對越來越多的澳大利亞人來說，“終身租房”已經(jīng)成為新的常態(tài)租房不再只是年輕人成年后的一個階段，也不再只是通往購房路上的過渡安排。在這樣的現(xiàn)實下，如何為租客提供住房安全？我們又能從其他地區(qū)的租賃市場監(jiān)管中學(xué)到什么？

一些國家對住房持有不同的理念，因此出臺了支持長期租房的政策，包括受監(jiān)管的租金或補貼、更長期的租約，以及更強的租客權(quán)利。

租金管制或租金監(jiān)管在歐洲、紐約市、加利福尼亞的主要城市以及加拿大若干省份都很常見。在澳大利亞，只有澳大利亞首都領(lǐng)地實行了租金管制。

我們都知道，水、電這類公用事業(yè)是人人維持生活所必需的基礎(chǔ)服務(wù)，因此需要監(jiān)管和監(jiān)督。住房同樣被視為一項基本人權(quán)，因此在租賃住房體系中實行類似監(jiān)管，不應(yīng)成為有爭議的事。

在紐約——這個全球資本主義的核心地帶——大約50%的公寓實行“租金穩(wěn)定”制度，也就是說，租金只能按規(guī)定幅度上漲。

澳大利亞需要在全國范圍內(nèi)出臺政策，把允許的租金漲幅限制在合理水平，并且只有在具備正當(dāng)理由時才允許驅(qū)逐租客。這類政策將降低人們突然失去住所或租金大幅飆升的風(fēng)險。

具體監(jiān)管細則可以因州或城市而異。不過，每年允許的租金漲幅可以與地區(qū)通脹水平掛鉤，也就是消費者價格指數(shù)。這樣做，等于回到一種歷史上更常見的狀態(tài)：消費價格和租金以大體相近的速度上漲。

在加利福尼亞，許多法律都把年度漲租幅度限制在低于消費者價格指數(shù)漲幅的水平，通常為其60%到80%。有些法律還會對年度允許漲幅設(shè)置下限或上限。

允許的租金漲幅也可以把出租房屋的運營和維護成本考慮進去。這類成本通常只占租金收入的大約三分之一。

在北美大多數(shù)實行租金管制的城市，房東在租客搬離后可以把租金重新調(diào)整到市場水平。這被稱為“空置后解除管制”。這一做法可以保護新租客，避免他們?nèi)胱『罅⒖淘庥鲞^高漲租。

但它會削弱整體住房可負擔(dān)性，因為房東會把平均租金提高到高于消費者價格指數(shù)漲幅的水平。

此外，如果房東能在租客搬走后提高租金，他們在經(jīng)濟上就可能有動力驅(qū)逐或騷擾長期租客，或者優(yōu)先選擇那些更可能短期離開的租客。對澳大利亞來說，“空置后解除管制”并不是理想做法。在澳大利亞建立全國性的租金監(jiān)管體系，將有助于租客。

一些租金管制法律會把租金高于特定門檻的高檔住房排除在外。另一些則規(guī)定，租金最多只能比某一特定日期時的水平高出一個固定比例。

相反，也有一些制度允許房東在此前租金明顯偏低的情況下額外上調(diào)租金。在某些情況下，小型建筑中的住房，或業(yè)主自住房產(chǎn)中的祖母房，也不受租金管制約束。這些細致差別，都需要在澳大利亞的租金監(jiān)管框架中認(rèn)真考慮。

國際上已經(jīng)采用的其他一系列政策，也會讓澳大利亞租客受益。比如，長期租約，也就是10年或更長時間的租約，可以帶來更穩(wěn)定的居住安排。

德國和瑞士的住房自有率分別為49%和60%，在歐洲屬于較低水平，當(dāng)?shù)卣呒钜哺蜷L期租房。固定期限租賃合同最長可達30年，這為租客提供了安全感。更強的租客保護，也讓在這些國家租房更有吸引力。

國際經(jīng)驗還表明，租賃制度也可以在隱私保護方面做得更強。這包括對例行檢查設(shè)定更嚴(yán)格的限制，并更明確地要求房東不得持續(xù)侵?jǐn)_租客的居住空間。

允許租客養(yǎng)寵物，并允許他們對住所作一定個性化布置——比如掛畫或粉刷墻面——有助于在租住房中建立“家”的感覺。

在維也納等一些歐洲城市，租金補貼進一步增強了住房的可負擔(dān)性和安全感。維也納大約50%的居民居住在受補貼住房中，主要是公寓，這些住房由市政府或合作社建設(shè)。

向前邁出的第一步，是重新理解住房：它首先是家和棲身之所，而不是投資品或商品。我們也需要承認(rèn)，對許多澳大利亞人來說，租房是一種長期狀態(tài)，其中包括中年人、老年人和家庭。第二步，是在政策設(shè)計上把租客視為與業(yè)主同樣應(yīng)當(dāng)享有權(quán)利的人。

在等待租賃住房供應(yīng)增加的同時，租金管制是一項可以立即采取的措施，而且不會給公共預(yù)算增加額外負擔(dān)。