北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我和老公都是京戶，有兩套房，請(qǐng)教一下是否賣掉換房？因?yàn)榈谝惶资菃挝坏募Y房，在***，目前手續(xù)不齊不能賣，一直出租，租金5000。第二套是15年買的商住，百子灣的能賣130萬，這套兒子一直住，但環(huán)境不好他想賣掉換成帶學(xué)區(qū)的好結(jié)婚。

我們沒考慮好是這套集資房，雖然不能上市賣，但能同事之間轉(zhuǎn)讓，有同事想買，75平240萬，這價(jià)格是我們單位給評(píng)估的價(jià)格。我們之所以猶豫是一直都有房本給個(gè)人的希望，因?yàn)閺恼呱鲜菓?yīng)該可以的，只是手續(xù)問題。但這都過去十多年了，希望越來越渺茫，我們覺得單位或許都不辦了。

A：

1、這問題可難住我了，因?yàn)槭掷m(xù)的事兒誰敢保證啊？萬一您剛賣掉，一兩年之后房本下來了，那這套房立刻升值30%以上，您不是虧了？可如果不賣，那要繼續(xù)10年20年的等下去怎么辦啊？這可就永久的只有居住權(quán)了。我不敢預(yù)測(cè)您單位的手續(xù)問題，內(nèi)部的事兒只有內(nèi)部人判斷了。

2、或者這么說吧，既然是75平米租金5000，那每平米就是67塊錢。而***當(dāng)?shù)氐钠骄饨鹗?00出頭兒，那說明這套房因?yàn)闆]房本，被打了個(gè)6折或7折。而且從240萬來說，每平米就是3.2萬，差不多也是附近均價(jià)的6折多，也是6-7折吧。

所以這怎么說呢？可以說單位給出的評(píng)估值挺合理的，基本就是市場(chǎng)價(jià)，賣不賣的還是您自己決定吧。

3、不過多說一句，常規(guī)來講，還沒下房本兒的回遷房如果出手，那一般也是周邊同等商品房的6-7折，6.5折左右。而如果是周邊的X產(chǎn)權(quán)，那一般是在同等小區(qū)的6折以下甚至5折。

為什么有這區(qū)別？因?yàn)榛剡w房從手續(xù)上是應(yīng)該下房本的，只是時(shí)間不好確定而已。而X產(chǎn)權(quán)是確定不可能有正規(guī)房本的，所以買賣雙方就直接消除了這個(gè)預(yù)期，價(jià)格才便宜的。

那既然您家這套房，或者說這個(gè)小區(qū)，單位是按照“應(yīng)該下房本”的預(yù)期做出的評(píng)估價(jià)，那就說明單位認(rèn)為早晚能有正規(guī)產(chǎn)權(quán)+自由交易。

4、簡(jiǎn)單就是這情況吧，我不能判斷您單位的事兒，只能是從價(jià)格上來推論一下單位的預(yù)期。至于怎么選擇在您，我不敢有什么建議。

僅供參考。

二

Q:

我們現(xiàn)在帶孩子在西城陶白上學(xué)，租房在玉林東里，每個(gè)月租金5600，兩居室老樓60平，看了網(wǎng)上報(bào)價(jià)應(yīng)該在280萬左右，三層南北長(zhǎng)條戶型。一區(qū)的應(yīng)該戶型更好，是方正戶型，但好像都不通透，而且價(jià)格每平米要貴5000元，也不知道值不值？您建議買哪個(gè)？這種老房應(yīng)該選性價(jià)比最高的吧？

A：

1、甭說老房了，新房也得選性價(jià)比高的啊。不過這也得看是自己住還是出租，如果是出租，那性價(jià)比越高越好，因?yàn)槟苁盏礁叩淖饨稹５宰【涂醋约旱南埠昧耍詢r(jià)比低點(diǎn)兒意味著房子更宜居。

2、以玉林的為例吧。您看的這套房是280萬60平，單價(jià)就是4.67萬。租金5600，那每平租金是93，租售比500左右。如果一區(qū)的每平貴了5000塊，按500租售比不變的話，那每平租金就應(yīng)該增加10塊錢，60平600塊，那同樣的60平兩居的租金得達(dá)到6200才最劃算。

我上網(wǎng)看了看好像夠嗆，報(bào)價(jià)確實(shí)有6200的，但低的有5700的，所以平均價(jià)應(yīng)該6000差不多了。那如果以一區(qū)單價(jià)5.17萬，60平租金6000來算賬，總價(jià)310萬，租售比516，比您現(xiàn)在看的這個(gè)低了3%左右。

