北京核心城區土地市場熱度持續攀升。5月26日，豐臺區蒲黃榆地塊迎來現場競價，保利發展、招商蛇口、福鑫、上海大華等6家房企同臺角逐。該地塊地處南二環與三環之間的核心地段，經過165輪線下激烈競價，最終由福鑫以10.48億元、16.4%的溢價率競得。值得一提的是，福鑫為河北鑫界全資子公司，此番拿地標志著河北鑫界繼2024年競得東城金魚池地塊后，時隔兩年再度落子北京。

在業內人士看來，蒲黃榆地塊吸引房企爭相入局，核心在于其地價整體可控、總價門檻偏低，為民企切入北京核心地段創造了有利契機。這類地塊對大型房企吸引力有限，卻成為中小房企布局核心區的優質切入點。同時，項目體量小巧，開發建設周期較短，可實現快速入市，有效縮短銷售回款周期，高度契合民企的開發運營需求。

緊鄰天壇、雙地鐵，二環邊"迷你"地塊

出讓文件顯示，豐臺區蒲黃榆一里、四里危改項目FT00-0506-0017地塊（以下簡稱"蒲黃榆地塊"），土地面積約0.98萬平方米，規劃建筑面積約1.98萬平方米，用地性質為R2二類居住用地。

蒲黃榆地塊也是近三年北京出讓的三宗規劃建筑面積不足2萬平方米的住宅地塊之一。上一宗同等規模地塊為2025年9月朝陽區呼家樓南里地塊，由首開股份以底價4.46億元競得，規劃建筑面積僅0.76萬平方米；另一宗則為2024年7月河北鑫界搖號競得的東城區金魚池地塊，規劃建筑面積僅0.56萬平方米。

地塊規劃建筑面積偏小的同時，蒲黃榆地塊還需承擔一定配建任務。中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，蒲黃榆地塊規劃中包含一條需向社會開放的11米寬街坊路，這將在一定程度上侵蝕可建面積，間接推高有效容積率，并對居住體驗形成一定制約。此外，項目還需配建一處3000平方米的派出所并無償移交，也構成拿地時的隱性成本。

張凱進一步分析稱，蒲黃榆地塊項目限高45米，容積率2.02，適宜規劃低密度大戶型改善產品，預計可提供90—100套住宅。

合碩機構首席分析師郭毅表示，蒲黃榆地塊雖體量偏小，且需承擔部分基建配建任務，但土地總價門檻較低，區位優勢十分突出。地塊地處南二環與三環之間的核心地段，北側毗鄰天壇公園、龍潭湖公園，緊鄰城市主干道蒲黃榆路，距二環僅200—300米，交通通達性優越，城市資源富集。

所見即所得的成熟配套，也為蒲黃榆地塊再添競價籌碼。張凱表示，從交通方面來看，蒲黃榆地塊距離地鐵5號線與14號線換乘站蒲黃榆站僅300米左右，可便捷抵達國貿、望京、麗澤等重點商務區。

從教育層面來看，方莊第二小學、北京一師附小、景泰小學環繞，基礎教育配套扎實。醫療休閑方面，三甲東方醫院步行可達，天壇醫院在3公里范圍內；北側一橋之隔即是東城天壇公園和龍潭湖公園，東南還有方莊公園，多處公園環抱，日常休閑觸手可及。

金魚池地塊沉寂近兩年，河北鑫界再拓版圖

憑借"小而美"的區位與規模優勢，蒲黃榆地塊入市后市場關注度頗高，不僅吸引保利發展、招商蛇口等頭部央企積極參與，也吸引了福鑫（北京）房地產開發有限責任公司（以下簡稱"福鑫"）和上海大華兩家民企入局。

蒲黃榆地塊線上報價階段即收獲7輪競價，成交價格由9億元抬升至約9.05億元；線下競價環節，6家房企輪番角逐，其中福鑫對地塊意向強烈，多次連續舉牌，全程參與至競價尾聲。最終經過165輪激烈角逐，福鑫以約10.48億元、16.4%的溢價率成功競得蒲黃榆地塊。

此番首度亮相北京土地市場的福鑫，其背后母公司河北鑫界并不為市場陌生。2024年7月，河北鑫界曾以約3.38億元、25%的溢價率，在三家房企的角逐中搖號競得東城區金魚池地塊。不過，拿地至今已近兩年，金魚池地塊尚未對外公布項目案名，開發進展較為緩慢。

另一家參與競拍的民企上海大華，上一次在北京拿地可追溯至2023年3月。當年其在42家房企角逐的昌平朱辛莊地塊搖號中勝出，以13億元摘得地塊，并落地打造大華啟宸府項目。

郭毅表示，憑借地塊規模小、地價可控、區位優質、市場前景清晰等特點，蒲黃榆地塊成功吸引多家民企踴躍參與競拍。當前北京土地市場中國有房企占據主導，民企在資金調配方面存在一定壓力，因此這類核心區小體量優質地塊成為民企布局北京的重要突破口。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，相比大體量地塊，這類項目總價可控、風險更低，更容易打造標桿產品，有助于企業進入核心城區市場并鞏固在北京的投資布局。他表示，像上海大華等企業的參與，本質上是因為這類地塊的利潤率可預期，同時也有助于提升其在京市場的穩定性和品牌影響力。

精準供地提速，豐臺一個月內推出三宗優質宅地

優質地塊供給持續加碼，豐臺核心區位供地節奏顯著提速。北京商報記者梳理發現，豐臺自4月末集中推出萬泉寺、太平橋、蒲黃榆三宗三環內優質住宅地塊，均地處城市核心板塊，交通、商業、教育等配套成熟完善。

具體來看，4月30日，萬泉寺地塊由華潤置地以底價57.71億元摘得；時隔半月，5月19日，保利發展以41.54億元、15.4%的溢價率競得太平橋地塊，核心區域土地市場熱度穩步提升。

郭毅表示，當前豐臺正處于大規模城市更新階段，亟須依托土地出讓實現資金回籠，為區域建設提供支撐，因此亟待扭轉市場發展的被動局面。基于此，豐臺集中推出三環內優質核心地塊，意在調動房企拿地積極性，激活區域土拍熱度。若后續新房項目實現良好去化，將有效提振區域市場信心。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，核心城區優質地塊集中放量，意在優化區域住房供求格局。當前北京作為超一線城市，核心區優質住宅長期處于供需偏緊狀態，加大核心地塊供應，能夠有效緩解供需失衡問題。

嚴躍進補充道，當前北京核心城區優質地塊的集中供應，實質上是"精準供地"的體現，向市場釋放了積極信號。反過來看，這也倒逼企業在產品設計、品質打造等方面持續提升，從而形成更好的產品力，這正是房地產行業從傳統的規模擴張向高品質、高質量發展方向轉型的具體體現。

北京商報記者 李晗