化推進城市體檢與城市更新，堅持“先體檢后更新、無體檢不更新”。

2026年，所有設(shè)市城市將全面開展城市體檢工作，實現(xiàn)住房、小區(qū)（社區(qū)）、街區(qū)、城區(qū)（城市）四個維度體檢全覆蓋。

城市體檢如同人為城市做健康檢查，目的是找出潛在的城市“病癥”，補齊影響可持續(xù)發(fā)展的短板弱項。對“體檢”發(fā)現(xiàn)的關(guān)系到公共安全的問題，如地下管網(wǎng)老化，要優(yōu)先安排整治。

5月15日召開的國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《城市更新“十五五”規(guī)劃》，明確要把城市更新擺在突出位置，構(gòu)建可持續(xù)的城市更新模式。

中央財政也對城市更新給予支持，2026年將通過競爭性選拔，對入圍城市給予定額補助，東部地區(qū)每個城市補助總額不超過8億元，中部地區(qū)不超過10億元，西部地區(qū)不超過12億元。

樓市前景樂觀，溫和復(fù)蘇成新常態(tài)

多位業(yè)內(nèi)專家對后市持樂觀態(tài)度。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，5-6月樓市將延續(xù)“五一”假期熱度，政策紅利持續(xù)釋放，二手房流動性保持高位，改善需求集中釋放。

國金證券的報告指出，今年地產(chǎn)“金三銀四”的表現(xiàn)基本打消了市場對“年初以來的樓市回暖只是下跌中繼”的擔憂。隨著市場的供需平衡出現(xiàn)邊際變化，成交議價空間正逐步收窄。

上海申銀萬國證券研究所的分析顯示，本輪樓市改善更健康、更持續(xù)。經(jīng)歷了近幾年房價大跌和租金小跌，全國住宅租金回報率已提升至2.7%，超過了公積金率的2.6%。隨著地方公積金貸款額度的顯著增加，吸引力逐步提升。

未來樓市將進入“穩(wěn)交易、降風險、重民生”的理性時代，房價強分化將成為常態(tài)，核心資產(chǎn)價值凸顯。

未來的樓市將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機會。一線城市的核心板塊可能持續(xù)堅挺，二線城市在政策放松下逐步企穩(wěn)，而三四線城市則需要更長時間消化庫存。

技術(shù)精英的財富效應(yīng)、政策利好的持續(xù)釋放、人口流動的長期趨勢，共同重塑著中國樓市的格局。曾經(jīng)狂奔二十年的房地產(chǎn)行業(yè)，正在學(xué)習(xí)慢下來的藝術(shù)。

參考資料：
4月份一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲
2026年05月18日 22:45 來源：經(jīng)濟日報新聞客戶端
這些城市，今年全面“體檢”
中國甘肅網(wǎng) 2026-05-18 17:18 中國甘肅網(wǎng)官方賬號