現(xiàn)實中，業(yè)主很難了解到小區(qū)公共收益的具體金額，也很少有物業(yè)將這部分收益分發(fā)給業(yè)主，小區(qū)公共收益往往成了一筆“糊涂賬”。《中華人民共和國民法典》吸納了《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第十四條的規(guī)定，增加了關(guān)于建筑物共有部分產(chǎn)生的收益歸屬的規(guī)定，進(jìn)一步健全了我國物權(quán)制度。

《民法典》增改條文

《中華人民共和國民法典》第二百八十二條【共有部分的收入分配】建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

裁判規(guī)則

1.小區(qū)業(yè)主委員會不能以全體業(yè)主的名義主張物業(yè)公司返還多預(yù)收的公共能耗費(fèi)用，只能單個的業(yè)主予以主張——鎮(zhèn)江某小區(qū)業(yè)主委員會訴深圳某物業(yè)鎮(zhèn)江分公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

【裁判規(guī)則】公共能耗費(fèi)性質(zhì)和使用原則是由業(yè)主預(yù)交、單獨(dú)列賬、按照實際發(fā)生的數(shù)額定期結(jié)算，由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偅^(qū)業(yè)主委員會不能以全體業(yè)主的名義主張物業(yè)公司返還多預(yù)收的公共能耗費(fèi)用，只能單個的業(yè)主予以主張。同時，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議約定，廣告費(fèi)、車位費(fèi)收入的大部分應(yīng)由物業(yè)公司交付的，除物業(yè)公司應(yīng)主動作為外，業(yè)主或者業(yè)委會亦有督促義務(wù)，使其及時進(jìn)行交付結(jié)算或公示。

案例來源：人民法院報 2023年3月29日第3版

2.建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有——某小區(qū)業(yè)主委員會訴深圳某物業(yè)鎮(zhèn)江分公司、深圳某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

【裁判規(guī)則】建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。公共能耗費(fèi)是小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備等在運(yùn)行過程中產(chǎn)生的水、電費(fèi)用，其性質(zhì)和使用原則是由業(yè)主預(yù)交，單獨(dú)列賬，按照實際發(fā)生的數(shù)額定期結(jié)算，由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偅粚儆谌w業(yè)主所有。

案例來源：江蘇法院網(wǎng) 2023年3月27日

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有——某小區(qū)訴物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

【裁判規(guī)則】物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。對占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，收取的車位費(fèi)、利用小區(qū)外墻、燈箱、電梯、道閘等刊登廣告收取的廣告費(fèi)等，都屬于利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，該收入屬于小區(qū)的公共收益，在扣除合理成本之后，應(yīng)歸業(yè)主共有。

案例來源：桂林法院網(wǎng) 2022年4月1日

4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用上述共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有——濟(jì)南市歷下區(qū)綠景嘉園業(yè)主委員會與濟(jì)南新東興物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

【裁判規(guī)則】小區(qū)電梯、外墻、大門、公共車位屬于業(yè)主的共有部分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用上述共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。

案號：（2021）魯01民終10568號

案例來源：中國民法典適用大全·物權(quán)卷（一）

5.物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有——無錫市春江花園業(yè)主委員會訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案

【裁判規(guī)則】物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。業(yè)主對共有部分的收益享有所有權(quán)，不僅體現(xiàn)為可以委托業(yè)主委員會向物業(yè)公司進(jìn)行追索，而且也表現(xiàn)為有權(quán)決定共有部分收益的用途和分配方案。

案例來源：中華人民共和國民法典重點條文實務(wù)詳解（上）

法條釋義

《民法典》明確規(guī)定建筑物共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主所有，旨在加強(qiáng)對建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。實踐中，在理解本條規(guī)定時，應(yīng)注意把握兩個方面的問題：一是共有部分范圍的界定；二是共有部分收益的認(rèn)定。

（一）共有部分范圍的界定

關(guān)于建筑物共有部分，《民法典》第271條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第274條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”第275條第2款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”上述規(guī)定對業(yè)主共有部分范圍的界定采用了排除加列舉的方式。

《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第3條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。” “建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。”在建筑物共有部分中，實踐中能被利用并產(chǎn)生收益的，主要包括：（1）車庫、車位。根據(jù)《民法典》第276條的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的車庫、車位首先應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要，在滿足業(yè)主合理需要的情況下，如果還有剩余，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人經(jīng)業(yè)主同意可以將剩余的車庫、車位出租給業(yè)主以外的第三人，用于收取租金。（2）樓頂平臺、建筑外墻面。樓頂平臺、建筑物外墻面屬于建筑物的整體構(gòu)造部分，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。實踐中，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用樓頂平臺、建筑物外墻面建設(shè)置廣告產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。（3）建筑物基本構(gòu)造部分中的走廊、樓梯、過道、電梯間。建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在這些位置設(shè)置廣告位，由此產(chǎn)生的收益屬于全體業(yè)主共有。

（二）共有部分的收益的認(rèn)定

本條明確規(guī)定建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。所謂“合理成本”是指產(chǎn)生收益所必須發(fā)生的費(fèi)用。法律規(guī)定建設(shè)單位等利用建筑物共有部分進(jìn)行經(jīng)營活動產(chǎn)生的收入應(yīng)歸業(yè)主共有，那么實施經(jīng)營活動所發(fā)生的經(jīng)營成本理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。對于經(jīng)營成本的支出及其合理性根據(jù)“誰主張，誰舉證”的原則，應(yīng)由請求扣除的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人承擔(dān)舉證責(zé)任。扣除合理成本后的收益，應(yīng)歸屬于全體業(yè)主共有。建筑物共有部分收益的使用和分配屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，根據(jù)《民法典》第278條的規(guī)定，應(yīng)由業(yè)主共同決定。業(yè)主既可以決定將該收益用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以決定將其分配給全體業(yè)主。

（內(nèi)容來源：《中國民法典適用大全·物權(quán)卷（一）》，作者：最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組 編著）

來源：法信

弘揚(yáng)憲法精神

構(gòu)建和諧社會