5月26日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在官網(wǎng)發(fā)布（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)稿》）向社會(huì)征求意見(jiàn)，《意見(jiàn)稿》對(duì)小區(qū)公共收益的歸集、使用、管理全流程作出系統(tǒng)性規(guī)范，進(jìn)一步規(guī)范住宅物業(yè)公共收益的管理，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

一、明確公共收益范圍和來(lái)源

《意見(jiàn)稿》提出，所稱(chēng)公共收益，是指利用住宅小區(qū)業(yè)主專(zhuān)有部分以外的共有部分（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，以下簡(jiǎn)稱(chēng)共有部分）依法開(kāi)展生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等活動(dòng)所產(chǎn)生的收入扣除法定稅收、能耗、人工等管理成本費(fèi)用后獲得的收益。

公共收益屬于業(yè)主共有，收入來(lái)源涵蓋十大類(lèi)別：

一是業(yè)主共有場(chǎng)地、燈箱、單元門(mén)、外墻等設(shè)置戶(hù)外廣告以及利用電梯轎廂、單元門(mén)廳、走廊通道等設(shè)置室內(nèi)廣告產(chǎn)生的收益；

二是利用業(yè)主共有道路、公共場(chǎng)地停放車(chē)輛產(chǎn)生的收益；

三是利用住宅小區(qū)共有場(chǎng)地設(shè)置電動(dòng)自行車(chē)、新能源汽車(chē)充電設(shè)施所收取的場(chǎng)地使用費(fèi)、充電服務(wù)費(fèi)等收益；

四是利用業(yè)主共有場(chǎng)地開(kāi)展商業(yè)活動(dòng)及投放設(shè)施等所得的收益；

五是利用業(yè)主共有的會(huì)所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房或者場(chǎng)地進(jìn)行租賃或者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收益；

六是對(duì)通信運(yùn)營(yíng)商設(shè)立的通信基站等設(shè)備所收取的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)或場(chǎng)地使用費(fèi)；

七是處置經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意報(bào)廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值產(chǎn)生的收益；

八是相關(guān)單位支付的歸全體業(yè)主的違約金、賠償金等；

九是公共收益增值收益（包含利息等法定孳息）；

十是其他依法屬于全體業(yè)主的公共收益。

二、明確公共收益如何管理

公共收益是否全部屬于業(yè)主，該如何分配？《意見(jiàn)稿》提出，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收益，在扣除管理成本之后獲得的收益屬于業(yè)主共有。共收益分配事項(xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例確定。

公共收益如何管理？《意見(jiàn)稿》提出，業(yè)主大會(huì)成立前，臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同有相關(guān)約定的，物業(yè)服務(wù)人可根據(jù)約定作為管理主體代為管理住宅小區(qū)公共收益。在物業(yè)管理委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)監(jiān)督下，征求業(yè)主意見(jiàn)并形成業(yè)主共同決定后，也可由物業(yè)服務(wù)人作為經(jīng)營(yíng)管理主體；未依法征得業(yè)主同意的，物業(yè)服務(wù)人不得擅自利用業(yè)主的共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)成立后，利用業(yè)主的共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，公共收益的管理、使用和分配應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，并在管理規(guī)約或物業(yè)服務(wù)合同中作出約定。經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)可自行經(jīng)營(yíng)住宅小區(qū)共有部分，也可委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)；自行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)告知物業(yè)服務(wù)人；委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)約定公共收益的分配比例，分配比例不得損害業(yè)主利益。委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)的，委托經(jīng)營(yíng)期限原則上不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限；業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)經(jīng)營(yíng)的，授權(quán)經(jīng)營(yíng)期限原則上不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)任期。

委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)管理的，物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括共有部分經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)，并明確獲取收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財(cái)務(wù)審計(jì)、使用范圍和使用限額等內(nèi)容。其中物業(yè)服務(wù)人的經(jīng)營(yíng)管理收益應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。

三、明確公共收益可使用范圍

公共收益放到哪里管理？《意見(jiàn)稿》提出，住宅小區(qū)的公共收益應(yīng)當(dāng)建立管理制度，收支情況單獨(dú)列賬或設(shè)立單獨(dú)賬戶(hù)，或者由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人設(shè)立共管賬戶(hù)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)公共收益專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)。

公共收益如何使用？《意見(jiàn)稿》提出，經(jīng)業(yè)主共同決定，公共收益可用于以下情形：

一是補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

二是公共設(shè)施設(shè)備維修，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用和共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用；

三是業(yè)主大會(huì)籌備及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)；

四是抵扣應(yīng)當(dāng)由業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用；

五是委托第三方賬務(wù)記賬費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、法律服務(wù)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等；

六是電動(dòng)自行車(chē)充電設(shè)施、智能安防設(shè)施、文體設(shè)施等業(yè)主共有設(shè)施設(shè)備增設(shè)費(fèi)用；

七是其他與小區(qū)公共利益相關(guān)的費(fèi)用；

八是滿(mǎn)足以上所有項(xiàng)目的結(jié)余部分，可按照專(zhuān)屬面積比例分配給全體業(yè)主。

《意見(jiàn)稿》還提出，任何單位、組織或者個(gè)人不得違法違規(guī)侵占公共收益。公共收益使用必須符合規(guī)定程序，《意見(jiàn)稿》對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立前后如何使用公共收益都明確了規(guī)定程序。《意見(jiàn)稿》還明確要求每半年公示一次收支情況，于每年1月底、7月底前在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示期不少于30日，同時(shí)須通過(guò)業(yè)主微信群等渠道同步告知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，經(jīng)營(yíng)管理主體須在7個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)。

公共收益還要按照會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審計(jì)。如查出有挪用、侵占或者損害公共收益違規(guī)違法行為的，將依照相關(guān)法律法規(guī)給予處罰；涉嫌犯罪的，依法將線(xiàn)索移送公安機(jī)關(guān)。

據(jù)悉，此次征求意見(jiàn)時(shí)間為2026年5月26日至6月7日，社會(huì)各界可通過(guò)書(shū)面掃描件或電子郵件方式反饋意見(jiàn)，電子郵箱：zjtfcc@163.com。

來(lái)源：海南日?qǐng)?bào)客戶(hù)端、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

編輯：邢思佳

審核：向順宇