近年來(lái)百?gòu)?qiáng)物企物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)走低，住宅物業(yè)撤場(chǎng)現(xiàn)象加速蔓延，項(xiàng)目留存率持續(xù)回落。在此背景下，中指研究院開(kāi)展系列研究，幫助物企厘清當(dāng)前物業(yè)費(fèi)收繳率困境，打破低收繳率陷阱，總結(jié)物業(yè)提升收繳率的可復(fù)制實(shí)戰(zhàn)策略，幫助企業(yè)構(gòu)建起可落地的“好服務(wù)”戰(zhàn)略。

系列文章：

系列研究① | 物業(yè)撤離低收繳率小區(qū)，最后誰(shuí)來(lái)買單？

系列研究② | 業(yè)主拒繳動(dòng)因與對(duì)立博弈心理剖析

系列研究③ | 質(zhì)價(jià)匹配與物業(yè)費(fèi)收費(fèi)模式研究

系列研究④ | 政府頂層設(shè)計(jì)助推物業(yè)費(fèi)收繳提質(zhì)

系列研究⑤ | 標(biāo)桿物企提升收繳率實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)萃取

中指研究院將于2026年5月28日舉辦相關(guān)主題線上沙龍，誠(chéng)邀業(yè)內(nèi)伙伴齊聚云端，交流經(jīng)驗(yàn)，共促發(fā)展。

行業(yè)現(xiàn)狀：從規(guī)模擴(kuò)張到質(zhì)量?jī)?yōu)先的發(fā)展邏輯轉(zhuǎn)變

近年來(lái)，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)正處于市場(chǎng)化改革以來(lái)的重要轉(zhuǎn)型調(diào)整期。行業(yè)普遍面臨物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)下行與住宅物業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)增多的雙重壓力，二者相互交織、互為因果，形成自我強(qiáng)化的惡性循環(huán)，標(biāo)志著行業(yè)過(guò)去依托房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的粗放發(fā)展時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

從行業(yè)整體運(yùn)行情況來(lái)看，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)費(fèi)收繳率已連續(xù)多年下滑，項(xiàng)目留存率的持續(xù)回落，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)提前解約或合同到期后不再續(xù)約的現(xiàn)象日益普遍。

近期，撤場(chǎng)現(xiàn)象呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域集中性與頭部化特征，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市撤場(chǎng)案例相對(duì)集中，包括多家行業(yè)頭部企業(yè)在內(nèi)的各類物業(yè)服務(wù)企業(yè)，均不同程度地對(duì)部分長(zhǎng)期虧損的住宅項(xiàng)目進(jìn)行了戰(zhàn)略性剝離。這一現(xiàn)象印證了行業(yè)發(fā)展邏輯已從過(guò)去的“規(guī)模優(yōu)先”全面轉(zhuǎn)向“盈利優(yōu)先”，一場(chǎng)圍繞服務(wù)質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)效率的深度調(diào)整正在行業(yè)內(nèi)展開(kāi)。

表：2025年以來(lái)部分城市物業(yè)企業(yè)退出住宅項(xiàng)目案例

資料來(lái)源：公開(kāi)資料，中指研究院整理

行業(yè)困局的深層邏輯：運(yùn)營(yíng)、收支與存續(xù)的三重困境

當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)面臨的并非單一維度的經(jīng)營(yíng)困難，而是運(yùn)營(yíng)體系、收支結(jié)構(gòu)與行業(yè)生態(tài)三個(gè)層面相互疊加、彼此傳導(dǎo)的系統(tǒng)性困境。

（一）運(yùn)營(yíng)層面：漸進(jìn)式發(fā)酵的信任危機(jī)

運(yùn)營(yíng)問(wèn)題的核心前提是物業(yè)費(fèi)收繳率的持續(xù)下行，這場(chǎng)信任危機(jī)并非驟然爆發(fā)，而是一個(gè)逐步發(fā)酵、層層傳導(dǎo)的過(guò)程。收繳率初期回落階段，規(guī)范運(yùn)營(yíng)的企業(yè)普遍會(huì)通過(guò)動(dòng)用項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、統(tǒng)籌總部資金等方式內(nèi)部調(diào)劑兜底，全力維持合同約定的服務(wù)品質(zhì)。但這一階段社區(qū)輿論場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的“音量與人數(shù)背離”特征，少數(shù)拒繳業(yè)主會(huì)放大個(gè)別服務(wù)瑕疵、主導(dǎo)社區(qū)負(fù)面情緒，而企業(yè)的兜底行為反而加深了業(yè)主的認(rèn)知偏差，催生“搭便車”心理，引發(fā)跟風(fēng)欠費(fèi)，推動(dòng)收繳率持續(xù)走低。當(dāng)收繳率跌破行業(yè)警戒線且長(zhǎng)期無(wú)法改善后，企業(yè)資金耗盡只能被動(dòng)壓縮非核心服務(wù)，這一行為在前期負(fù)面情緒的催化下被解讀為“服務(wù)懈怠”，進(jìn)一步動(dòng)搖業(yè)主繳費(fèi)意愿，“收繳率下滑——服務(wù)被動(dòng)壓縮——更多業(yè)主拒繳”的惡性循環(huán)正式形成。若收繳率繼續(xù)跌破盈虧平衡點(diǎn)，企業(yè)將不得不壓縮基礎(chǔ)服務(wù)，最終導(dǎo)致雙方信任徹底破裂，企業(yè)選擇撤場(chǎng)，小區(qū)面臨失管風(fēng)險(xiǎn)。

