最近刷朋友圈，是不是又刷到中介曬日光盤喜報(bào)了？上海單月二手房網(wǎng)簽破三萬套，北京成交量直接刷出十五個(gè)月新高，不少人看完心里直打鼓，是不是樓市又要起飛了？可轉(zhuǎn)頭看全國數(shù)據(jù)，今年一季度新建商品房銷售面積同比降了一成多，銷售額跌了近一成七，冷熱差得離譜。這似曾相識(shí)的場景，難免讓人往十年前想。

現(xiàn)在政策端拿出來的工具箱，降首付、降利率、松限購，全是當(dāng)年用過的老招數(shù)，還多了一項(xiàng)國資收儲(chǔ)的新玩法。上海最早出手，已經(jīng)在徐匯、浦東、靜安收了523套存量房，全部轉(zhuǎn)成保租房。緊接著四十多座城市跟上，煙臺(tái)直接發(fā)真金白銀的補(bǔ)貼，以舊換新最高能拿8萬元。財(cái)政部也明確支持地方用專項(xiàng)債收購存量商品房改成保障房，這套打法，去庫存的味兒和當(dāng)年簡直一模一樣。

市場反應(yīng)也踩中了當(dāng)年的鼓點(diǎn)，都是一線城市先熱起來，二手房領(lǐng)跑，低總價(jià)小戶型最先動(dòng)。北京今年頭兩個(gè)月，70平米以下小戶型成交占比升到了39%，300萬以下的房源比去年多賣了13%。改善型買家全都抱著觀望的態(tài)度，遠(yuǎn)郊房子掛出去半年都沒人問。老購房者一眼就能認(rèn)出這個(gè)熟悉的節(jié)奏。

節(jié)奏對(duì)上了，不代表結(jié)局也會(huì)一樣，得扒開底子看變化。2015年咱們國家城鎮(zhèn)化率才56%，每年上千萬農(nóng)村人口進(jìn)城，剛需是實(shí)打?qū)嵉幕钏Ｈツ甑壮擎?zhèn)化率已經(jīng)爬到67.89%，進(jìn)城的腳步明顯慢了，剛需的池子在縮水，這不是靠政策就能填滿的坑。

開發(fā)商這邊的情況也完全不一樣。當(dāng)年開發(fā)商只是資金偏緊，沒出現(xiàn)大規(guī)模爆雷，去完庫存就能放開手腳擴(kuò)張。現(xiàn)在不一樣，截至去年10月，已經(jīng)有21家出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組方案獲批，化債規(guī)模加起來有1.2萬億元。不少曾經(jīng)的行業(yè)龍頭，還時(shí)不時(shí)傳出資金面吃緊的消息，現(xiàn)在開發(fā)商滿腦子想的都是怎么熬過去，不是怎么賺大錢。

最影響普通人決策的，還是咱們自己的杠桿和錢包。2015年居民杠桿率才39.9%，大家加杠桿的空間大，膽子也放得開。今年一季度，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)頂?shù)?9.0%。現(xiàn)在出生率走低，老齡化越來越明顯，連“未來還有人接盤”這種最基礎(chǔ)的信心都在動(dòng)搖，沒人敢隨便再背上一大筆貸款。

樓市的定位也完全不一樣了，這些年一直明確房住不炒，定調(diào)就是托底而不刺激。跟當(dāng)年把房地產(chǎn)當(dāng)成穩(wěn)增長主力的氛圍，根本不是一回事。數(shù)據(jù)也不會(huì)騙人，3月70城新房價(jià)格環(huán)比微跌0.2%，跌幅收窄，一線城市還反彈了0.2%，看著確實(shí)像回暖。結(jié)果4月數(shù)據(jù)出來，銷售額同比跌幅反而擴(kuò)大到3.2%，二手房環(huán)比上漲的城市從10個(gè)掉到了5個(gè)。

刺激一下就動(dòng)一動(dòng)，沒幾天又趴回去，這種心電圖式的反彈，跟當(dāng)年棚改貨幣化推著走兩三年上漲的勁頭，完全不是一個(gè)量級(jí)。2015年是全國齊步漲，一線漲完二線接棒，最后棚改把三四線也拉漲了。現(xiàn)在完全是核心地段的獨(dú)角戲，有產(chǎn)業(yè)有人口的板塊才能企穩(wěn)，遠(yuǎn)郊板塊房價(jià)從高點(diǎn)跌去近一半都不稀奇。同一座城市內(nèi)部都能分化成兩個(gè)世界，更別說全國普漲了。

庫存結(jié)構(gòu)也比當(dāng)年復(fù)雜太多。2015年的庫存主要是三四線的新房，現(xiàn)在是新房加二手房雙重庫存，核心區(qū)遠(yuǎn)郊各跌各的。部分人口持續(xù)流出的小城，房子甚至已經(jīng)沒了交易價(jià)值，掛出去沒人看，降價(jià)也沒人接盤。

對(duì)咱們普通想買房換房的家庭來說，這些信號(hào)到底該怎么解讀？最先要調(diào)的就是心態(tài)，買了就漲那是2015年的舊船票，登不上現(xiàn)在的船了。房子首先是住的，再談別的增值什么的，別搞反了順序。

真想蹭政策紅利換房，先把當(dāng)?shù)氐囊?guī)則摸清楚。各地收儲(chǔ)、以舊換新的門檻差得老遠(yuǎn)，上海只認(rèn)核心區(qū)70平米以下、總價(jià)400萬以下的小戶型，廣州放寬到90平米以下，寧波則覆蓋全市域，市六區(qū)舊房不超過140平米就行。真要?jiǎng)樱热ギ?dāng)?shù)刈〗ú块T官網(wǎng)把條件看明白，別瞎忙活。

買之前不妨算一算租金賬。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市住宅租金回報(bào)率中位數(shù)已經(jīng)到了2.06%，超過一半的小區(qū)回報(bào)率高于2%。一套房子值不值得買，看它能不能租出去、能不能覆蓋月供，比賭它三年后漲多少靠譜多了。

下手還是要看自己的需求，剛需碰到核心區(qū)域價(jià)格合適的低總價(jià)房，看準(zhǔn)就別拖。改善型剛好要置換，借著以舊換新政策能省一筆成本，該出手就出手。要是還想著囤個(gè)幾套坐等升值，說實(shí)話，那個(gè)機(jī)會(huì)窗口基本已經(jīng)關(guān)上了。

這一輪樓市，會(huì)不會(huì)復(fù)制2015年的走勢(shì)，答案大概率是不會(huì)。往后三五年更可能出現(xiàn)的，是L型打底加劇烈分化的走勢(shì)，一線核心區(qū)域先穩(wěn)住，強(qiáng)二線優(yōu)質(zhì)板塊跟著緩過來，弱二線和三四線就要在漫長橫盤里慢慢消化泡沫。這條路不會(huì)短，也不會(huì)輕松。

樓市真正能不能好起來，關(guān)鍵不在再降幾次利率，是普通人的收入信心能不能修復(fù)，新產(chǎn)業(yè)能不能撐起來新就業(yè)，存量房子能不能盤活，人口能不能有序向核心城市集中。歷史確實(shí)會(huì)押韻，但很少原樣重唱。看清相似的表皮，認(rèn)清不一樣的根基，比天天糾結(jié)會(huì)不會(huì)再來一波大漲，更值得咱們普通家庭花心思。

參考資料：第一財(cái)經(jīng) 中國樓市會(huì)不會(huì)重走2015年老路