文/金透財(cái)經(jīng) 何圳 版權(quán)圖片/微攝

2026年4月，京滬等重點(diǎn)城市二手房成交量同比持續(xù)增長，十大城市二手房價(jià)格跌幅收窄，樓市“小陽春”的暖意從一線城市向市場傳導(dǎo)。然而，央行同期公布的社融與信貸數(shù)據(jù)卻給出了截然相反的信號(hào)。當(dāng)月居民貸款凈減少7869億元，同比多減2653億元。其中，被視為房貸的居民中長期貸款凈減少3408億元，同比多減2177億元。樓市成交回暖，加杠桿意愿卻出現(xiàn)史上罕見的銳減——這條巨大的裂痕，標(biāo)志著中國居民與房貸的關(guān)系，正在發(fā)生根本性的斷裂。

戒貸之變：34.1%的深圳購房者選擇全款

“主動(dòng)降杠桿、甚至全款買房”正在成為越來越多購房者的主動(dòng)選擇。

數(shù)據(jù)顯示，這種趨勢已形成規(guī)模。2026年一季度，深圳二手房成交中全款買家占比已達(dá)25.1%；而在成交總價(jià)200萬以下的剛需房源中，全款比例更是高達(dá)34.1%。這意味著——在低總價(jià)、剛需主導(dǎo)的購房市場上，超過三分之一的新房主選擇一次性付清，拒絕背上房貸。

在深圳某互聯(lián)網(wǎng)大廠工作的錢為為，是一個(gè)縮影。她從2020年觀望至今，最初計(jì)劃三成首付、月供2萬元、目標(biāo)總價(jià)530萬元的房產(chǎn)。到了2026年，她將目標(biāo)降至360萬元左右，拿出280萬元積蓄，貸款控制在100萬元以內(nèi)，并優(yōu)先使用公積金。“過去那種將商貸拉滿的做法，已經(jīng)不再適用于當(dāng)下。”

廣州房地產(chǎn)從業(yè)者李強(qiáng)的轉(zhuǎn)變更為徹底。過去他和同事們有個(gè)共識(shí)：房貸是普通人這輩子能借到的最劃算的錢。2021年賣掉舊房后，按舊邏輯他本應(yīng)加杠桿置換改善型住房。如今，他正規(guī)劃全款買入偏遠(yuǎn)區(qū)域房產(chǎn)。“全款能談?lì)~外優(yōu)惠，省下的利息比用這筆錢理財(cái)?shù)氖找孢€多。主要原因是不想再背債了。”

巨壓之痛：房貸月供占總收入四成的家庭常態(tài)

不愿背債的背后，是一組觸目驚心的真實(shí)賬單。2025年全國數(shù)據(jù)測算顯示，房貸月供占家庭可支配收入的比重已高達(dá)42.3%，一線城市更是攀升至58.7%。

這意味著，每月1萬元的實(shí)發(fā)工資中，超過5800元被直接劃入月供賬戶，僅剩不到4200元用于三餐、水電、出行、養(yǎng)娃、贍養(yǎng)老人、醫(yī)藥費(fèi)——對(duì)一線城市家庭而言，這意味著消費(fèi)能力的系統(tǒng)性坍縮。

數(shù)據(jù)更為細(xì)化：河南省25至35歲核心生育群體中，約55%為農(nóng)村轉(zhuǎn)移或縣域進(jìn)城人口，房貸壓力與贍養(yǎng)老人、養(yǎng)育子女責(zé)任形成三重疊加。當(dāng)?shù)蒯t(yī)保測算了更讓人窒息的比例——全省城鎮(zhèn)家庭房貸月供占可支配收入比重達(dá)43.7%，鄭州、洛陽等核心城市接近50%。一半的家庭月收入用于還貸，剩下一半支撐一切生活開支，抗風(fēng)險(xiǎn)能力幾乎為零。

一個(gè)來自河南省政協(xié)委員的典型測算揭示出可怕的現(xiàn)實(shí)閉環(huán)：“房貸掏空積蓄、壓力抑制婚育”，形成“想婚不敢婚、想生不能生”的惡性循環(huán)。房貸正在以靜默的方式，改寫中國家庭從生存到生育的全鏈條決定邏輯。

信心之崩：“工作不穩(wěn)定”躍居不買房首因

房貸成全民負(fù)擔(dān)的直接后果，是購房邏輯徹底扭轉(zhuǎn)。

過去貸款買房的理由層層遞進(jìn)：通貨膨脹稀釋債務(wù)、理財(cái)收益跑贏利率、房價(jià)永遠(yuǎn)上漲預(yù)期。而現(xiàn)在，這三個(gè)支柱已全部崩塌。一年期定存跌破1%，銀行理財(cái)平均收益率跌破2%，高收益“資產(chǎn)荒”持續(xù)加劇。穩(wěn)賺的投資渠道消失后，提前還貸成了最理性的選擇。