（二）收支層面：難以調(diào)和的結(jié)構(gòu)性剪刀差

收支失衡是當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)最核心的結(jié)構(gòu)性矛盾，收入端的多重剛性約束與成本端的持續(xù)攀升形成了難以調(diào)和的剪刀差。收入端，收繳率持續(xù)下行直接侵蝕了企業(yè)最核心、最穩(wěn)定的收入基礎(chǔ)，而物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制長(zhǎng)期失靈，多數(shù)小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十余年未變，完全無(wú)法覆蓋同期成本漲幅。2026年起實(shí)施的增值稅新規(guī)，要求企業(yè)對(duì)未實(shí)際到賬的物業(yè)費(fèi)先行繳納稅款，進(jìn)一步加劇了企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。成本端，占總運(yùn)營(yíng)成本六成以上的人力成本保持剛性上漲，成為企業(yè)最大的支出負(fù)擔(dān)。同時(shí)，國(guó)內(nèi)大量住宅小區(qū)集中進(jìn)入設(shè)施老化期，公共維修基金提取流程繁瑣、審批周期長(zhǎng)、回款困難，企業(yè)為維持小區(qū)基本運(yùn)轉(zhuǎn)被迫墊付大量維修資金；而多數(shù)小區(qū)將公共收益直接用于現(xiàn)金分紅，未優(yōu)先補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或用于公共設(shè)施日常維護(hù)，進(jìn)一步將設(shè)施維護(hù)的全部壓力轉(zhuǎn)嫁給有限的物業(yè)費(fèi)收入，形成寅吃卯糧的不可持續(xù)局面。

圖：《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣等有關(guān)事項(xiàng)的公告》（節(jié)選）

（三）存續(xù)層面：行業(yè)出清加速與行業(yè)聲譽(yù)透支

在運(yùn)營(yíng)困局與收支失衡的雙重?cái)D壓下，物業(yè)管理行業(yè)的生存壓力持續(xù)加大，市場(chǎng)出清進(jìn)入前所未有的加速階段。過(guò)去行業(yè)長(zhǎng)期依賴開(kāi)發(fā)商的持續(xù)輸血實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，開(kāi)發(fā)商不僅終止了對(duì)旗下物業(yè)企業(yè)虧損項(xiàng)目的補(bǔ)貼，反而要求物業(yè)剝離不良資產(chǎn)、聚焦盈利業(yè)務(wù)以反哺集團(tuán)，大量長(zhǎng)期依賴補(bǔ)貼維持運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目因此被集中剝離。行業(yè)整體盈利水平持續(xù)下行，大量中小物業(yè)企業(yè)處于薄利甚至虧損邊緣，主動(dòng)撤場(chǎng)成為普遍的止損選擇。與此同時(shí)，個(gè)別劣質(zhì)物業(yè)的違規(guī)行為通過(guò)社交媒體被迅速放大為行業(yè)共性問(wèn)題，不斷強(qiáng)化公眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的負(fù)面刻板印象。這種行業(yè)性的聲譽(yù)透支，會(huì)進(jìn)一步放大社區(qū)輿論場(chǎng)中的負(fù)面聲音，降低全體業(yè)主的繳費(fèi)意愿，讓始終堅(jiān)持規(guī)范運(yùn)營(yíng)的企業(yè)也不得不承擔(dān)額外的信任成本，最終形成“個(gè)別企業(yè)犯錯(cuò)，全行業(yè)買單”的惡性循環(huán)。

收繳率下降的連鎖反應(yīng)：多方主體的利益?zhèn)鲗?dǎo)與治理挑戰(zhàn)

物業(yè)費(fèi)收繳率下滑與物業(yè)撤場(chǎng)潮并非孤立的行業(yè)現(xiàn)象，其影響會(huì)沿著產(chǎn)業(yè)鏈與治理鏈條傳導(dǎo)至物業(yè)公司、業(yè)主與基層政府等多個(gè)主體，引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。

