對(duì)于老舊小區(qū)，不知道大家如何看待，反正老舊小區(qū)最近這幾年好像是挺多人青睞的！

不是單純的學(xué)區(qū)這方面的問(wèn)題，是因?yàn)檎w的性?xún)r(jià)比相對(duì)來(lái)說(shuō)比之前突出太多了，以前老破小的房子價(jià)格都頂?shù)教焐先チ耍F(xiàn)在不一樣了，掉價(jià)幅度相比。以前整體都能達(dá)到50%甚至是能達(dá)到55%的水平，所以說(shuō)現(xiàn)在的老破小房子，整體性?xún)r(jià)比是最高的！

當(dāng)然，老小區(qū)就要面臨著老小區(qū)的問(wèn)題，30年老小區(qū)嗎？不是，那些可以舊改，40年老小區(qū)嗎，還可以重新舊改，那么40多年50年的呢，那不行了，大概率都是要面臨著拆遷的情況了，但現(xiàn)在拆遷的可能性又并不大，因?yàn)椴辉试S大拆大建！

當(dāng)然，現(xiàn)在推開(kāi)的模式，5月23日深圳首個(gè)老舊小區(qū)自主更新原拆原建項(xiàng)目，并且只用4個(gè)月就走完整個(gè)征地意愿流程！

我印象中這個(gè)最早落實(shí)的應(yīng)該是在廣州，北京，哈爾濱、長(zhǎng)沙、杭州、上海、太原、南京等這些城市，原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)檫@樣的成本最低，而且速度最快！

2026年5月，原拆原建的政策在全國(guó)范圍內(nèi)密集的落地了；

青島明確三類(lèi)老舊房子納入到試點(diǎn)的范圍內(nèi)；

湖南9個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布文章，解決人才援建頭疼的消防審批難度問(wèn)題；

在2025年8月，都已經(jīng)提到了，支持老舊。住房自主更新，原拆原建，這種模式已經(jīng)徹底的迎來(lái)了新的發(fā)展情況，我國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)徹底的進(jìn)入到存量房時(shí)代，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)居民2000年以前建成的房子占比35%！

換句話(huà)來(lái)說(shuō)，再過(guò)個(gè)10年或者是20年的時(shí)間，那些房子都會(huì)逐步的老舊，最終面對(duì)的房子結(jié)局也有可能是原拆原建，畢竟并不是所有的房子都支持得了舊改的！

1、主要針對(duì)是核心地段

核心地段的房子成本是居高不下的，再加上近些年來(lái)各大城市的核心區(qū)域內(nèi)的容積率“下調(diào)”，最終就嚴(yán)重了限制了新建的高度，開(kāi)發(fā)商的體量也會(huì)受到一定的限制，說(shuō)白一句就是高昂的拆遷成本，再加上可持續(xù)發(fā)展空間的受限，整體的利潤(rùn)是大幅度的被壓縮的，開(kāi)發(fā)商基本上就是沒(méi)有什么利潤(rùn)可圖，就不太愿意進(jìn)入。

那正是這種情況下，土地供應(yīng)規(guī)模在收縮，各大城市減少土地供應(yīng)商的同時(shí)，目標(biāo)就是為了穩(wěn)住消化去庫(kù)存，提供市場(chǎng)的剛性需求的供需平衡！

所以就不要像那種大拆大建的情況出現(xiàn)了，更多的都是原拆原建！

你所提到的必須得是核心地段，核心地段，核心地段，原因也是非常的簡(jiǎn)單，正是因?yàn)楹诵牡囟嗡尸F(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng)格局“才有價(jià)值”。

2、市場(chǎng)金錢(qián)的規(guī)劃走向

未來(lái)5年15萬(wàn)億，投入到城市更新當(dāng)中，其中光地下網(wǎng)絡(luò)改造就已經(jīng)占到了5萬(wàn)億；用于拆遷和重建小區(qū)的只有50萬(wàn)套危舊房子，平均每年10萬(wàn)套，而2016年到2020年棚改高峰期，全國(guó)每年平均達(dá)到460萬(wàn)整個(gè)規(guī)模差距達(dá)到了46:1。

所以就不要鼓吹所謂的迎來(lái)大幅度的拆遷和棚改了，這不可能的，不可能的！

3、在原拆原建要征求業(yè)主們的意見(jiàn)！

基本上絕大部分業(yè)主都是能夠同意的，因?yàn)槊婢屠吓f小區(qū)，一定要清楚這些房子居住屬性是占比非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于絕大部分的業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們出60%的資金就可以住一套新房子！

當(dāng)?shù)卣畷?huì)進(jìn)行一定的補(bǔ)貼，40%左右，并且當(dāng)?shù)匾彩强梢赃M(jìn)行一定的創(chuàng)收的，先補(bǔ)貼后創(chuàng)收，比如樓下的商鋪，再比如停車(chē)位，再比如物業(yè)管理，這方面都可以創(chuàng)收，慢慢的補(bǔ)貼回來(lái)！

原拆原建，整體的成本并不會(huì)多高，換句話(huà)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在建商品房，包括消防驗(yàn)收的成本，再加上需要支付部分的稅費(fèi)，疊加在一起，每平米的建設(shè)成本，估算可能就在4000元左右，再加上房子建設(shè)的樓層不高，一般都是6層到11層最多。

說(shuō)每平米的成本就4000元那么業(yè)主支付60%，算下來(lái)每平米的成本只需要2400元左右，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)肯定是值得的，畢竟房子賣(mài)掉，再拿那筆錢(qián)去其他買(mǎi)新的房子，買(mǎi)不到什么好的房子，而現(xiàn)在拆掉了之后，只需要每平米補(bǔ)個(gè)2500元補(bǔ)貼，就可以住新房子！

也就是說(shuō)比如你家的房子原本120平米，拆了重新建了之后，補(bǔ)貼的金額大概30萬(wàn)元就可以住一套新房子，那不就是挺香的嗎！

對(duì)于很多家庭拿不出這么多錢(qián)，其實(shí)也可以通過(guò)公積金或者是分期的方式進(jìn)行推進(jìn)的，因?yàn)橐磺械囊磺芯褪菫榱四軌蝽樌淖尨蠹易∩虾梅孔樱?/p>

當(dāng)?shù)卣敢庋a(bǔ)貼金的，一方面就是能夠把項(xiàng)目迅速的推進(jìn)，另外一方面就是因?yàn)榈胤皆谥饕诵膮^(qū)域，樓下一圈的商鋪，是能夠有盈利空間的，再加上物業(yè)管理費(fèi)等等，也是有一定的盈利空間的，所以項(xiàng)目，是可以值得補(bǔ)貼的，換句話(huà)來(lái)說(shuō)就是前期先投入，后期再回本。