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樓市回暖，不等于已觸底反彈？

2026-05-22 08:30:08　來源: 睿見投資

廣東舉報

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2026年開年至今，上海、深圳、廣州、杭州等大城市的樓市熱度高漲，成交量高位運行，還時不時的“爆量”，房價在成交量的推動下，也出現(xiàn)了止跌回漲的跡象。

樓市的回暖是有目共睹的，但也是不是意味著樓市就已經(jīng)觸底反彈了？

現(xiàn)在得出這樣的結(jié)論還為時過早。畢竟過去幾年，大城市的樓市也是時不時地走出一波回升行情，但到目前為止都是脈沖式的行情，持續(xù)不了幾個月，就又冷下去了。

所以，這波回升行情究竟是市場的反轉(zhuǎn)，還是像過去一樣的短暫回暖，仍需持續(xù)觀察市場的變化，才能得出正確的判斷。

最近幾個月，雖然局部市場出現(xiàn)積極的信號，但還是能感受到市場的信心并沒有完全恢復(fù)，對后市表現(xiàn)比較悲觀的聲音依然有不少。

這個也不奇怪，畢竟樓市已經(jīng)到了一個新的階段，已經(jīng)是今非昔比了，很多情況已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的大巨變。對市場的拐點的判斷終究還是要謹慎點更妥當。

首先，對于未來樓市走勢，必須正視的一個事實就是國內(nèi)整體樓市已經(jīng)由過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為了供大于求，樓市也已經(jīng)由過去的增量市場進入了存量市場。有了這個基本事實，房價在未來就缺乏上漲的動能，也就意味著未來的房價再難有普漲大漲的行情了。

其次，既然市場已經(jīng)發(fā)生了變化，那么看待市場的思維方式就得變一變，尤其是不能像過去一樣認為樓市不是普漲就是普跌。而根據(jù)其他國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史來看，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了初期的普漲和普跌之后，市場也會逐漸變得成熟理性了，房價的漲跌將會由城市的基本面決定。

說直白點，就是未來有些城市的房價會率先止跌回漲，甚至創(chuàng)新高；而有些城市的房價能夠維持震蕩企穩(wěn)的態(tài)勢就不錯了。回到當下的市場情況來看，也就說即便是大城市的樓市真正止跌回漲了，也并不代表整體樓市就要回升了，就觸底反彈了。

未來樓市走勢的變化，更多是一種分化的態(tài)勢。大城市對仍具有強大的吸引力，所以即便整體人口數(shù)量在減少，但幾個大城市的人口還會增加，起碼會維持高密度的人口狀態(tài)，這就帶來大量的住房需求，支持其樓市的發(fā)展，房價也就有了上漲的動能了。

反觀大多數(shù)中小城市，其情況就是相反的。不但人口自然增長率在降低，且人口在繼續(xù)外流，但新房子的建設(shè)速度卻并不慢。所以很多中小城市的樓市可以肉眼看到有些過剩，這類城市的房價未來是很難漲上去，其房價未來能維持穩(wěn)定不繼續(xù)大跌就算是不錯了。

總之，大城市樓市回暖，不代表整體樓市要觸底反彈了。若是真的觸底反轉(zhuǎn)，也大概率只會出現(xiàn)在大城市的市場里。

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