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以下為正文：

5月18日，北京市通州區(qū)老城范圍內(nèi)平房棚戶區(qū)改造項目一期九棵樹南地塊FZX-0302-6016地塊（以下簡稱“6016地塊”）正式掛牌出讓，起始價8.447億元，競價截止日期為6月23日。

它與2025年底中海地產(chǎn)摘得的6017地塊僅一路之隔，被市場稱為“九棵樹雙子”。值得注意的是，南側(cè)的6017地塊容積率為2.2，而北側(cè)新掛出的6016地塊容積率僅為1.6。在副中心核心區(qū)域，這一容積率差異意味著居住形態(tài)的不同。

01

地塊畫像：副中心成熟區(qū)的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)

6016地塊位于通州區(qū)梨園板塊，地處五環(huán)至六環(huán)之間，屬于城市副中心0302街區(qū)。從區(qū)位上看，這里是通州發(fā)展較為成熟的居住區(qū)域之一，生活氛圍濃厚，配套資源高度集聚。

地塊土地面積21096.03平方米（約2.11公頃）， 規(guī)劃建筑面積33753.648平方米（約3.38萬平方米），容積率1.6，建筑限高45米，起始總價84470萬元，起始樓面價25025元/平方米。

地塊開發(fā)程度為“七通一平”，土地現(xiàn)狀為平整狀態(tài)，具備快速啟動建設(shè)的條件。地塊四至明確:東至九棵樹中路，南至街坊一路，西至規(guī)劃一路，北至孫王場街。方正的地形有利于排布規(guī)整的社區(qū)布局，提升空間利用效率。

配套賦能：全能型生活圈

交通方面，地塊距離地鐵1號線/八通線九棵樹站約500米，軌道交通出行便捷，可快速通達中心城區(qū)及副中心各核心功能區(qū)。對于在CBD或副中心運河商務(wù)區(qū)工作的通勤族而言，這一距離提供了高效的出行選擇。

生活配套方面，3公里范圍內(nèi)聚集了豐富的資源。商業(yè)上，有北京通州領(lǐng)展廣場等大型購物中心滿足日常消費需求；醫(yī)療上，有三甲醫(yī)院北京中醫(yī)藥大學東直門醫(yī)院（通州院區(qū)）提供健康保障；教育方面，通州區(qū)第一實驗小學、通州區(qū)運河中學西校區(qū)等教育資源環(huán)繞。此外，周邊的云景公園提供了綠色休閑空間，有助于提升居住的舒適度與環(huán)境品質(zhì)。

02

深度解析：1.6容積率的規(guī)劃邏輯

在地塊公告中，1.6的容積率是備受關(guān)注的指標。在北京樓市中，容積率低于2.0的住宅用地通常對應(yīng)著更為舒適的居住密度。

規(guī)劃約束與空間布局

根據(jù)披露信息，6016地塊沿九棵樹中路西側(cè)道路紅線向西一定范圍內(nèi)，需結(jié)合開敞空間和綠化進行統(tǒng)一設(shè)計。這意味著地塊東側(cè)部分面積將用于營造街道景觀和公共綠地，而非全部用于建設(shè)住宅主體。

此外，地塊北面緊鄰既有社區(qū)，南面已有6017地塊的項目在建。為了保障北側(cè)社區(qū)的采光權(quán)益，并與南側(cè)新建項目形成良好的空間協(xié)調(diào)，6016地塊在建筑高度和布局上需遵循嚴格的日照間距和視線走廊要求。

因此，1.6的容積率是在滿足日照、退距、綠化帶等規(guī)范要求后，確定的適宜建設(shè)規(guī)模。這種規(guī)劃旨在平衡開發(fā)強度與居住環(huán)境，確保社區(qū)與周邊城市的和諧融合。

居住體驗：開闊視野與舒適尺度

景觀優(yōu)勢：由于東側(cè)退線區(qū)域需打造開敞空間和綠化，社區(qū)的實際綠地率和視覺開闊度將得到保障。居民將享受到更寬敞的街道界面和更優(yōu)質(zhì)的景觀視野，提升日常出行的愉悅感。

設(shè)計挑戰(zhàn)與機遇：可建面積的合理分配要求開發(fā)商在有限的基底面積上，通過精巧的設(shè)計來平衡戶數(shù)與舒適度。這促使項目在平面布局上更加注重樓間距的控制和戶型的通透性。購房者可以期待更加精細化的產(chǎn)品設(shè)計，以匹配這一低密地塊的定位。

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市場對標：區(qū)域深耕與產(chǎn)品互補

6016地塊的掛牌，自然地將其與南側(cè)的6017地塊進行對比。后者由中海地產(chǎn)于2025年11月競得，成交樓面價22929元/平方米，開發(fā)為北京“和系”產(chǎn)品--中海玖樹滿和。自今年3月開盤以來，該項目網(wǎng)簽419套，成交金額近19.76億元，顯示出該區(qū)域較強的市場需求。

價格預期：穩(wěn)健理性

參考周邊項目，中海玖樹滿和網(wǎng)簽價接近5.13萬元/平方米。考慮到6016地塊起始樓面價（25025元/平方米）與中海地塊（22929元/平方米）的差異，以及其較低的容積率帶來的產(chǎn)品溢價潛力，其未來售價預計將保持在與周邊項目相協(xié)調(diào)的區(qū)間。

結(jié)語：老城更新的價值體現(xiàn)

6016地塊的出讓，是通州土地市場正常供應(yīng)的一部分，也是北京老城棚戶區(qū)改造進程中的一個環(huán)節(jié)。它承載著改善居住條件、提升片區(qū)城市界面、優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)的功能。

對于購房者而言，這塊地的價值在于其確定的地段和成熟的配套。在副中心建設(shè)不斷提質(zhì)的背景下，此類位于核心居住區(qū)、交通便利、生活便捷的住宅地塊，因其稀缺的土地資源和完善的周邊環(huán)境，具備較高的居住價值和資產(chǎn)穩(wěn)定性。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞北京分析師陳晶，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI文章和數(shù)據(jù)分析等功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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