“眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。”

恒大的故事講到現(xiàn)在，曾經(jīng)帝國版圖上的每一顆棋子，如今似乎都變成了拍賣臺上的一個編號。

近日，位于江蘇啟東的恒大海上威尼斯酒店被法拍，起拍價6949萬元，較1.24億元市場評估價，約直接打了個6折。

圖源：京東拍賣

這并不是恒大海上威尼斯酒店第一次上線拍賣。

2025年1月，該酒店首次司法拍賣，評估價超過2億元，起拍價1.4172億元，因無人報名流拍。

5月初第二次拍賣，起拍價降至8686萬元，仍有一人報名卻無人出價，再度流拍。到了最近第三次拍賣，起拍價直接壓到6949萬元，較首次起拍價腰斬過半。

從2億到6949萬，三次拍賣兩次流拍，市場對其的冷淡態(tài)度，已經(jīng)無需多說。

啟東恒大海上威尼斯（恒大酒店） 圖源：微博

曾幾何時，這座占地面積近9000畝的龐然大物，還是文旅產(chǎn)業(yè)中的標志項目。

多方資料顯示，恒大海上威尼斯酒店位于啟東圓陀角風景區(qū)，總規(guī)劃占地近9000畝，總建筑面積約1195萬平方米，恒大以填海造陸方式圍建了7.23平方公里海域，打造了3.5公里私家海岸線，并專門從海南運來海沙鋪就“碧海銀沙”。

2012年海上威尼斯首開，價格一路從幾千元被推到到上萬元。2016年正式開業(yè)后，更是一度被宣傳為僅次于外灘和迪士尼的“上海第三大景點”。

然而如今，這座規(guī)劃容納10萬人的超級社區(qū)，實際入住率低得驚人，在拍賣市場更是無人問津。

昔日的繁華表象和今日的衰敗景象，形成強烈對比，可以看作是恒大的縮影。

除了海上威尼斯之外，另一個近期被處置的恒大資產(chǎn)是上海北外灘項目。

2020年，恒大在38輪競價后擊敗保利發(fā)展，以22.95億元總價拿下上海虹口北外灘街道的“鉆石地塊”，成交樓板價約5.1萬元/平方米，溢價率超過10%。

原本，恒大計劃在這里打造400平方米大平層豪宅“恒大外灘天璽”，作為上海高端產(chǎn)品的標桿之作。

不過，好景不長。2021年恒大資金鏈斷裂，項目全面停滯。

2023年，恒大將地塊轉(zhuǎn)讓給了光大信托，隨后光大信托又將部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給伊泰置業(yè)。

2026年4月，恒大進一步將項目公司剩余30%權(quán)益以6.6億元轉(zhuǎn)讓給光大興隴信托，至此，完全退出該項目。

從恒大、光大信托到伊泰，一塊地三年內(nèi)三度易手，這在寸土寸金的北外灘，比較少見。

當然，北外灘和海上威尼斯不過是冰山一角，把視野拉寬，恒大系的資產(chǎn)處置清單比想象中的更長。

其中包括，深圳灣超級總部基地、惠州棕櫚島高爾夫球場等，恒大系的資產(chǎn)正在以我們幾年前完全無法想象的方式被批量清算。

既然已經(jīng)是清算，那么折價也是必然。主編觀察發(fā)現(xiàn)，恒大目前正在處置和已處置的資產(chǎn)，其中不少成交價較評估價折讓40%到60%，部分低質(zhì)量債權(quán)甚至被打到萬分之一的“地板價”。

一些規(guī)模較小的資產(chǎn)甚至以1元底價起拍，甚至還有賬面28.8億元的債權(quán)經(jīng)過780輪競價僅賣出30.3萬元，折算不足萬分之一。

至于為什么會折價這么狠？

一方面是資產(chǎn)本身的瑕疵。

對于買方來說，恒大大量項目證照不全、土地閑置、在建工程爛尾，接手后需要補繳稅費、處理員工安置、解決歷史債務，潛在隱性成本巨大，并不一定是一筆劃算的買賣。

另一方面，恒大暴雷后，資產(chǎn)大量并且集中地涌入市場，從供需角度看，供遠大于求，純粹是一個買方市場。

更何況，時間根本不站在賣方這邊，清盤人目前的核心KPI已經(jīng)不是賣個好價錢，而是在合理時間內(nèi)，盡快把資產(chǎn)變現(xiàn)，然后向債權(quán)人分配。

