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撰文|桿姐&編輯|愛麗絲

房地產(chǎn)中介龍頭貝殼正進(jìn)行的一場“生存實(shí)驗(yàn)”。

2026年5月19日，貝殼披露其最新一季度財(cái)務(wù)報(bào)告，一邊是營收較大下滑，另一邊歸母凈利潤大幅增長。

一降一增之間，將貝殼目前在行業(yè)寒冬期的活法詮釋得淋漓盡致，今天我們就一起來看看。

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財(cái)報(bào)顯示，2026年第一季度，貝殼總交易額（GTV）為7,117億元，同比下降15.6%；凈收入為189億元，同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至19.0%。

其中存量房業(yè)務(wù)GTV為5,344億元，同比下降7.9%；凈收入61億元，同比下降10.7%。

新房業(yè)務(wù)GTV為1,459億元，同比降37.2%；凈收入51億元，同比跌37.0%。

新興業(yè)務(wù)里家裝家居收入23億元，同比下降20.6%；房屋租賃服務(wù)收入50億元，微降1.5%。

沒有意外，新房業(yè)務(wù)的下跌是拖累貝殼整體營收的首要原因。而且杠桿游戲看到，其37.2%的GTV降幅，已遠(yuǎn)超國家統(tǒng)計(jì)局同期公布的全國商品房銷售額16.7%降幅，側(cè)面說明了開發(fā)商正在加速去渠道依賴。

相比之下，一季度貝殼存量房業(yè)務(wù)7.9%的降幅顯得更有韌性。其中有個細(xì)微的分化值得注意，那就是期內(nèi)通過鏈家門店進(jìn)行的存量房GTV下降14.8%，而通過貝聯(lián)門店（外部品牌）僅下降3.7%。這說明了什么？

新業(yè)務(wù)這邊，貝殼一季度表現(xiàn)亮點(diǎn)不多，房屋租賃服務(wù)收入還算堅(jiān)挺，但模式正在悄然變化，越來越多的“省心租”轉(zhuǎn)向凈服務(wù)費(fèi)確認(rèn)模式。這意味著貝殼在租賃端正從“二房東”的重資產(chǎn)模式向“平臺服務(wù)”的輕資產(chǎn)模式回撤。

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如果說營收端是寒風(fēng)刺骨，那么利潤端的貝殼則有非常難得的亮色。

2026年一季度，貝殼的毛利率從去年同期的20.7%大幅提升至24.1%，創(chuàng)下過去七個季度新高。而總營業(yè)成本從185億元驟降至143億元，降幅22.6%，高于同期營收降幅。

基于此，2026年一季度貝殼實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤12.55億元，同比大增46.7%；經(jīng)調(diào)整凈利潤16.11億元，同比增長15.7%。

在收入縮水19%的背景下，凈利卻能逆勢增長，原因在哪？

杠桿游戲看到，貝殼此次利潤增長的第一大“功臣”是外部分傭。這項(xiàng)成本從57億元降至35億元，降幅38.2%，高于同期新房GTV降幅。

第二大“功臣”是內(nèi)部傭金及薪酬：從上年同期的48億元降至40億元，降幅17.9%。結(jié)合期內(nèi)貝殼經(jīng)紀(jì)人數(shù)量下降4.2%、活躍經(jīng)紀(jì)人下降7.6%的數(shù)據(jù)來看，貝殼正在淘汰邊緣產(chǎn)能。

還有銷售和市場費(fèi)用，從18億元暴降至11億元，降幅39.0%。這意味著貝殼大幅削減了廣告投放、品牌推廣甚至部分地推人員的開支。

單純看經(jīng)營利潤貝殼增速更高，從上年同期的5.9億元增長至12.7億元，翻了一倍多。可以說貝殼增長的這6.8億元經(jīng)營利潤，全靠縮減的7億元銷售和市場費(fèi)用。

在杠桿游戲看來，貝殼在2026年一季度展示了一種能力：如何在泥沙俱下的市場中，通過精細(xì)化管理挖出利潤。

但這種“勒緊褲腰帶”式的增長天花板也非常明顯。 一旦成本壓縮到極致，而收入端仍無起色，利潤還是會被影響。不過現(xiàn)在的行業(yè)情況，能靠這部分去增長也很不容易了。

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綜上，通過一季度財(cái)報(bào)，杠桿游戲看到的貝殼畫像可以概括為以下幾點(diǎn)：

其一，“瘦身”成功：通過削減經(jīng)紀(jì)人、壓縮廣告費(fèi)，貝殼在財(cái)務(wù)上變得更輕盈。

截至2026年3月31日，其經(jīng)紀(jì)人總數(shù)為526,945名，較上年同期下降4.2%；活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為453,438名，同比下降7.6%。

但門店數(shù)量上貝殼其實(shí)還在增加。期內(nèi)其門店數(shù)量為60,383家，較上年同期增加6.2%；同期，活躍門店數(shù)量為57,666家，同比增加4.4%。

其二，核心引擎失速：新房業(yè)務(wù)不僅是當(dāng)下的拖累，更是未來的警報(bào)。如果貝殼不能解決開發(fā)商直營渠道崛起帶來的“脫媒”問題，新房GTV可能繼續(xù)探底，進(jìn)而拖累整體營收。

其三，第二曲線存疑：家裝家居的主動剎車，暴露了“交易轉(zhuǎn)裝修”的轉(zhuǎn)化率并未達(dá)到預(yù)期。租賃業(yè)務(wù)的模式回撤，則表明在重資產(chǎn)運(yùn)營上貝殼并未找到完美的盈利模型。

所以說，如今的貝殼依然還站在冬天里“荒野求生”。通過回購穩(wěn)定股價(jià)，通過降本穩(wěn)住利潤，通過放緩新業(yè)務(wù)擴(kuò)張減少試錯成本，都是其采取的務(wù)實(shí)之舉。

但長期來看，問題依然嚴(yán)峻，那就是當(dāng)我國房地產(chǎn)年交易額開始在低位新常態(tài)運(yùn)行時(shí)，貝殼這艘巨輪的新航海目的地，究竟在哪？

規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)過去，高質(zhì)量發(fā)展的陣痛期已然來臨。

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