房價走勢，出現重大新變化！

根據統計局發布的最新 4 月份全國 70 城房價指數整體來看，房價雖然還在下跌，但 4 月環比 3 月的跌幅卻在持續收窄。

眾所周知，一般 3 月份是小陽春的高峰期。

3 月份的房價相比 2 月份出現改善，這很正常。

但一般而言，4 月份的房價相比 3 月份會走弱。

自從全國樓市大幅降溫以來，基本上每年都是這樣一個走勢。

但是今年 4 月份的情況不一樣了。

4月房價繼續改善

4 月份的房價跌幅相比 3 月份繼續收窄，也就是邊際改善，這是樓市大降溫以來首次出現這種現象。

而且這還是過去 1 年多，全國層面一直沒有出臺利好新政。

所以說我們要高度關注這樣一個最新信號，極有可能是樓市非常接近底部的一個信號。

我們還是看圖說話，這是全國 70 個大中城市，一手房二手房綜合價格環比漲跌幅的變化。

可以看到，今年的 4 月份環比 3 月份的跌幅是 0.21%，就是房價還在跌，沒有止跌，但是跌的勢頭放緩了。

這個跌勢放緩，是從今年的 1 月份以來，連續 4 個月明顯改善，此前為 0.26%。

去年的 3 月份，房價環比跌幅是 0.16%，4 月份跌幅擴大到 0.26%。

觀察2024 年 3 月份的房價跌幅收窄到 0.43%，但是 4 月份就跳水了，跌幅擴大到 0.76%。

再看2023 年，那是一次比較強勁的小陽春行情，3 月份的房價 0.35% 的上漲。

當時房價連續 3 個月翻紅，但是 4 月份雖然依然是翻紅的，但漲幅出現了回落，只有 0.16%，5 月份就翻綠了。

過去的 3 年都是 3 月份小陽春過后，樓市往往量跌價也跌，今年景象卻不相同。

一線城市房價連續兩個月上漲

今年的 3 月、4 月，一線城市的房價環比是翻紅了，就是止跌上漲了，其中 4 月份的漲幅是 0.25%，相比 3 月份略有上漲。

總體來看，今年的 3 月、4 月房價持續上漲，這個漲幅要高于 2024 年 9 月底新政之后那幾個月的連續上漲。

而且，去年 3 月份房價環比漲幅是 0.19%，4 月份就環比轉跌了。

綜合來看，今年的 3 月、4 月，明顯強于去年同期，大幅強于 2024 年，略微弱于 2023 年。

小陽春房價翻紅之后，漲幅收窄了沒關系，因為它依然是在往上走的。

對于4月房價走勢超出了季節性行情，該怎么看待？

我想不管是業內人士還是業外人士，對于房價何時止跌、全國房地產市場何時見底，可以說是觀點不一，邏輯也是五花八門。

就算是非常專業的國際大投行，類似高盛，他們對中國樓市的預測和分析差別也很大。

目前主流觀點認為樓市還沒有真正止跌，但是也有機構認為一線城市的樓市已經止跌了，他們的理由有很多。

比如，今年小陽春成交量和價格要強于過去幾年。

但我認為這個不能作為樓市走強的理由，它本身就是樓市數據而已。

過去三年，每年 3 月份都是走強的，難道據此就能推導出接下來的 4、5、6 月都會持續往上走嗎？

結果完成不是這樣嘛，過去三年，3 月份沖高之后，4、5、6 月就回落了，7、8 月非常低迷。

因此，不能根據樓市當前的量價，推演未來數月的量價；就如自己揪著自己的頭發，不可能讓自己長個子。

還有機構認為，今年的小陽春樓市比較強，而且在沒有新政的背景下，樓市真的見底了。

這個觀點有待商榷，難道沒有新增新政，反而是利好嗎？

還有觀點認為中國樓市跌的時間長了、跌幅大了，基本上跌到位了。

我認為這一條是比較靠譜的，但是眾多國內外機構都沒有針對樓市超跌做量化分析。

驅動樓市的隱秘力量正在發生質變

老楊自從 2022 年建立全國房地產市場機會與風險監測系統之后，就對于房地產市場是否超跌、房價泡沫是否擠完等指標，有持續深入的監測。

比如全國的房價泡沫，按照我們的監測數據，1 年前就已經見底了。

除房價泡沫的監測之外，我們還有一些更深層次的指標，如領先指數、馬力指數等等。

還有個比較神秘的指標，就是房地產市場能量守恒。

我們來看這個圖，這個房地產市場能量守恒指數，是根據房地產市場的當期景氣指數、領先景氣指數推導出來的延伸指標。

這個指數是正值、在 0 以上，說明這個房地產市場的景氣度是受到基本面支撐的。

基本面包括全國及城市的經濟、人口、產業、城市發展等情況。

從中可以看到，2011 年一直到 2018 年，全國樓市景氣度是受到基本面支撐的。

從 2019 年以來，能量守恒指數翻綠了，處于負值區間，也就是不支持房地產的景氣度，尤其是在 2019 年到 2021 年這一段時間，能量守恒指數快速往下走。

而當時樓市還處于繁榮期，也就是那段時間的樓市繁榮純屬泡沫。

經過 2021、2022、2023 年的筑底之后，從 2024 年以來，能量守恒指數持續往上走。

今年的 4 月份，這個指數已經收窄到 - 9 了，也就是非常接近 0 了。

我預計 5 月份就會翻紅，也就是目前全國及很多城市的樓市景氣度已經受到基本面支撐，而且展望未來 1 年，基本面的支撐力度會進一步增強。

那么在這種情況之下，樓市就很難大幅往下走了，房價運行大概率是跌幅震蕩式收窄，直到某個月份，房價真正翻紅。

經過這樣的分析之后，我認為隨著夏季的到來，全國及很多城市的樓市景氣度可能會有所回落。

但是回落幅度比較有限，遠小于過去 3 年的 2、3 季度。

等到夏天過去，9、10 月份樓市景氣度很有可能再次往上走。

而到了明年的 3、4 月份，就非常值得我們期待了。

到底期待什么呢？

不用我說，老鐵們想必已知道了吧。