江蘇
作者|深水財經社 納蘭
龐大的恒大海上威尼斯項目首個成功拍賣項目落槌，從2億到不到7000萬，啟東國資成為這個項目的接盤俠。
5月23日，京東司法拍賣網顯示，曾標價超2億元、風光無限的恒大海上城堡酒店，最終被啟東燦爛景區管理有限公司以6949萬元底價競得，相較于最初評估價近乎“打骨折”，也讓這座長三角曾經的網紅濱海酒店，正式落入地方國資囊中。
恒大海上威尼斯首個成功拍賣項目
5月23日，很多媒體和自媒體都在轉發恒大海上威尼斯酒店被拍賣的新聞，但是深水財經社仔細查看了拍賣網上的信息發現，這個上拍項目雖然隸屬于恒大海上威尼斯項目組團，但是并不是大家所稱的“恒大海上維斯你酒店”，而是恒大海上城堡酒店的不動產。
據每日經濟新聞記者也對這個項目進行了求證，獲悉恒大海上威尼斯主樓酒店仍在正常營業，前臺還能正常預訂房間，并不是這次被拍賣的資產。
事實上，此次拍賣的標的物名稱是“恒大海上威尼斯1606號不動產”，也就是恒大海上城堡酒店，和正常營業的威尼斯主樓酒店并非同一棟建筑，兩者相距約1.2公里，同屬恒大海上威尼斯文旅大盤，但產權、運營狀態是相對獨立的。
公開資料顯示，這座城堡酒店于2019年完成不動產登記，2020年正式開業，是當年恒大文旅的標桿之作。建筑為地上10層、地下1層結構，房產證載建筑面積約2.6萬平方米，加上地下室面積共3.3萬余平方米，配有520間觀景客房，曾是長三角親子度假、海景休閑的熱門選擇，巔峰時期周末一房難求。
而它的產權方，是啟東鑫華置業有限公司，成立于2007年，也是恒大海上威尼斯項目的核心開發主體之一，企業類型為港澳臺法人獨資，注冊資本2990萬美元，曾由恒大旗下盛建（BVI）有限公司100%持股，后股權轉讓給境外離岸公司FASTTALENTINVESTMENTLIMITED，如今已是失信被執行人，深陷大量債務糾紛。
從2億起拍降到6949萬
這座城堡酒店的拍賣之路堪稱漫長，足足歷經16個月、5次掛拍，價格一降再降，從最初的2.02億元評估價，一路跌至最終成交價，近乎“三折甩賣”。
資料顯示，海上城堡于2025年1月首次登上阿里拍賣平臺，市場評估價2.02億元，起拍價1.4172億元，保證金1500萬元。盡管吸引7500次圍觀、68人關注，但無人報名、直接流拍。
后來又經過三次流拍和降價，終于在第五次拍賣被啟東國資作為唯一參拍人以低價拿下。
拿下這座酒店的買家啟東燦爛景區管理有限公司，是江蘇啟泓文旅產業發展集團的全資子公司，而啟泓文旅由啟東市財政局100%控股。
地方國資出手“兜底”，既防止優質文旅資產爛尾，也能撿個便宜貨，可以用于當地文旅項目開發。
海上威尼斯大盤現狀
恒大海上城堡酒店只是整個恒大海上威尼斯項目的一小部分，后者占地約8967畝、總建面約1195萬㎡、曾對標意大利威尼斯水城的超級文旅大盤，如今已經是經營半停頓狀態，當地的住宅和公寓價格也是持續暴跌，商業配套運營舉步維艱。
據公開資料顯示，海上威尼斯項目住宅部分多在2020—2021年集中交付，目前仍有存量現房在售。在多年前這個項目是紅遍全國，吸引了各地的投資客，價格也曾經被炒上天。
但是隨著恒大暴雷和房地產市場低迷，這地方的房價已經基本崩盤，不光是價格跌到從近兩萬跌到數千元，而且幾乎沒有成交量，幾乎沒有了交易價值。
由于投資客和度假人群居多，這里的住宅項目入住率極低，小區亮燈率慘淡，日常人氣稀疏，居住人群以上海養老、度假的老人為主，長期自住者寥寥無幾。
同時，住宅配套嚴重不足：規劃的大型商業、學校、醫院大多未建成或未開業，小區內商業街空蕩、噴泉停運、跑道開裂、部分區域雜草叢生，維護狀態堪憂。
除了本次成交的城堡酒店，項目內多棟商業、娛樂用房均被查封。部分項目也曾經上架拍賣，但是均因為無人報名而流拍。
當然，也有少數配套仍在艱難運營，如碧海銀沙（私家海灘）收費開放，但人氣一般；五國溫泉小鎮正常營業，是項目少數盈利的配套；啟東啟迪外國語學校正常辦學，不過與恒大無產權關聯。
業內分析認為，此次國資接盤城堡酒店，未來大概率會對酒店進行改造升級，重新定位運營，激活圓陀角片區的文旅活力；而對于住宅和其他商業資產，短期內將以債務重組、維護存量為主，等待市場回暖后再逐步盤活。#上頭條 聊熱點##我要上頭條##恒大海上威尼斯的現狀#
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