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位于上海市成都北路262弄的順天村（亦作“順天邨”），地處成都北路以東、江陰路以南、重慶北路以西、長發大廈以北區域，緊鄰人民廣場，是一片建造于1941年的新式里弄住宅，由張伯倫、丁寶訓等組成的華泰建筑事務所設計。順天村建筑高3層，立面風格簡約，不事裝飾，屋面以紅瓦鋪就，從空中俯瞰，頗為醒目。順天村平面布局的核心是一橫一縱兩條主弄，連通著現在的江陰路、重慶北路和成都北路。除住宅外，順天村沿重慶北路還設有少量商鋪。

俯瞰順天村

最初居住在順天村的居民多為銀行高級職員、律師等。據順天村居民說，晚清重臣陳夔龍（曾任直隸總督、湖廣總督等職）家族的子嗣也曾居住于此。除此之外，評彈藝術家吳君玉、徐檬丹夫婦，著名京劇青衣李炳淑等眾多文化名人也在順天村居住過。

順天邨（上海市檔案館藏）

順天村不僅是一處頗具歷史價值的里弄，近年來它還多次登上新聞。比如，2018年，順天村居委會被確立為上海市人民政府首批十個基層立法聯系點之一，這則消息就曾被多家媒體報道。而在當下的城市更新大潮中，順天村以適老化改造為核心，對房屋進行修繕，切實解決漏水、堆物等民生問題，同時通過活化利用閑置空間、繪制歷史彩色圖畫等方式，重現街區人文風貌。其更新實踐成功入選上海“15分鐘社區生活圈”優秀案例，一時之間，順天村成為網紅打卡地。

順天村沿重慶北路立面

一定程度上來說，順天村是上海眾多里弄住宅歷史變遷的縮影。然而，筆者在查閱順天村設計建造的檔案資料時卻發現，其建造的過程似乎并不尋常。根據相關檔案資料，1938年9月，順天村的投資方上海女子商業儲蓄銀行（簡稱“女子銀行”）就向上海公共租界工部局提交這片里弄的建造申請并獲得批準。按照正常情況，大約在1939年春，順天村即可完工。但事實上，該項目一直延宕到1941年春才開工，完工時已是1941年9月。一片里弄住宅，前后歷時三年方才建成，著實令人費解，背后必有原因。帶著這一疑問，筆者查閱了當時的各類報刊，發現順天村的建造過程，的確是一波三折。這背后，既映照出抗日戰爭時期上海房地產市場的畸形繁榮，也展現了當時社會各界面對“上海居，大不易”的復雜心態。

“不合時宜”的翻建

上海的里弄住宅自19世紀中葉開始興建，至20世紀初已成為上海最主要的城市住宅類型，其發展也經歷了從早期石庫門里弄到后期石庫門里弄、再到20世紀20年代后期興起的新式里弄的變遷，建筑式樣、功能設施也隨之演變。進入20世紀30年代后，上海城市中心區域一些早年建造的里弄住宅相繼拆舊造新，順天村即是其中一例。

順天村所在地塊，原為一片石庫門里弄，名為慶余里，系貧兒教養院產業，由女子銀行經租處負責承包出租經營，女子銀行每年向貧兒教養院支付租金5萬元。雙方簽訂有協議：1939年1月1日前，女子銀行須將該里弄拆除重建，否則不僅失去承包經營權，還將被沒收保證金并支付賠償金，合計損失超過20萬元。為此，女子銀行在1938年5月通知房客：因與業主方訂有協議，慶余里即將拆除重建，請房客即行搬遷。

慶余里（上海市檔案館藏）

這一舉動，在法理層面似無不妥，但彼時正是抗戰時期，上海租界內的房屋供不應求，這份通知對280余戶房客不啻晴天霹靂——另尋住處著實不易，即使尋到新的住處，又要額外支付一筆不菲的頂費（當時房客在租賃房屋時，須向原租客或房東支付的一筆額外費用，以獲得租住權）。因此，房客們堅決抵制女子銀行的搬遷通知，不愿搬離。女子銀行遂將一干房客告上法庭。經過審理，上海第一特區法院一審判決房客勝訴。女子銀行不服，上訴至江蘇高等法院第二分院，后者改判房客一方敗訴。根據相關判決文件，全體房客被要求在1939年5月10日前全部搬離。

在此情況下，房客方面推舉平襟亞、錢化佛為代表，聯絡各方，尋求支持。他們先后請來聞蘭亭、林康侯、樂振葆、袁履登等出面向女子銀行說項，表示若能暫緩拆屋，房客們愿加租一半，并承擔女子銀行3000元訴訟費。然而，女子銀行毫不松口。1939年5月11日，女子銀行試圖拆除房屋，施工的工人與房客們發生爭執，繼而引發肢體沖突，成為滬上一時之熱議。雙方各執一詞，均指稱對方是造成這場沖突的罪魁禍首。當時多數輿論均傾向眾房客，認為值此抗戰之特殊時刻，女子銀行拆屋重建，實為利欲熏心，完全不顧280余戶3000多個房客的死活。但女子銀行不為所動，為使房客們盡快搬遷，甚至切斷慶余里的自來水供應。對此，眾房客毫不退讓，通過前往鄰近的關帝廟取水，勉力維持，并不斷向公共租界當局以及已遷往重慶的國民政府司法行政部等請愿，尋求支持。僵持之下，經過虞洽卿等出面斡旋，7月初，女子銀行與房客們達成共識，同意后者居住至是年9月末。一場持續一年多的風波似乎將畫上句號。

