北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我有個馬駒橋小復式房子15年買入差不多100多。現在賣價跌到60了糾結要不要賣。租的話一個月3000。孩子朝陽八里莊戶籍。我在亦莊工作本來是租天寶家園打算上人大附經開。

結果前幾天審核說社保差一個月不能上。私立海淀外國語一年學費15萬，九年下來一套房沒了（住宿周五接省心但真的值得嗎）。或者回朝陽（通勤太遠配套八里莊學區小學都是回遷安置擔心教育不行），目前考慮要不要買房上學。

南海雅苑對口北京小學（聽說老師都是本科而且大興學籍不知道六年后會分到哪，但是看中了離南海子近學校近），國融國際小戶型33平大概率分建華（初中大概率也是直升建華初中部）主要就是時間太緊26年九月入學了。

您這邊有什么好建議？國融開間33平報價115。南海雅苑61平報價135。國融需要全款。南海可以貸款首付20。距離填報還有半個月。亦莊管信息采集的人說8月底前買房都能上。

A：

1、小復式房子，直接說Loft公寓更合適，沒必要回避房產性質。否則2015年全北京的均價才3萬多，現在5萬左右，怎么偏偏您這套房單獨下跌啊？

2、另外不太可能跌到60萬，70差不多。否則一個月租金3000一年3.6萬，就算扣除各種費用也年回報率5%，這收益還要什么自行車啊，明顯偏高了。可以參考北京像素，現在毛出租回報率接近5%，純回報率4%，一直是北京平均值。

對50年公寓的常規建議是要么就甭買，既然買了就甭賣了，留著收租金更合適。另外其他方面的期望值別太高，畢竟有隱形風險無法解決，所以才沒有機構投資者投資公寓的，就因為風險不可控。當然短期內無所謂，尤其是這種樓市低迷時期，對于公寓或許還有利好政策呢，等著看吧。

3、如果不是很有錢，那肯定是首選公立校唄。或者說只要家長面對私立校時問出“值不值”？那大概率就是不值了。只有什么時候不考慮學費+雜費了，那才是時間精力vs資源成績的考量呢。

4、是否回朝陽上學看自己。不過朝陽大多數都是單校劃片，理論上是能夠用房子擇校的。如果預算高的話（大幾百萬以上）還能買到溢價很低甚至不帶溢價的，那就各項兼顧了。即便是普通學區房，最高溢價也等同于東西海平均值，相對來說可以算性價比高的。

5、亦莊帶學位的房子也是有學區溢價的，只是不太高而已。以國融國際為例，雖然同樣是公寓，但有70年產權的，帶學位也就帶溢價，大概15%吧，135萬中的溢價大概20萬左右。

南海雅苑不算學區房，房價中沒有溢價，居住的性價比正常，就因為這里沒有明確為亦莊獨立學區。這里我不敢建議，跟已經明確的不是一個政策性質，還是家長自己決定吧。只能說到目前為止，從學位角度講有風險。但從房價角度講，不歸入亦莊也不吃虧，一旦歸入就算占便宜了，有可能單獨漲出溢價。另外這里是保障房性質的安置房小區，自住為主吧，其他的期望值別太高。

6、簡單就這情況吧，我只能是列出這些情況供參考。但安排好周期吧，現在都不到半個月了，貸款肯定來不及，全款也考慮好遷戶時間。

至于“亦莊管信息采集的人說8月底前買房都能上”，我沒聽說過這種情況。而且亦莊也管不了大興學區吧，還是再問問大興吧。

僅供參考。

二

Q:

我們是外地戶口，孩子目前剛上幼兒園，我在順義工作，愛人在朝陽，想在通州買房（兩居），總預算200也就兩居了，能出80首付，公積金貸款120。

我倆月收入穩定在兩萬三，積分落戶短期不會實現。您覺得我們買房合適嗎？或者推薦哪里？看了金地格林，悅山水，和富力惠蘭美居的兩居。目前談了一套悅山水的，大概185能下來。

