撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

一眨眼，七個(gè)工作日就過去了。

今天，5月18日，北京海淀上地0702街區(qū)18、24、23地塊報(bào)規(guī)圖公示的最后一天。

在過去的一周里，這個(gè)海開控股旗下的豪宅，遭遇了一場輿情風(fēng)暴。

有人給0702未來的業(yè)主寫信，有人給有關(guān)部門舉報(bào)0702報(bào)規(guī)圖違規(guī)。

針對一張報(bào)規(guī)圖，公眾出現(xiàn)如此激烈的反彈，實(shí)屬罕見。

真真假假，虛虛實(shí)實(shí)，如同霧里看花。

有傳聞稱，海開0702項(xiàng)目延期了。事主海開控股方面，沉靜如水，一直保持緘默。

綜合社交平臺信息，對0702項(xiàng)目意見頗大的，是功德寺業(yè)主——和樾望云和和樾望云。（詳見功德寺豪宅，業(yè)主們揪心了）

他們擔(dān)心遭遇海開雙子的背刺。

在好房子時(shí)代，后浪海開雙子，在層高、陽臺、架空層、得房率等方面，有一定的優(yōu)勢。

當(dāng)然了，功德寺業(yè)主也不能見風(fēng)就是雨，內(nèi)心應(yīng)強(qiáng)大一點(diǎn)，不后悔自己當(dāng)初的選擇。

花姐拿到一份《關(guān)于海淀區(qū)上地0702街區(qū)項(xiàng)目嚴(yán)重違反規(guī)劃規(guī)范的說明》（以下簡稱“舉報(bào)說明”），網(wǎng)傳版本，里面提及六點(diǎn)內(nèi)容。

有的很專業(yè)，直指關(guān)鍵所在；有的觀點(diǎn)偏激，甚至是泄憤。

化板為塔，曲線達(dá)標(biāo)樓間距系數(shù)

海開雙子詬病最多的，是樓間距問題。

“在報(bào)規(guī)中刻意將板式住宅樓拆分為兩個(gè)獨(dú)立單元，人為割裂建筑形態(tài)，虛假按“塔式住宅”申報(bào)，以達(dá)到降低樓間距系數(shù)”，那份說明稱。

化板為塔，這是建筑設(shè)計(jì)的常規(guī)技巧。

在順義龍湖宸翰、通州宋莊北投6002項(xiàng)目等，包括海淀的海宸元境，都有類似的做法。從建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的角度上看，它們都沒有違規(guī)。（詳見《通州這個(gè)樓盤，藏著兩大陽謀》）

但，像海開絕大部分樓棟都采取塔群設(shè)計(jì)，是十分罕見，“非常沒品了”。

來看看海開雙子18號（北區(qū)）和24號地（南區(qū)），它們分別組建了7個(gè)和5個(gè)群塔。

每個(gè)群塔之間，留了1.66米至3.31米的東西樓間距，這是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

拿北區(qū)的7#和8#來舉例。

它們的建筑高度都是29.7米，分別都是塔樓，東西間距1.81米。它們組合在一起，遮擋陽臺建筑的長高比，控制在1.0~2.0之間。

如此一來，按照1.2倍樓間距系數(shù)比計(jì)算，它們與后排3#、4#最小的樓間距為35.64米，與后排的7#、8#，間距分別為35.84米和35.68米，

將它們一起比對，樓間距都是達(dá)標(biāo)的。

但是，如果7#和8#合并為一棟樓、且中間沒有變形縫，那它鐵定是板樓。按照海淀約定俗成的規(guī)則，樓間距系數(shù)比1.6，最低的樓間距為50.49米。如此一來，它的樓間距是不達(dá)標(biāo)的。

為了節(jié)約占地面積，首排樓的退線過小。比如，北區(qū)第一排，距離馬路僅有2.26米，噪音、尾氣大。

由于采取了諸多設(shè)計(jì)技巧，讓海開雙子留出空間，可以出現(xiàn)層高3.3米的樓王。

好房子元素拉滿，被訴可能封閉

相比功德寺雙子，海開雙子有許多好房子元素。

這一點(diǎn)，地塊的參數(shù)寫得很清楚：

1、北區(qū)總建筑面積約79296.077㎡，地上約49493.467㎡，其中不計(jì)容面積約1053.28m2，計(jì)容面積約48440.187m2；