一波三折，歷時三年終建成

眼看雙方達成協議，只待1939年9月末時限一至，房客搬遷，女子銀行即可進場拆屋。不料一份女子銀行與該地塊業主貧兒教養院之間的協議，讓事情發展再起波瀾。

1939年9月，有消息靈通的房客得悉，此前一審判決房客一方勝訴后，女子銀行與貧兒教養院簽署了一份新協議：前者對該地塊拆除舊屋建造新屋的“義務”，被延期三年，原本約定1939年1月1日完成的拆舊造新，延后到了1941年末完成。據此，房客方面認為，女子銀行此前所主張的，因與業主方定有協議為建造新屋遂須立即拆除慶余里的理由便不再成立。

在此情況下，房客方面再次向江蘇高等法院第二分院提起訴訟，提出因發現新證據，請求撤銷此前判決。后經法院查明，女子銀行確與貧兒教養院定有新約，商定前者應于1941年末之前完成拆舊建新。1939年12月，法院作出判決：房客最晚搬離時間為1940年末。

1939年12月12日 《新聞報》刊登了關于拆除慶余里建造順天村一案的報道

該判決一定程度上平衡了雙方利益。房客方面獲得了長達一年的緩沖期，有更充裕的時間尋找新的住處。女子銀行方面，從1940年末至1941年末，有一年時間將慶余里舊屋拆除并建造新屋，履行與貧兒教養院的協議。因此雙方都未有異議。1941年1月，判決規定的時限剛過，女子銀行開始拆除慶余里，此時房客多已搬走，并未出現1939年5月時的沖突場面。1941年9月，順天村建成，此時距離1938年5月女子銀行通知房客搬離，已經過去了三年多。難怪時人有評價：“這件遷讓案，可算是海上遷讓案中最大的一件。”

值得一提的是，如此漫長的拉鋸，在一定程度上也“改變”了順天村的建筑式樣。據檔案資料，1938年獲批的設計方案中，順天村為一片石庫門式樣的二層里弄住宅。但隨著項目的延宕，或許是為了獲取更大的利益，1941年春重新提交并最終付諸實踐的設計方案，變為了如今所見到的三層新式里弄住宅。這一建筑式樣的變化，也算是這場糾紛的副產品之一吧。

從順天村建造過程

看抗戰時期的上海

順天村曲折的建造過程，不單是一場房地產糾紛，更折射出抗戰時期上海民眾的生活狀態與社會心態。

一方面，這一事件體現了當時畸形的房地產市場與“上海居，大不易”的社會困境。1937年八一三事變后，大量難民涌入上海租界，致使租界人口激增。據統計，這一時期的上海租界人口從1936年的167萬，增加至1938年下半年的450萬。隨之而來的，則是住房需求的急劇膨脹。供需關系的嚴重失衡催生了房地產市場的畸形繁榮，頂費、小費、押租等名目繁多的額外費用層出不窮。普通市民租房之難、居住之艱，成為當時社會輿論持續關注的焦點。順天村事件中，女子銀行敢置280余戶、3000多人的居住問題于不顧，正是基于其對市場行情的判斷——即便驅離現有房客，新屋建成后也能以更高租金覓得新租戶。這份算計，恰是此時“上海居，大不易”社會現實的鮮活注腳。

另一方面，從這一事件的發展過程，也能看到當時上海資本邏輯與社會責任兩者間的沖突。女子銀行作為一家金融機構，其決策邏輯完全基于商業理性：依照合同約定拆舊建新，追求利潤最大化，從法理層面看似乎無可厚非。然而，在戰時特殊背景下，這種純粹的市場行為卻遭遇了一定的社會道義壓力。無論是輿論普遍傾向房客一方，認為在國難當頭之際，銀行不應罔顧數千人生計，還是虞洽卿等社會名流在其間斡旋，都在一定程度上體現出當時上海仍然存在著一套超越純粹市場邏輯的道義準則與社會心態。

回望這段歷史，順天村的建造過程如同一面棱鏡，折射出特殊歷史時期上海復雜的社會生態。資本與民生、法律與道義在這片里弄住宅的拆除與重建中激烈碰撞，城市的風貌也在此過程中完成了它的變遷。如今，當我們漫步在這片“15分鐘社區生活圈”優秀案例的里弄，欣賞其紅瓦坡頂、簡約立面時，或許也應該記住：每一座城市建筑的背后，都凝結著一段復雜的歷史，都承載著無數普通人的生活點滴。

順天村弄口

來源：《檔案春秋》2026年第4期

（本文僅代表作者觀點，不代表本號立場）