天津
4月份的天津二手房，簡直賣爆。
新房成交量刷新近13個月來新高，再看二手房——直接創(chuàng)近三年成交新高！且是史上同期的第二高！僅次于2016年4月。
月簽約面積高達149萬平米，環(huán)比大漲23%，同比上漲15%。
不止絕對值碾壓，漲幅也讓新房望塵莫及。
月簽約套數(shù)17056套！
什么概念？是新房4月成交套數(shù)的2.9倍，更近乎是新房今年1-4月成交套數(shù)之和。
換言之，二手房一個月就賣出了新房4個月的量！
火爆程度，不言而喻。
連帶價格也“二連漲”，4月較3月又環(huán)漲1%，已經(jīng)回到了9000元價格線以上。
但不得不承認(rèn)，這波市場行情，大部分都是學(xué)區(qū)房拉起來的。
天津是座“學(xué)區(qū)城市”，二手房更是鮮明。
已經(jīng)多次因?qū)W區(qū)政策調(diào)整，而激出“針刺”行情或“曇花”行情。
南開出政策，河西賣爆；河西出政策，河?xùn)|賣爆……一區(qū)輪一區(qū)，全是學(xué)區(qū)邏輯在驅(qū)動。
現(xiàn)在河?xùn)|轉(zhuǎn)學(xué)也已“鎖上”，需求又被擠壓到河北。
看數(shù)據(jù)，4月河北區(qū)共網(wǎng)簽1292套二手房，不僅創(chuàng)下該區(qū)罕見高量，甚至一舉沖上市區(qū)成交量第一。
這也是近些年的首次。
并且，同比量漲61%，環(huán)比量漲73%，漲幅全市領(lǐng)漲。
成了當(dāng)月“最大的黑馬”。
無疑，學(xué)區(qū)需求撐起了大半的天。
買河北區(qū)二手房的，近七成都是新天津人和外地人，且都是以低總價的老破小為主。
但這，終究是“強弩之末”。
今年的這波學(xué)區(qū)房行情也就這樣了，到此為止。
1）市場熱度“退燒”。
現(xiàn)在，貝殼二手房工作日也就100多套，周末也已掉到200多套。
跟前一段時間的熱況差距很大。
即便加上五一期間的，整體成交量也較4月同期少了近兩成。
包括新房，帶學(xué)區(qū)標(biāo)簽的樓盤熱度有所下降。
反倒是改善屬性為主的盤在上量。
2）入學(xué)高峰期已過。
2016、2017年那波人口出生高峰出生的孩子，現(xiàn)在已經(jīng)在讀三、四年級。
而之后的新生兒數(shù)量一直在逐年下降。
去年，全國新生兒總數(shù)已降792萬人，連2016年的零頭都不到。
為數(shù)十年來的最低水平。
要知道，對于學(xué)區(qū)房來講，新生兒就是需求基石。
很多學(xué)校的新一年級已經(jīng)有減班現(xiàn)象，幼兒園更是出現(xiàn)關(guān)停潮。
原來的“入學(xué)難”，已變成“招生荒”。
這背后原因就是出生率下降所導(dǎo)致的生源收縮。
北京海淀“六年一學(xué)位”松動，即使登記入學(xué)學(xué)位被占用，也可以以多校劃片方式入學(xué)，甚至租房也可以上學(xué)。
南京取消學(xué)區(qū)房學(xué)位年限限制，鼓樓、玄武、建鄴等多區(qū)，也不再要求提前一年落戶。
也都是因為生源數(shù)量下降。
“鼎盛”時期已過，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。
而當(dāng)入學(xué)名額不再稀缺，家長也不再搶學(xué)位，學(xué)區(qū)房的底層邏輯也就不成立了。
這是大趨勢。
但跟很多城市不同的是，天津還有轉(zhuǎn)學(xué)紅利。
天津的學(xué)區(qū)房包括入學(xué)和轉(zhuǎn)學(xué)兩大需求，且現(xiàn)在占“大頭”是轉(zhuǎn)學(xué)，能占到三分之二，入學(xué)需求只占到三分之一。
入學(xué)高峰過了，下面接力的就是轉(zhuǎn)學(xué)。
現(xiàn)在，二手房在“限”轉(zhuǎn)學(xué)，新房則在拼命“搶”轉(zhuǎn)學(xué)。
什么不限戶口全國可轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)學(xué)不用統(tǒng)籌等，各種“開綠燈”。
按照2016、2017年那波人口出生高峰來推算，天津的轉(zhuǎn)學(xué)高峰是明年開始，到2030年。
注：文中的戶型面積，均為建筑面積。
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