世茂集團在深圳和福州的兩個"第一高樓"地標項目接連夢碎，不僅標志著這家曾位列行業前十的房企激進擴張時代的終結，更折射出中國房地產行業從追求"高度"到回歸"理性"的深刻轉型。

一、深圳世茂深港國際中心：從"中國第一高樓"到住宅社區的跌宕歷程

1. 原規劃與雄心壯志

2017年12月，世茂集團以239.43億元的天價競得深圳龍崗大運片區G01046-0106地塊，計劃總投資逾500億元打造深港國際中心。該項目原規劃建設約700米的超高層建筑，定位為粵港合作標志項目、深圳東部新地標，有望奪得"中國第一高樓"稱號。

2. 資金鏈斷裂與全面停工

2022年，世茂集團出現債務違約，深港國際中心項目也于同年全面停擺。項目停工近四年，現場數棟未完工的建筑矗立，多宗空地雜草叢生，原項目展示中心甚至變成了無人機學習基地。

3. 司法拍賣兩次流拍

第一次拍賣：起拍價130.44億元，流拍

第二次拍賣：起拍價降至104.35億元，再次流拍

4. 政府收儲與激烈博弈

2025年9月，停工三年的項目迎來轉機，深圳市龍崗區國資委以68億元收儲該項目，共含12宗土地。然而世茂集團對此方案提出強烈異議，指出68億元補償款不足原土地價值（239億元）的三分之一，且償付周期長。世茂披露，項目停滯的根本原因在于政府無法履行關于建筑高度的規劃審批義務，導致項目無法取得有效的建設用地規劃許可證。為此，世茂已于2024年9月提起行政訴訟，主張確認土地出讓合同無效并索賠損失。

5. 規劃重塑與根本性調整

在收儲推進的同時，項目的規劃性質發生了根本性改變：

用地性質：由純商業用地調整為"二類居住用地+商業用地+城市道路用地"

建筑面積分配：總建筑面積約47.68萬平方米，其中住宅面積達30.56萬平方米，占總面積的64%；商業部分縮減至14.35萬平方米

容積率：從原規劃的約4.17大幅下調至3.26

6. 華潤置地接盤與新起點

2026年5月6日，華潤置地以70.45億元底價正式接盤該地塊。根據出讓條件，項目將采用"分宗開發、分期建設"模式：

住宅須1年內開工，4年內竣工

集中商業及酒店須2.5年內開工，6年內竣工

約11.6萬平方米的集中商業必須由競得人自持運營，不得轉讓

二、福州世茂108大廈：518米福建第一高樓的八年擱淺

1. 原規劃與設計理念

2017年10月26日，世茂集團以15.3億元競得福州閩江北岸中央商務區B1地塊（宗地2017-32號）。按照規劃，項目總投資100.5億元，總高518米，將建設集白金五星級酒店、辦公、SOHO及公共配套等為一體的海峽西岸標志性建筑。大樓整體造型設計像兩根交錯纏繞的榕枝盤旋向上，一方面代表兩岸同心，另一方面榕樹也是榕城的代表。

2. 限高問題與長期停滯

項目的核心障礙在于機場限高問題。根據出讓協議規定，地塊要求360日內取得空軍部隊及氣象部門同意突破機場限高（518米），否則解除合同。雖然世茂負責人曾表示各項工作基本將在拿地后立即啟動，同時協商限高問題，預計會在一年內動工，5年內建成，但限高問題始終未能解決。

2021年3月，福州市規劃局透露，根據最新研究意見，世茂108大廈建筑高度下調按360米控制。可惜該方案仍未能獲批，導致項目最終停滯。2021年3月，世茂108大廈樁基部分已獲得建設工程規劃許可證，但項目仍未辦理建筑工程施工許可證，且世茂108大廈本就在討論深化方案，所以尚未報福州規劃局審核。

3. 世茂退出與土地款退還

2023年，福州市自然資源和規劃局表示，由于限高問題，世茂已退出該項目的開發。2024年4月，世茂方面稱，福建創世紀（項目公司）已與福州市資規局簽署補充合同，將在交還地塊后獲得土地價款的退還。彼時，福建創世紀前期已繳納土地款15.3億元，具體退還金額及退還時間待進一步協商確定。

4. 地塊重啟招商與規劃調整

2026年1月，福州市招商辦對外發布《2026投資福州機遇清單（第一批）》，閩江北中央商務區B1地塊（原世茂108大廈地塊）位列產業用地清單首位。規劃指標出現重要調整：