所以每平多花了5000，居住體驗(yàn)肯定是提高了，但從性價(jià)比來講低了3%。我認(rèn)為這比例是可以忽略不計(jì)的，就看您自己覺得值不值吧？

3、總之我雖然沒看到戶型，但以您的描述和數(shù)值來看，我認(rèn)為一區(qū)的合適。畢竟您是自住，沒必要為了3%的性價(jià)比委屈自己。所以如果經(jīng)濟(jì)上沒壓力就買戶型好的吧，畢竟房子是用來住的，居住體驗(yàn)越好的還越保值呢，至少是流動(dòng)性強(qiáng)。

僅供參考。

三

Q:

我也是北京戶口，有一套單位公寓房自住，不能租也不能賣，和昨天您發(fā)的同等情況。兒子單位是不能給辦公租房了，所以我們考慮自己買房，但買公寓還是老破小沒想好。

我的意思是買老破小，沒準(zhǔn)將來還能原拆原建呢。但年輕人的想法我也理解，公寓確實(shí)舒服的多，否則老破小都不好帶朋友來。當(dāng)然我還是想了解一下從經(jīng)濟(jì)角度的看法。

A：

1、經(jīng)濟(jì)角度，那肯定是建議老破小啊。凡事有利就有弊，既然老破小跟公寓相比，那在居住體驗(yàn)上弱了，自然就會(huì)在其他方面強(qiáng)。可以說強(qiáng)在地段兒，但其實(shí)也就是強(qiáng)在保值了，畢竟老破小價(jià)格中基本都是地段兒價(jià)值，本身房子的價(jià)值都差不多歸零了。

2、另外一點(diǎn)是租金角度的經(jīng)濟(jì)。這可以說公寓占優(yōu)，但現(xiàn)在的差距已經(jīng)不大了，公寓3%，老破小也動(dòng)輒2.5%。

假定一套200萬的房吧，一年租金差0.5%就是1萬塊錢，十年才差10萬，跟保值相比的話我覺得這0.5%的意義不大。畢竟公寓是有法律風(fēng)險(xiǎn)的，如果爆發(fā)就會(huì)影響到保值。那這十年積攢下的10萬收益，或許一個(gè)政策就給賠沒了。

3、不過老破小的原拆原建很難的，今年的新政策導(dǎo)致更難了。所以這點(diǎn)的期望值別太高吧，趕上了就是利好，沒輪到反正也不吃虧。

僅供參考。

四

Q:

通州，龍湖大方居，兩居，兩限房，能買嗎？通州本地人，有公積金，考慮地段，算好的嗎，以后發(fā)展，怎么樣，學(xué)區(qū)潞河中學(xué)

A：

1、您這斷句弄的我直打嗝兒，標(biāo)點(diǎn)符號(hào)再不要錢也別這么用啊，您這屬于通貨膨脹了。

2、大方居的房子當(dāng)然能買，正常的交易過戶而已。兩限房是原始性質(zhì)，您買到手之后就是商品房手續(xù)了。

3、地段兒不算太強(qiáng)，典型的兩區(qū)交界，朝陽那邊未必會(huì)積極配合，規(guī)劃和建設(shè)一般都不太快。畢竟這是保障房，而好地段兒都留著賣錢呢，既然規(guī)劃成保障房就說明地段兒普通，而且發(fā)展一般不會(huì)太快。

另外多說一句，大方居的原址是“北京金屬結(jié)構(gòu)廠”，當(dāng)年屬于北京最大的兩限房項(xiàng)目，所以吸引了好幾家開發(fā)商來競(jìng)標(biāo)。但后果就是土地價(jià)格被抬高到2100塊每平，而售價(jià)又限定了4800塊，中間只有2700塊，要包括建安+稅費(fèi)+綠化+財(cái)務(wù)利息等所有的成本。這價(jià)格在小城市都勉強(qiáng)，在北京就有點(diǎn)兒緊張了唄。所以后來的建筑質(zhì)量普通吧，可以算合格，但真的沒多強(qiáng)，也多少都影響了價(jià)格保值。

4、這邊是“潞河中學(xué)附屬學(xué)校”，跟本校不是一回事。具體的成績(jī)我不清楚，到目前為止還不算太強(qiáng)吧。

5、總之房子是用來住的，大方居在居住的性價(jià)比方面應(yīng)該不算低，但其他方面就大多普通了，期望值別太高。

僅供參考。

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