更深層的原因在于對(duì)未來的不確定性。在一項(xiàng)覆蓋5萬家庭的調(diào)研中，“工作不穩(wěn)定”已超越“房價(jià)高”，成為不買房的首因，占比高達(dá)73.6%。當(dāng)還貸期限長達(dá)30年，誰也不敢保證自己的收入未來不降，更不敢保證持續(xù)降薪下月供還能安全著陸。

市場心態(tài)的這種斷裂正在以冷酷的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)：截至2025年末，全國個(gè)人住房貸款余額約37.01萬億元，同比下降1.8%，國有六大行的存量房貸總額約24.48萬億元，較上年減少約0.71萬億元。居民部門杠桿率則從2024年一季度的62.3%一路降至2026年一季度的59.0%，2026年一季度居民部門債務(wù)增速更是自1995年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。居民正在將零錢湊成整錢，優(yōu)先償還存量貸款，而非再進(jìn)行信用擴(kuò)張。這種趨勢是系統(tǒng)性、方向性、不可逆的。

贖樓之潮：“賣房是真賣，錢從樓市里走出去”

除了剛需購房者主動(dòng)降杠桿外，“贖樓還貸”效應(yīng)也在加速信貸收縮。

近年來全國及重點(diǎn)城市二手房交易快速攀升，2023年至2025年30個(gè)重點(diǎn)城市年均增幅約20%。但其中很大一部分屬于套現(xiàn)性質(zhì)——置換需求占比較低。

一個(gè)真實(shí)案例：深圳一套2021年以600萬元買入的房子，首付三成，貸款420萬元。到2026年市場價(jià)跌至480萬元，業(yè)主賣房后首先要還清剩余約380萬元貸款，實(shí)際到手僅剩約100萬元。“以前賣房是為了換更好的房，錢在樓市里滾；現(xiàn)在賣房是真的賣，錢從樓市里走出去。”

“賣舊買新”的置換過程不僅未產(chǎn)生凈新增貸款需求，甚至整體降低家庭負(fù)債水平。置換鏈條斷裂后，成交量回暖無法有效傳導(dǎo)至信貸端。

公積金對(duì)商貸的替代效應(yīng)同樣在強(qiáng)化。上海5年以上公積金首套房貸款利率2.6%，而商貸首套為3.05%，利差高達(dá)45個(gè)基點(diǎn)。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度深圳二手房套均公積金貸款金額同比大漲32%，而套均商業(yè)貸款金額同比下降18%。購房者正主動(dòng)規(guī)避商業(yè)貸款，用門檻更低的公積金替代高息商貸。

房貸契約正在松動(dòng)——當(dāng)“全民負(fù)債”時(shí)代終結(jié)

2025年末全國個(gè)人住房貸款余額同比降1.8%，國有六大行房貸總和減少0.71萬億元，居民部門杠桿率降至59.0%，中長貸月供占比突破42%的警戒線——這些數(shù)字正在共同講述一個(gè)更大的敘事：中國居民與房貸之間的長期契約，正在松動(dòng)。

長期以來，房貸被視為“最劃算的債務(wù)”，如今，它正在被重新定義為“最沉重的負(fù)擔(dān)”。這不是一個(gè)短期的市場波動(dòng)，而是一次關(guān)于債務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)與生活質(zhì)量的社會(huì)共識(shí)翻轉(zhuǎn)。

當(dāng)34.1%的剛需購房者選擇一次性付清、當(dāng)73.6%的受訪者以“工作不穩(wěn)定”為由放棄購房，過去二十年支撐房地產(chǎn)市場擴(kuò)張的核心動(dòng)力——“房價(jià)永遠(yuǎn)漲，債務(wù)永遠(yuǎn)劃算”——正在被徹底清算。普通人終于明白：30年的債務(wù)鏈遠(yuǎn)超就業(yè)安全感周期，一套房產(chǎn)的月供足以吞噬幾代人的消費(fèi)能力與生育意愿。

但“戒掉房貸”只是一面。硬幣的另一面，是居民被迫將有限儲(chǔ)蓄從消費(fèi)和投資中抽離，不計(jì)成本地優(yōu)先償還債務(wù)。當(dāng)超過40%的家庭月收入被債務(wù)鎖定，當(dāng)一線城市近六成的收入被套在月供里，居民的消費(fèi)降級(jí)、生活壓縮和生育推遲便成為系統(tǒng)性產(chǎn)物，也反向向全社會(huì)傳導(dǎo)了更深層的經(jīng)濟(jì)收縮信號(hào)。

對(duì)個(gè)人而言，這或許是一種理性的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避——在不確定性時(shí)代，少借錢就是最確定的避險(xiǎn)。但對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)而言，“集體戒貸”意味著居民長期高負(fù)債帶來的系統(tǒng)性結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，需要被重新評(píng)估。如何在去杠桿和維護(hù)居民消費(fèi)能力之間找到平衡，如何在降房價(jià)和保民生之間修設(shè)制度緩沖帶，將決定中國經(jīng)濟(jì)下一個(gè)十年能否走出“債務(wù)鎖定的泥潭”。當(dāng)全員負(fù)債的盛筵退場，該到真實(shí)購買力重建的時(shí)候了。