大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

這幾年，地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向真的變了。一個(gè)明顯的信號(hào)，那一批早期暴雷房企，已經(jīng)把目光瞄準(zhǔn)了下一個(gè)紅海賽道：存量服務(wù)。

其實(shí)要說存量時(shí)代，開發(fā)與服務(wù)本來就是一體兩面。沒有開發(fā)就沒有服務(wù)可言，不同的是，如今服務(wù)賽道已經(jīng)變成了另外一個(gè)大戰(zhàn)場(chǎng)。

首先，各大開發(fā)商旗下的物業(yè)公司，特別是一些早已規(guī)?；l(fā)展的上市物企，紛紛在搶灘非住物業(yè)服務(wù)，也就是“城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)”領(lǐng)域。

早期市場(chǎng)上行時(shí)期，屬于增量時(shí)代，多數(shù)開發(fā)商的物業(yè)公司都在針對(duì)住宅物業(yè)增量，大批量的收并購(gòu)成為這一時(shí)期主流戰(zhàn)略，規(guī)模是第一需求。

存量時(shí)代之后，住宅物業(yè)增量已經(jīng)達(dá)到瓶頸，高規(guī)模開發(fā)時(shí)代已經(jīng)過去，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)時(shí)代已經(jīng)來臨，上市物企需要尋找新的增量業(yè)務(wù)。

在近三年，存量服務(wù)賽道被各大開發(fā)商持續(xù)關(guān)注，特別是大型房企，開發(fā)業(yè)務(wù)急速減少情況下，經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)的增量空間也成為房企穿越周期的關(guān)鍵。

可以看到，房企這幾年關(guān)注的社區(qū)營(yíng)造，非標(biāo)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，各種場(chǎng)館服務(wù)，生態(tài)環(huán)保，城市更新等，無一例外在傳遞一件事情：地產(chǎn)下半場(chǎng)，才剛剛開始。

近期，地產(chǎn)一品塘得到一個(gè)獨(dú)家消息：作為全球最大的基建企業(yè)：中國(guó)建筑集團(tuán)，正在全面布局城市服務(wù)賽道，中建八子已然開動(dòng)。

從去年的年報(bào)就可以看出來，全球基建業(yè)務(wù)都在持續(xù)萎縮，國(guó)內(nèi)大開發(fā)時(shí)代早已經(jīng)過去，各大一二線城市全面進(jìn)入存量時(shí)代，城市服務(wù)才是大家未來的飯碗。

在中建集團(tuán)的高層會(huì)議中就重點(diǎn)提到，公司積極服務(wù)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，將深耕城市市場(chǎng)，積極發(fā)揮“咨投建運(yùn)”綜合優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展城市更新、城市運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同和融合，為城市提質(zhì)增效創(chuàng)造價(jià)值。

住建部2026年重點(diǎn)任務(wù)明確“高質(zhì)量開展城市更新”，專項(xiàng)債額度預(yù)計(jì)增長(zhǎng)15%。

八大建筑央企行動(dòng)綱領(lǐng)高度聚焦于城市更新與城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

以中國(guó)建筑為代表，將城市更新列為“重中之重”，強(qiáng)化“咨投建運(yùn)”全鏈條服務(wù)能力，探索成熟商業(yè)模式，從單一工程建設(shè)向城市綜合運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。

也就預(yù)示著中建八子的業(yè)務(wù)模型需要全面重塑，除去傳統(tǒng)的基建與開發(fā)雙平臺(tái)，中建八子旗下的城市運(yùn)營(yíng)公司逐步浮出水面。

這場(chǎng)從“施工隊(duì)”到“城市服務(wù)商”的蛻變，對(duì)習(xí)慣于“拿地建房”模式的建筑央企而言，無異于一場(chǎng)基因改造。

誰(shuí)能夠在能力、考核、人才三重夾縫中完成轉(zhuǎn)身，誰(shuí)就能夠在這場(chǎng)行業(yè)洗牌中活下去。

更是考驗(yàn)中建八子旗下的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)與數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的新標(biāo)準(zhǔn)，城市服務(wù)這塊肥肉，中建八子勢(shì)在必得。

以中建一局為例，2025年底全新成立了北京中建智城城市運(yùn)營(yíng)管理有限公司，全面投身于中國(guó)城市從“規(guī)模建設(shè)”邁向“精細(xì)治理”的新階段。

據(jù)內(nèi)部介紹，中建智城聚焦商業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)、能源服務(wù)、生態(tài)環(huán)保、城市服務(wù)五大業(yè)務(wù)板塊。

特別是在城市服務(wù)方面，涵蓋城市管家、市政道路養(yǎng)護(hù)、公路養(yǎng)護(hù)、地下綜合管廊運(yùn)營(yíng)、公園運(yùn)營(yíng)、場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)等多種服務(wù)。

在上海，2026年初，中建八局也開啟服務(wù)戰(zhàn)略，整合之前旗下多個(gè)平臺(tái)，把城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)直接升級(jí)到一級(jí)戰(zhàn)略方位。

改革后，統(tǒng)一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)組建為“八局地產(chǎn)公司”，綜合投資業(yè)務(wù)組建為“八局城市發(fā)展公司”，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)組建為“八局城市運(yùn)營(yíng)公司”。

1月4日，中建八局旗下的投資發(fā)展公司微信公眾號(hào)名稱已由“中建八局投資發(fā)展公司”，變更為“中建八局城市運(yùn)營(yíng)公司”。

中建八局也為罕見的為城市運(yùn)營(yíng)公司配置了超級(jí)高管組合，由中建八局副總經(jīng)理??兼任董事長(zhǎng)，由原中建八局流程與數(shù)據(jù)管理部總經(jīng)理??擔(dān)任總經(jīng)理，同時(shí)擔(dān)任公司黨委書記。???