面積：仍為42.78畝

容積率：從原11.0下調至8.2

建筑面積23萬平方米

用地用途：調整為商業、商務用地，主要招引現代商貿、服務業等產業

5. 最新進展與未來展望

2026年4月15日，福州市自然資源和規劃局在回復市民咨詢時明確表示：該地塊的規劃建筑限高仍為518米。目前還處于招商階段，如有土地出讓將第一時間發布出讓公告。2026年5月8日，相關自媒體爆料稱，閩江北CBD518地塊現場多臺挖掘機正在鋤草養護，但目前尚不清楚此次養護之后的具體動作。

三、世茂集團的財務狀況與債務重組

1. 債務危機概況

世茂集團自2022年出現債務違約后，一直處于流動性危機中。2026年5月8日披露的數據顯示，4月合約銷售額約為12.08億元，較3月的17.12億元出現環比下滑。前四個月累計合約銷售總額約為57.31億元。然而，就在數據發布前一天，其境內核心平臺世茂建設公告新增近15億元逾期債務，銷售端的疲軟與債務壓力的加劇形成鮮明對比。

2. 境外債務重組進展

2025年7月21日，世茂集團的境外債務重組計劃正式生效。重組計劃下：

115億美元本金金額的境外債務連同約10億美元相關應計利息被解除

轉換為約80億美元6年至8.5年期限的新債務工具

以及約45億美元1年期強制可換股債券

截至2026年3月，合計本金金額約41億美元的強制可換股債券已轉換為公司的新股份，占重組生效日期所發行的強制可換股債券總額約82%

3. 境內債務處置

2026年5月15日，世茂集團宣布通過債務資本化方式，以每股6.00港元的價格向三位債權人合計發行7154萬股新股份，以清償上海世茂發行的"21滬世茂MTN002"中期票據項下約4.2億元人民幣的本金及利息。發行定價每股6.00港元，較協議簽訂日公司股份收市價0.1550港元存在大幅溢價。

4. 境內貸款展期

自2026年初以來，世茂集團已有本金金額約18億元人民幣的境內貸款成功獲得展期，其中最長已展期至2029年。

四、深層原因分析

1. 高杠桿擴張模式的終結

世茂集團曾憑借激進擴張成為行業前十，但2022年債務危機爆發后，資金鏈全面緊繃。這兩個地標項目的失敗，正是其高杠桿擴張模式難以為繼的集中體現。

2. 政策與市場環境變化

融資政策收緊：房地產"三道紅線"等監管政策導致房企融資渠道收窄

商業地產過剩：多個城市商業地產供應過剩，超高層建筑運營壓力巨大

市場預期轉變：房地產市場從高速增長轉向平穩發展，投資回報預期下降

3. 超高層建筑審批趨嚴

兩個項目都面臨規劃審批難題。深圳項目涉及建筑高度審批，福州項目則受制于機場限高。近年來，國家對超高層建筑審批日趨嚴格，500米以上建筑原則上不再新建，250米以上建筑也要嚴格限制。

4. 行業轉型與央企接盤

深港國際中心最終由華潤置地接盤，標志著央企進場托底成為化解房地產風險的主要方式。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深港國際中心的盤活，是深圳落地"清調供"政策、成功化解存量爛尾資產的標桿性案例。

五、影響與啟示

1. 對世茂集團的影響

資產大幅縮水：深圳項目從239億元拿地到68億元收儲，價值縮水超70%

品牌形象受損：兩個地標項目接連失敗，嚴重影響企業信譽

戰略收縮：2026年集中清算22家子公司，包括福州茂洲置業，標志著在福建市場的全面收縮

2. 對當地城市發展的影響

深圳龍崗：從規劃700米地標到以住宅為主的社區，區域發展定位發生根本轉變

福州閩江北CBD：518米地標擱淺八年，區域形象提升受阻，但最新規劃調整后有望重啟

3. 對中國房地產行業的啟示

告別"第一高度"競賽：行業從追求面子工程轉向注重實際效益的理性開發

央企主導風險化解：華潤置地接盤深港國際中心，體現了央企在行業風險化解中的關鍵作用

規劃務實化：深圳項目容積率從4.17降至3.26，福州項目容積率從11.0降至8.2，反映了更加務實的開發理念

世茂集團兩城第一高樓地標夢碎的歷程，不僅是一家房企的挫折，更是中國房地產行業告別狂飆突進時代、走向高質量發展的縮影。這兩個項目的命運轉折，為行業提供了深刻的教訓：在追求規模與高度的同時，必須更加注重財務穩健、市場實際需求與政策環境變化。