A：

1、不是京戶，短期內也不能落戶，那在通州買房就對孩子擇校幫助不大，所看的房子地段兒也普通，那是否買房就是居住為主的選擇了。

2、房子是用來住的，是居住的一種工具，尤其是剛需上車類的，那就跟買車沒什么區別了，車也只是交通工具而已。

貸款買車的有的是，愿意開自己的車就買，覺得不劃算就打車租車唄，沒什么合適不合適的。或者說只有想買車跑滴滴的才計算投入產出呢，那是投資做生意，否則就看自己的意愿吧。

3、算個賬吧。您家如果不買房而是租這套200萬的房子，在通州的租金大概是每月3000左右。而如果買房，不僅要付出80首付，還要支付120萬公積金的月供大約5000左右，所以如果計算支出的話買房是不劃算的。

但如果站在房東的角度上，假定他家這套200萬的房已經是全款的了，每年收入3萬多，毛租金收益1.8%，扣除物業費取暖費和空置期之后的純收益在1.6%左右。那問題交給他了，請問他是收租金劃算，還是把房賣給你們后存銀行劃算（五大行存款利息1.5%）。

所以我的看法是，全款買房即便不考慮房價漲跌，租金收益也是超過同期存款利率的。但貸款買房就看自己了，在任何時期都是不劃算的，只能看自己對未來的判斷了。我認為現在是又一次的低谷期，如何選擇在自己。

4、悅山水，兩限房，屬于保障房性質的安置房，自住為主吧。但如果真的是沒有瑕疵的兩居，185萬為總價，那我認為是性價比很高的。因為這地段兒的坪效是50塊錢左右，一套兩居室的租金4000上下，185萬就是租售比400多不超500。那如果房子沒有硬傷或瑕疵，這價格可以算挺值的了，居住的性價比偏高，明顯超過北京平均值，更超過通州的。

或者這么說，如果您家租這套房，那每個月的租金是4000左右。而如果買下來則是付出80萬首付之后，每個月再支付5000塊，是否愿意就看自己的選擇了。

5、另外多說一句，房價是天然具備投資屬性的，有可能短期劇烈漲跌。而房租是屬于消費屬性的，所以CPI中才計入（房價不計入）。那既然房租歸于消費，就與本城市的平均工資強相關，工資漲了房租就漲，房租跌了說明普遍的工資至少沒漲，全世界所有核心城市都是這個規律。

所以即便不判斷房價的漲跌，也判斷北京或通州的平均工資走勢吧。認為未來會漲就買房，因為房租也會跟隨工資上漲。認為會跟日本或臺灣省似的30年工資橫盤，那長期租房也沒問題。

僅供參考。

三

Q:

我們2013年到上海，大人在上海工作孩子在上海小學三年級，全家北京戶口。上海有房。在上海房產?積分可以一路到高考。北京順義后沙峪香密灣2019年開盤買的，95平12樓，南北通透，120萬買入。現在租金從前幾年6500降到4800一個月。中介說可以賣到300萬左右。我們暫時沒有回北京的想法。

想請教：1現在賣香密灣這個房，是不是好時候？2這個房子賣多少錢合適？3有沒有什么方式可以更容易賣出去，怎么能探到買家的心里價位？

A：

1、您這都給我看懵了。是智地香蜜灣嗎？2008年開盤的啊，奧運會開幕之前半個月吧，反正是夏天最熱的時候。當時平層均價不到1萬，Loft差不多1.5萬吧。您這2019年的情況我還真不知道，看不太懂。

簡單說吧，如果現在是您說的售價+租金，那如果是我的話就留不留的意義不大了。雖然現在不算賣掉的好時候，但肯定不長期持有。因為這小區的價格走勢本來就弱于大盤，您這套房又肯定弱于小區平均值，而且租金收益率還不高，那優勢在哪里？所以要不您核實一下幾個數字吧，如果都是準確的就甭留了。

