近日，杭州市良渚新城發布了關于杭政儲出[2026]20號地塊項目建筑方案的公示說明，征求意見截止時間為2026年5月26日。這宗由招商蛇口以10.25億元攬入的"一線臨湖"寶地，將以怎樣的姿態落子玉湖之畔？本文結合地塊經濟技術指標、玉湖公園規劃升級及周邊競品市場表現，對項目價值做一次全方位拆解。

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地塊規劃方案核心信息

杭政儲出[2026]20號地塊，即招商良渚項目，位于良渚新城核心區，東至西塘路，南至九號支路，西至規劃公園綠地，北至八號支路。根據公示方案，項目將規劃4幢8F洋房+8幢14-17F小高層，共計12幢住宅，形成洋房與小高層組合的產品布局。

建筑標準方面，住宅層高不小于3米，架空層層高不小于4米；外立面采用公建化設計，以金屬板材、石材干掛或玻璃幕墻為主，配置封閉式陽臺，整體調性指向中高端改善。

土地出讓方面，2026年4月28日，招商蛇口旗下杭州南興房地產開發有限公司以總價102544萬元競得該地塊，成交樓面價16483元/㎡，溢價率43.33%。

表1：杭政儲出[2026]20號地塊主要經濟技術指標

指標項

數值

單位

總用地面積

總建筑面積

地上計容建筑面積

地上不計容建筑面積

地下建筑面積

容積率

2.20

建筑密度

22.00%

綠地率

35.00%

建筑限高

54

m

成交樓面價

元/平方米

溢價率

43.33%

項目鳥瞰圖

02

玉湖公園：核心區"金鑲玉"價值引擎

地塊西側緊鄰的玉湖公園，正是良渚新城核心區"金鑲玉"格局中的那塊"玉"。

玉湖位于良渚和運河雙遺文化交匯處，總用地面積37.4萬㎡（688畝），水域面積約15萬㎡，由中建三局承建。2024年11月，玉湖一、二期正式開園，以"山丘水城、渚上未來"為整體理念，構建"一帶一心六港"布局，串聯美術館、市集、營地等6大特色業態，覆蓋藝術文化、公園商業、運動休閑三大產業，致力打造"15分鐘產城生活圈"。

2025年9月，玉湖三期方案正式亮相。三期用地面積約7.6萬㎡，其中水域2.6萬㎡、陸域5萬㎡（公園綠地約3.6萬㎡），公園部分概算投資約2.3億元。

三期主要建設內容包括：

星河攬月挑臺：玉湖西岸約950㎡觀景平臺，兼具生態觀景與文藝演出、發布會等活動場地功能；

泵道樂園：約3500㎡，滿足滑板、輪滑等新興運動需求；

生態綠道：長約750米，進一步貫通環玉湖游步道；

2號地下車庫及配套用房：地下建筑面積約18050㎡，提供約530個車位。

此外，玉湖周邊還將規劃引入集高端酒店、辦公寫字樓和空中花園等多功能于一體的商業中心。

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地塊與玉湖公園的聯動價值分析

區位：一線臨湖，核心中的核心

招商良渚項目地塊西至規劃公園綠地，與玉湖公園僅一路之隔，是良渚新城核心區中少有的"一線臨湖"住宅地塊。在3.58平方公里的核心區版圖中，緊鄰玉湖的住宅用地資源稀缺，未來產品在景觀資源占位上具備先天優勢。

交通：地鐵雙線換乘近在咫尺

地塊距離地鐵4號線與10號線換乘站杭行路站約700米，未來軌道交通出行便利；緊鄰莫干山高架、杭行路等城市主干道，交通路網發達，出行便捷高效。

商業：東南向"商業水街"+600米觸達萬象城

地塊東南側即為建設中的"商業水街"——以"文化+商業+旅游"為特色的濱水漫步街區；距離城北萬象城僅約600米，疊加K11 Select、銀泰城（在建）等，串珠成鏈構建"一心一環一街"的城北超級商圈，可滿足高端購物、餐飲、娛樂一站式消費需求。

文化產業：高能級配套加持

玉湖美術館、良渚文化中心、國家對外文化貿易基地、"中國歷代繪畫大系"典藏館、國家短視頻基地首個創作運營中心等重點項目相繼落地，環湖區域文化能級持續躍升。日立電梯、凡雙科技、巨杰科技等企業總部大樓也將拔地而起，形成"產城人文"復合生態。

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周邊競品市場情況

目前地塊周邊在售住宅僅有玉湖北的中建·玉湖之星和濱江望舟府兩個項目，競品稀缺。

中建·玉湖之星

新房精裝銷售均價約31246元/㎡，整體去化尚可。

濱江望舟府

由濱江集團聯合越秀地產開發，總建筑面積87590㎡，容積率2.4，規劃13幢14-17F小高層，共598戶。戶型以三房（建筑面積約105㎡，占比10.07%）和四房（建筑面積約121-159㎡，占比89.93%）為主，物業費5元/㎡·月。最新報價33600元/㎡（普通住宅含裝修，2026年5月4日）。

表2：望舟府月度供求情況（2026年3月-5月）

月份

供應套數(套）

成交套數(套)

成交均價(元/㎡)

套均價(萬元/套)

2026年03月

111

102

456

2026年04月

88

60

451

2026年05月

80

61

463

數據來源：克而瑞（統計范圍：普通住宅）

數據解讀：望舟府成交均價在3.3萬-3.4萬元/㎡區間穩定運行，3月首開供應充足、成交量集中釋放，4-5月供應回落至80-88套，成交保持60-61套水平。整體來看，板塊改善需求承接力扎實。（數據來源：克而瑞）

招商良渚項目樓面價16483元/㎡，對照周邊競品3.1-3.3萬元/㎡的售價區間，未來上市預期面臨的競爭壓力較小。

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綜合點評

綜合來看，招商蛇口斬獲的杭政儲出[2026]20號地塊，是良渚新城核心區不可多得的"一線臨湖"住宅資源，其價值邏輯可歸納為三層：

其一，自然資源稀缺性疊加。西鄰688畝玉湖公園，享有核心區最具辨識度的生態景觀面；地塊容積率2.2、綠地率35%、限高54米的規劃條件，為打造4幢8F洋房+8幢14-17F小高層的低密產品組合奠定基礎，配合公建化立面、封閉式陽臺等品質要求，整體調性契合改善人群審美預期。

其二，"金鑲玉"片區價值持續兌現。玉湖三期2.3億元投資升級、星河攬月挑臺與商業中心相繼落位，疊加玉湖美術館、良渚文化中心、"中國歷代繪畫大系"典藏館等高能級文化IP，環湖片區品質與吸引力持續走高。

其三，競品稀缺為去化預留空間。板塊在售僅玉湖之星、望舟府兩個項目，且去化表現穩??；本案樓面價與周邊在售產品售價之間有充足的價差緩沖，未來面市時競爭壓力相對可控。

距公示意見征集截止僅剩一周左右，這塊臨湖寶地將以怎樣的最終形態呈現，值得持續關注。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞分析師王義文，通過人機協作綜合使用AI文章、行業Skills和數據分析( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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