圖：物業(yè)費(fèi)下降對(duì)各方影響

對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，這場(chǎng)危機(jī)直接推動(dòng)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向生存與質(zhì)量并重的發(fā)展階段。物業(yè)費(fèi)是企業(yè)最主要的現(xiàn)金流來(lái)源，收繳率下滑導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，應(yīng)收款項(xiàng)規(guī)模擴(kuò)大，壞賬風(fēng)險(xiǎn)上升。許多中小物業(yè)公司因現(xiàn)金流斷裂退出市場(chǎng)，頭部企業(yè)也不得不收縮戰(zhàn)線，主動(dòng)剝離長(zhǎng)期虧損項(xiàng)目，將資源集中于盈利能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與非住宅業(yè)態(tài)。過(guò)去依賴規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展模式已難以為繼，企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向“舍量求質(zhì)”的發(fā)展戰(zhàn)略，更加注重項(xiàng)目的單盤盈利能力與運(yùn)營(yíng)效率。與此同時(shí)，行業(yè)格局也在加速重構(gòu)，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升，但本輪整合不再是簡(jiǎn)單的規(guī)模擴(kuò)張，而是基于服務(wù)能力與運(yùn)營(yíng)效率的優(yōu)勝劣汰。

對(duì)于廣大業(yè)主而言，物業(yè)撤場(chǎng)帶來(lái)的是居住品質(zhì)下降與資產(chǎn)價(jià)值縮水的雙重?fù)p失。物業(yè)一旦撤場(chǎng)，小區(qū)管理瞬間陷入真空，垃圾堆積、安保缺位、電梯停運(yùn)、公共設(shè)施損壞無(wú)人維修等問(wèn)題會(huì)集中爆發(fā)，嚴(yán)重影響業(yè)主的日常生活。更為深遠(yuǎn)的影響在于房屋資產(chǎn)價(jià)值的縮水，物業(yè)管理水平是影響二手房?jī)r(jià)格的核心因素之一，失管小區(qū)的房?jī)r(jià)通常會(huì)明顯低于周邊管理良好的同類型小區(qū)，這對(duì)于絕大多數(shù)將房產(chǎn)作為家庭主要資產(chǎn)的業(yè)主而言，意味著財(cái)富的直接損失。而陷入失管困境的小區(qū)，往往很難再引入新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其他企業(yè)看到小區(qū)收繳率低、矛盾尖銳、虧損風(fēng)險(xiǎn)大，都不愿輕易接手，最終導(dǎo)致小區(qū)陷入“撤場(chǎng)→失管→無(wú)人接管”的惡性循環(huán)。

對(duì)于基層政府而言，物業(yè)矛盾的集中爆發(fā)大幅加重了基層治理負(fù)擔(dān)，帶來(lái)了新的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。小區(qū)是基層治理的最小單元，物業(yè)糾紛已成為當(dāng)前城市基層矛盾的主要來(lái)源之一，占據(jù)了基層社區(qū)工作者大量的時(shí)間與精力。物業(yè)撤場(chǎng)后，政府不得不承擔(dān)起應(yīng)急管理的責(zé)任，投入大量人力物力維持小區(qū)基本運(yùn)轉(zhuǎn)，協(xié)調(diào)解決業(yè)主之間的矛盾，推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)助引入新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這不僅大幅增加了基層政府的行政成本，也對(duì)基層治理能力提出了更高要求。當(dāng)小區(qū)陷入長(zhǎng)期失管狀態(tài)時(shí)，業(yè)主的不滿情緒容易積累激化，甚至可能引發(fā)群體性事件，影響社區(qū)和諧穩(wěn)定。此外，為了維持失管小區(qū)的基本運(yùn)轉(zhuǎn)，部分基層政府不得不動(dòng)用公共財(cái)政資金進(jìn)行補(bǔ)貼，進(jìn)一步加大了地方財(cái)政壓力。

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)面臨的困局，是行業(yè)發(fā)展到特定階段的必然產(chǎn)物，是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、社會(huì)治理體系轉(zhuǎn)型與居民需求升級(jí)等多重因素疊加的結(jié)果。它不僅是一個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)關(guān)乎民生福祉與社會(huì)治理的綜合性問(wèn)題。

破局的關(guān)鍵在于重構(gòu)物業(yè)服務(wù)的價(jià)值體系與信任機(jī)制，建立與成本上漲相匹配的物業(yè)費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，完善公共維修基金使用與公共收益管理制度。這需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)，提升服務(wù)品質(zhì)與運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)透明化運(yùn)營(yíng)；需要業(yè)主增強(qiáng)契約精神與公共意識(shí)，理性表達(dá)訴求，共同維護(hù)小區(qū)公共利益；更需要政府加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)與監(jiān)管引導(dǎo)，完善相關(guān)法律法規(guī)，厘清各方權(quán)責(zé)邊界，構(gòu)建政府、企業(yè)、業(yè)主多方協(xié)同的基層治理新格局。

只有各方都承擔(dān)起自身應(yīng)盡的責(zé)任，形成良性互動(dòng)的生態(tài)，才能打破當(dāng)前的惡性循環(huán)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)，實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，最終提升廣大居民的居住幸福感與獲得感。

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2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

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2025中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)品牌價(jià)值研究報(bào)告

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