2、南區(qū)總建筑面積約71697.860㎡，地上約45384.870㎡，其中不計(jì)容面積約724.87m2，計(jì)容面積約44660.000m2。

兩個(gè)區(qū)的不計(jì)容面積約1778.15m2，大致會體現(xiàn)在風(fēng)雨連廊、10個(gè)首層架空層，還有兩個(gè)大門入口的物業(yè)用房。

這些架空層，是符合2024年底出臺的《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則(試行)》政策。“架空層作為居民公共活動(dòng)、交往空間使用，不得作為停車或車行交通空間使用”。

那份舉報(bào)說明稱，“架空層違規(guī)封閉風(fēng)險(xiǎn)極高”。

花姐認(rèn)為，這是一種假設(shè)，至少目前沒有封閉。

此外，海開雙子的圖紙上，在南向出現(xiàn)了南向一步陽臺和北向設(shè)備平臺。

這兩類贈(zèng)送空間，在海淀是有先例的。設(shè)一步陽臺的，有建發(fā)海晏、中海安瀾北京、保利熙瑞等，進(jìn)深約50厘米；帶設(shè)備平臺的，有中建壹品海宸元境。

舉報(bào)說明的作者，真是手眼通天，竟然知道海開雙子的一步陽臺，進(jìn)深做到了70厘米。

它想表達(dá)的訴求，就是阻止封閉封閉架空層、設(shè)備平臺等，不讓一步陽臺加寬。

不同屬性地塊，地上地上連通

海開雙子的南區(qū)，除了24號宅地之外，還有23號其他多功能用地。

這兩塊屬性不同的地，一西一東，中間共用了一條紅線。

在土拍文件中，兩塊地之間并沒有要求設(shè)置街坊路。這意味著，它們主要滿足樓間距系數(shù)的條件即可。

舉報(bào)說明稱：“跨用地性質(zhì)違規(guī)連通，模糊邊界、侵占公共空間，存在重大安全隱患““切斷不同性質(zhì)地塊之間的所有違規(guī)連通，嚴(yán)格按用地邊界獨(dú)立建設(shè)、獨(dú)立封閉管理，保障居住區(qū)安全與純粹性。”

從圖紙上看，這兩宗地的地上和地下空間，皆有連通。

1、地上：在23號地的西面，設(shè)置了一套4米寬的消防車道，它和24號地共用，有兩條消防通道相連接。

2、地下：24號地與23號地的地下建筑輪廓線，有一處相連，寬約6米。花姐推測，這條通道，大概是為了讓24號地的業(yè)主們，進(jìn)出托老所、助殘中心等配套設(shè)施比較方便。

這兩塊地的拿地主體，都是海開控股旗下的上宸地產(chǎn)，但它們能否連通呢？

至少在土拍文件里，沒有出現(xiàn)有關(guān)它們可以連通的表述。

這也是舉報(bào)說明里，最大的質(zhì)疑點(diǎn)：違規(guī)連通。

花姐點(diǎn)評

有關(guān)公眾對海開雙子的意見，眾說紛紜。

花姐小結(jié)一下：

1、“化板為塔”的做法，不違規(guī)，但大面積采取這種設(shè)計(jì)手法，不常見，讓居住舒適度大打折扣；

2、有關(guān)架空層的好房子元素設(shè)計(jì)，符合新時(shí)代的趨勢，只須嚴(yán)格執(zhí)行不封閉即可；

3、兩塊不同屬性地塊相連設(shè)計(jì)，花姐判斷它可能參照了有關(guān)北京居住公共服務(wù)設(shè)施配置的25號文規(guī)定。連通的，主要是養(yǎng)老、健身和助殘配套。

到底海開報(bào)規(guī)圖會不會調(diào)整，花姐會一直保持關(guān)注。