2、賣多少錢合適？如果租金4800是真實的市場價，那一般來說300萬就挺合適的了，因為租售比650就是北京的平均值。后沙峪算近郊，就算上浮個10%也不過是330萬，砍砍價的話沒比300萬高多少。

3、怎么探到買家的心理價位？那就模仿我們開發商的售樓處唄，先把房子按照樣板間進行布置，但二手房要做出生活氣息來，也就是干凈的背景下不能太整齊了。然后低價引流，全場199萬，起，先攢夠了看房組數再說開盤日期。東西不怕先便宜，反正也不賣，然后就逐步上漲了，給中介發個紅包兒讓他們配合，我賣房從來都是這么做局的，花不了多少錢。

4、總之您說的這幾個數值再核實一下吧，我感覺不是太準確。如果賣的話等等秋天，看今年是否有金九銀十？在就就是這地段兒一般建議是自住為主，如果不自住了，這種戶型也不太算投資房，換做我是不長期留著的。

僅供參考。

四

Q:

我家孩子在西城北二環上班，想在不太遠的地段買套房，暫不考慮學區，主要就是自住，看您推薦過今典花園，不知道是否符合我家的情況？如果不合適的話請問推薦哪里？

A：

1、暫不考慮學區，那海淀區所有帶學位的房子都算學區房啊，只是因為學區熱度不同而溢價高低而已。北太平莊的學區算不太熱門的，溢價不高，大概在10%左右吧。

2、今典花園是挺好的，建筑質量即便在放到今天也算很強的。畢竟當年張老板拿地的時候正趕上二次房改，商品房不好賣，各家就只能是拼理念+品質了，否則再好的營銷也賣不出去。

這從今典的地下室就能看出來，屬于把錢砸到外表看不見的地方了，側面能說明不惜工本。當然那個時期的人工成本低，所以也花不了太多的錢，只是表示了個態度問題。

3、我不知道您家的預算多少，以今典花園70多平的兩居為例吧，前些日子有網友買了一套600來萬的，中介給出的預估租金是8500塊錢。那這套房的租售比就是700左右，而北京平均值是650，所以這套房的學區溢價不超10%。

我認為是比較合理的，畢竟海淀的學籍也是有價值的，就算是以后孩子少了，這學區價值也不太可能歸零。所以這套房算性價比相對高+保值風險相對低的。

4、簡單就這情況吧，如果買的話您也可以讓當地中介給算算賬，盡量買溢價低的就行。其他的就在附近找唄，同一學區的性價比都差不多。另外也可以看旁邊學院路和花園路的，各項情況都差不多，溢價都不高。

僅供參考。

五

Q:

我去看了石景山和豐臺兩區的二手房和新房了，新房普遍都貴出20-30%，請問值不值？有沒有可能過幾年就都和二手房差不多價格了？您說的新房溢價是這個道理吧？

A：

1、值不值的看從什么角度說了。這就跟新車似的，肯定比二手車至少貴出20%，值不值啊？從追求時尚和駕乘體驗的感受來說肯定值，但從經濟實惠的性價比角度來說就是二手車占優了。

房子也一樣，居住角度肯定是越新的越好，但價格走勢方面一般是地段兒好的二手房占優。至少是更穩妥，因為其價格已經被市場用真金白銀檢驗過了。

2、幾年不至于，一般新房的溢價指的是開發商+土地方的利潤。或者說新房比二手房貴的部分里面，只有一部分是溢價，這部分會在3-5年內被耗散掉。但新東西就是比老的強，貴也應該，直到兩邊差不多品質vs供需不一致的情況下，次新房和老小區才可能差不多價格。商品價格是供需關系決定的，每個小區的供需情況不同，不能一概而論。

這要不看看市場上的二手商品房小區吧，確實有價格走勢弱到跟老破小差不多的，以塔樓+維護的一般的居多。但也有保值一直領先的，大多都是品質高+維護的好+戶型好的板樓小區，緊湊戶型的相對更受追捧。

3、溢價是可以對比計算的，找個周邊品質差不多的二手房小區，新房價格超出的部分打個9折就算是溢價。

僅供參考。

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