5月19日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了杭政儲(chǔ)出【2026】18號(hào)地塊商品住宅（設(shè)配套公建）項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示。

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規(guī)劃公示核心信息：5幢14-17F高層，標(biāo)桿配置初現(xiàn)

用地指標(biāo)與產(chǎn)品規(guī)劃

用地面積：17863㎡

總建筑面積：47791.51㎡（其中地上計(jì)容32153.4㎡、地上非計(jì)容1152.12㎡、架空平臺(tái)層7659.24㎡、地下室6826.75㎡）

容積率：1.8

建筑密度：30%

綠地率：35%

建筑限高：54米

產(chǎn)品形態(tài)：5幢14-17F高層

數(shù)據(jù)解讀：從面積構(gòu)成可以看出，地上計(jì)容建筑面積占絕對主體，架空平臺(tái)層面積達(dá)7659.24㎡，體現(xiàn)了"高品質(zhì)架空層"的規(guī)劃要求；地下室面積約6826.75㎡，可支撐較為充足的車位配比。

品質(zhì)升級三大亮點(diǎn)

項(xiàng)目為全市住宅品質(zhì)提升試點(diǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)明顯高于普通地塊：

住宅層高≥3米：1.0米，居住舒適度提升；

架空層層高≥4米：1.0米，可打造高品質(zhì)共享空間；

封閉式陽臺(tái)減半計(jì)容：陽臺(tái)按水平投影面積的1/2計(jì)算容積率，贈(zèng)送空間值得期待。

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區(qū)位價(jià)值：緊鄰"網(wǎng)紅頂流"大運(yùn)河杭鋼公園

地塊東南面即為大運(yùn)河杭鋼公園——這個(gè)名字，已經(jīng)成為2025年杭州城市生活圈里繞不開的關(guān)鍵詞。

公園位于杭州市拱墅區(qū)半山西麓、大運(yùn)河畔，總用地面積約55公頃，建筑面積約50萬平方米（建面），由普利茲克獎(jiǎng)得主劉家琨團(tuán)隊(duì)、TLS景觀事務(wù)所、浙大設(shè)計(jì)院聯(lián)合操刀。這里超越了傳統(tǒng)城市公園的定義，是一條將杭州深厚工業(yè)歷史底蘊(yùn)與現(xiàn)代生活完美融合的“生活秀帶”。

走進(jìn)公園，曾經(jīng)濃煙滾滾的巨型高爐與焦?fàn)t被完好保留，構(gòu)筑出一種獨(dú)特的賽博工業(yè)美學(xué)。公園的"心臟"是占地達(dá)4.5萬方的中央大草坪，帳篷星羅棋布，市集煙火氣十足。毗鄰享有“城北迪士尼”美譽(yù)的杭州青少年活動(dòng)中心半山分中心，旋轉(zhuǎn)木馬、海盜船及復(fù)古“1958鐺鐺車”等豐富游樂設(shè)施，為家庭客群打造出兼具趣味與格調(diào)的親子休閑體驗(yàn)，讓帶娃出行成為一種時(shí)尚生活方式。

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交通與配套：TOD綜合開發(fā)加持

該地塊坐落于杭州八大TOD示范項(xiàng)目之一的杭鋼TOD綜合開發(fā)示范區(qū)北片區(qū)，憑借高起點(diǎn)的規(guī)劃愿景，旨在打造未來運(yùn)河新城北部的區(qū)域核心。作為集商業(yè)、交通、教育及娛樂功能于一體的城市級超大地鐵上蓋綜合體，杭鋼TOD項(xiàng)目預(yù)計(jì)提供約52萬平方米的住宅供應(yīng)，并配套建設(shè)30班制小學(xué)與30班制初中，全方位滿足居民的高品質(zhì)生活需求。

與此同時(shí)，杭鋼片區(qū)八條道路即將陸續(xù)開通。平煉東路（康賢路-康園路）等道路的建設(shè)，將進(jìn)一步提升杭鋼片區(qū)交通出行條件，完善大運(yùn)河杭鋼公園的公共交通網(wǎng)。

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板塊發(fā)展前景

根據(jù)規(guī)劃信息，整個(gè)杭鋼片區(qū)有8宗涉宅地儲(chǔ)備，將成為杭州重點(diǎn)供地區(qū)域之一。大量優(yōu)質(zhì)住宅用地的入市，將有效緩解主城改善型住房的供應(yīng)壓力。

此外，杭鋼北部還集中推出了12宗工業(yè)地塊，土地總面積427畝，總建筑面積750200㎡，以一類工業(yè)、研發(fā)總部等功能為主。未來，該區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)為杭州城投未來500+產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

大規(guī)模、多性質(zhì)的集中亮相，標(biāo)志著以杭鋼舊址為核心的"杭鋼新城"片區(qū)開發(fā)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段。十五五規(guī)劃期間，杭鋼板塊將迎來加速發(fā)展。

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產(chǎn)品定位與市場競爭分析

容積率1.8、限高54米的指標(biāo)組合，決定了本項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)——以14-17F小高層為主，疊加4米架空層、3米住宅層高、封閉式陽臺(tái)減半計(jì)容等品質(zhì)提升試點(diǎn)要素，整體定位指向改善型客群。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，西側(cè)運(yùn)河新城板塊目前在售項(xiàng)目中，鳴瀾里均價(jià)32503萬/㎡，風(fēng)華錦瀾里均價(jià)36208元/㎡，可作為本項(xiàng)目未來定價(jià)的重要參考坐標(biāo)。

考慮到本項(xiàng)目坐擁"公園第一排"的稀缺資源、品質(zhì)提升試點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)加持，以及12002元/㎡的0溢價(jià)樓面價(jià)，未來定價(jià)空間值得期待。

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綜合點(diǎn)評：標(biāo)桿意義不止于一宗地

作為杭鋼新城首宗宅地，杭政儲(chǔ)出[2026]18號(hào)地塊的意義遠(yuǎn)不止于一次普通的方案公示：

第一，三重資源加持，價(jià)值標(biāo)簽鮮明。"頂流公園"杭鋼公園 + 杭鋼TOD + 全市住宅品質(zhì)提升試點(diǎn)，三大稀缺標(biāo)簽集于一身，決定了項(xiàng)目的天然站位。

第二，操盤組合產(chǎn)品力可期。濱江集團(tuán)+興耀房產(chǎn)集團(tuán)的聯(lián)合操盤，在杭州市場素來以"高完成度產(chǎn)品"著稱，疊加4米架空層、3米層高、封閉式陽臺(tái)等試點(diǎn)要素，產(chǎn)品力有保障。

第三，0溢價(jià)拿地，定價(jià)空間充裕。12002元/㎡的樓面價(jià)以底價(jià)競得，相較運(yùn)河新城板塊3.2萬-3.6萬/㎡的在售價(jià)格參考，未來定價(jià)具備較為充裕的空間。

第四，需關(guān)注配套兌現(xiàn)節(jié)奏。板塊尚處于成長期，30班小學(xué)、30班初中等教育配套、TOD商業(yè)、地鐵15號(hào)線等關(guān)鍵配套的兌現(xiàn)節(jié)奏，將直接影響項(xiàng)目入住后的生活體驗(yàn)。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞分析師王義文，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用AI文章、行業(yè)Skills和數(shù)據(jù)分析( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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