中建八局城市運(yùn)營(yíng)公司聚焦住宅、案場(chǎng)、商業(yè)及城市綜合體、產(chǎn)教園區(qū)、城市服務(wù)等多個(gè)類型，是中建八局旗下唯一專注服務(wù)賽道的公司。

其實(shí)熟悉建筑行業(yè)的應(yīng)該知道，這個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)一直以來多是完全依托人海戰(zhàn)術(shù)，碎片化較強(qiáng)，項(xiàng)目都是臨時(shí)拼湊組建團(tuán)隊(duì)。

但是運(yùn)營(yíng)服務(wù)賽道來說，特別是未來城市發(fā)展領(lǐng)域，就需要一套較為系統(tǒng)化的體系化流程標(biāo)準(zhǔn)，并且是完全用戶思維導(dǎo)向。

運(yùn)營(yíng)，需要商業(yè)洞察、用戶服務(wù)、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)能力，而傳統(tǒng)建筑企業(yè)擅長(zhǎng)的是成本控制、工期管理、安全管控。

因此，中建八子集中搶灘的城市服務(wù)賽道，很明顯是一個(gè)新的行業(yè)，需要的是將投融資、規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)統(tǒng)籌整合，形成“投資-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-收益”的閉環(huán)。

其次，傳統(tǒng)建筑企業(yè)的人才培養(yǎng)是有限的，集中度也較高，清一色的“工程范”為主，特別是數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面人才極度匱乏。

中建系轉(zhuǎn)型做運(yùn)營(yíng)，就如同工科轉(zhuǎn)理科，確實(shí)無論是思維層面還是基礎(chǔ)實(shí)踐領(lǐng)域，都存在一定的專業(yè)壁壘，說起來容易，干起來困難。

在傳統(tǒng)開發(fā)基建領(lǐng)域，“投資發(fā)展”的舊邏輯，核心是資金驅(qū)動(dòng)、項(xiàng)目導(dǎo)向、建設(shè)周期思維，追求的是土地增值和建設(shè)利潤(rùn)的快速變現(xiàn)。

“城市運(yùn)營(yíng)”的新邏輯，核心是服務(wù)驅(qū)動(dòng)、資產(chǎn)導(dǎo)向、全周期思維，強(qiáng)調(diào)對(duì)城市空間、資產(chǎn)、功能的長(zhǎng)期持有、維護(hù)、提升和價(jià)值再造。

行業(yè)下半場(chǎng)，城市運(yùn)營(yíng)無疑是基建與開發(fā)兩大陣營(yíng)都在關(guān)注的焦點(diǎn)，開發(fā)商比拼的是可持續(xù)生存的耐心，基建龍頭思慮的是利潤(rùn)如何長(zhǎng)流。

對(duì)長(zhǎng)期扮演乙方角色的中建集團(tuán)來說，在規(guī)模增量時(shí)代，可以仰頭走路。當(dāng)如今必須換上操盤手的角色，需要的專業(yè)深度，已經(jīng)提升了好幾個(gè)維度。

另一個(gè)不容回避的現(xiàn)實(shí)是，這幾年開發(fā)業(yè)務(wù)急速萎縮，很多地產(chǎn)人多數(shù)也被發(fā)配到了服務(wù)賽道，在開發(fā)商旗下的服務(wù)公司或商管公司任職。

但是，很多情況下，習(xí)慣性開發(fā)思維的很多經(jīng)理人很難融入到運(yùn)營(yíng)服務(wù)環(huán)境，賺快錢的習(xí)慣驅(qū)動(dòng)下，很容易滋生腐敗。

世茂服務(wù)離職員工曾披露，一個(gè)項(xiàng)目上的保安，一年竟能貪污幾十萬(wàn)。近期更爆出猛料：前萬(wàn)達(dá)商管副總裁因貪腐幾個(gè)小目標(biāo)，最終把自己送進(jìn)了監(jiān)獄。

都說增量時(shí)代好賺錢，如今很多在開發(fā)商里面混了很多人的大佬們，正試圖把貪婪之手伸進(jìn)來，這也是這個(gè)未來朝陽(yáng)行業(yè)最不愿意看到的。

當(dāng)中國(guó)城市發(fā)展從“建”到“管”，巨頭們紛紛涌入，但最終勝出的，絕不是那些只換了招牌卻沿用舊思維的企業(yè)。

地產(chǎn)下半場(chǎng)的大幕，已經(jīng)拉開。舞臺(tái)上的主角，必須是一批不一樣的人。

今天就聊到這里，對(duì)今天的內(nèi)容有何評(píng)價(jià)？歡迎留言討論。