換句話說，早幾年恒大還能挑資產(chǎn)賣，賣掉深圳灣總部、轉(zhuǎn)讓部分項目權(quán)益，至少表面上還有騰挪空間；但進入清盤階段后，資產(chǎn)能賣多少錢，不再取決于項目，也不取決于恒大，議價空間早已所剩無幾。

這也是為什么么恒大的資產(chǎn)處置看上去很“熱鬧”，實際回收效率卻并不高的根本原因。此前，清盤人曾對外披露，截至2025年8月，已變現(xiàn)資產(chǎn)約2.55億美元，和千億債務規(guī)模相比，不過杯水車薪。

說完資產(chǎn)清倉大甩賣這條明線，再來看看債務追償這條同步進行的暗線。

目前最受關(guān)注的，是清盤人對恒大連續(xù)14年的審計機構(gòu)普華永道發(fā)起的訴訟。

財聞透露，5月18日，香港高等法院開庭審理此案，恒大清盤人已在香港法院向普華永道國際、普華永道香港以及普華永道中國相關(guān)主體提出約570億元人民幣的索賠，一舉成為香港規(guī)模最大的企業(yè)索賠之一。

圖源：國際投行研究報告

其中，清盤人將索賠拆分為兩部分：380億元針對普華永道國際及其內(nèi)地、香港關(guān)聯(lián)實體的共同責任，190億元單獨指向內(nèi)地及香港實體，此外還要求全額追回14年累計約3.5億港元的審計費，以及恒大虛增利潤導致的債務和分紅損失。

根據(jù)證監(jiān)會查明的結(jié)果，恒大地產(chǎn)2019年虛增收入2139.89億元，虛增利潤407.22億元；2020年虛增收入3501.57億元，虛增利潤512.89億元——兩年合計虛增收入高達5641億元，虛增利潤超過920億元。

而面對這樣“離譜”的財務報表，普華永道卻連續(xù)兩年的出具了“無保留意見”的審計報告。外界看來，恒大財務造假，普華永道亦是其中關(guān)鍵一環(huán)。

于是，恒大暴雷后，普華永道也迎來了一系列的連帶處罰。2024年9月，普華永道被處以4.41億元罰款，暫停內(nèi)地業(yè)務6個月并撤銷廣州分所；2026年4月，普華永道香港再被罰款3億港元并被實施執(zhí)業(yè)限制。

因此，清盤人此次民事訴訟之所以敢于喊出570億元的索賠額，很大程度上是建立在監(jiān)管部門的先行處罰基礎之上的。

不過，普華永道方面也在庭審中提出抗辯，認為其國際實體與恒大之間不存在直接審計服務關(guān)系和注意義務。

因此這570億元的索賠能不能確定，目前還充滿變數(shù)。

除此之外，被追索的對象，當然還有許家印本人及其家族。

2025年，香港高等法院已裁定清盤人接管許家印33家境外公司，凍結(jié)7個銀行賬戶及境外房產(chǎn)、私人飛機、豪車等資產(chǎn)，合計凍結(jié)規(guī)模約550億元，其中包括兩輛車牌分別為“粵A98888”和“HD3333”的勞斯萊斯幻影。

圖源：每日經(jīng)濟新聞

圖源：微博

許家印家族被凍結(jié)的資產(chǎn)，遍布香港、英國、美國等多地物業(yè)，注冊地則橫跨香港、英屬維爾京群島、開曼群島等離岸司法轄區(qū)，清盤人的法務團隊幾乎是在一張全球地圖上逐點查封。

不過棘手的是，2009年至2022年恒大上市期間，許家印與丁玉梅通過多層離岸架構(gòu)和家族信托把大量資金轉(zhuǎn)移至海外，所以仍有超百億隱匿在離岸賬戶與隱秘資產(chǎn)中難以追查。

此外，丁玉梅持有加拿大護照，2023年7月在得知許家印可能被邊控后隨即買機票離開香港，此后被曝光在倫敦購入33套豪華公寓，總價值約4980萬英鎊。

一系列手段，讓資產(chǎn)追索的時間成本和司法協(xié)調(diào)難度，遠超想象。

總之，資產(chǎn)拍賣和債務追償這兩條線，本質(zhì)上回答的是同一個問題：恒大轟然倒下之后，債權(quán)人還能拿回多少錢？

從目前的數(shù)據(jù)來看，兩條線加起來距離2.4萬億總負債還差著好幾個數(shù)量級，但方向是明確的——不管多難追、不管多漫長，清盤人不會放過任何一個應當為這場崩塌承擔責任的角色。

作者| 宋輝