快訊背景：2026年5月26日，全球租賃住宅運營龍頭睿星資本GREYSTAR正式官宣，接手上海前灘九宮格核心長租公寓“駐在云灣 LIV'N The Cove”的運營管理工作，這是其在上海落地的首個輕資產運營項目，由上海國存基金與光大金甌共同持有資產，標志著國際運營巨頭與國有資本在高端長租領域的深度綁定，為上海核心區租賃市場注入國際化活力。

▲駐在云灣 LIV'N The Cove by Greystar

大宗交易詳情

▲駐在云灣 LIV'N The Cove by Greystar

項目名稱：駐在云灣LIV'N The Cove by Greystar

運營方：睿星資本GREYSTAR

資產持有方：上海國存基金（上海國資平臺）與光大金甌（光大集團旗下 AMC）共同持有，100%歸國資所有

項目地址：上海市浦東新區芋秋路163弄1-16號

交易核心：輕資產模式獲取獨家運營權，不涉資產所有權轉讓及建安改造

房源規模：地上總建面3.4萬平方米，225間房源，配約300個可租車位

租客畫像：前灘高收入白領、企業高管、國際家庭及陪讀家庭

租金水平：參考前灘高端公寓行情，月租金約1.5-4萬元/套（視戶型而定）

現運營數據：2020年入市，長期保持高位出租率，運營穩健

區位交通：緊鄰地鐵6/8/11號線東方體育中心站，近規劃19號線；30分鐘直達兩大機場，5分鐘連通浦西徐匯濱江

合作模式：

• 資產 100% 歸國資所有
• 上海國存基金（上海國資平臺）與光大金甌（光大集團旗下 AMC）共同出資收購 / 持有該公寓資產，承擔產權、折舊、財務成本、改造資本性支出（CapEx）
• 本質：國資出錢、出地/房，做資產持有人，目標是盤活存量、獲取穩定租金 + 資產增值，未來可對接 REITs 退出。
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操盤方睿星負責的具體工作：

品牌：掛 “駐在 LIV'N” 高端品牌

定位與招商：鎖定前灘高端租客，做租賃定價與渠道招商

改造升級：戶型優化、公區（會所/健身/共享辦公）升級、精裝標準提升（費用均由業主承擔）

運營服務：國際化物業服務、社群運營、租客管理、出租率與現金流管控

數據與資管：提供資產運營報告、預算與經營優化建議，助力國資資產保值增值

Highlight

項目亮點

區位能級：位于上海十四五重點發展的前灘九宮格核心，定位為繼陸家嘴后的城市功能核心，區位稀缺性強。

產業集群：周邊集聚近50家跨國公司及國內頭部企業總部，包括美敦力、葛蘭素史克、拜耳、羅氏診斷、普華永道、亞馬遜云科技等，高端租住需求密集。

教育資源：覆蓋托班至研究生全周期，含上海惠靈頓國際學校、惠立國際學校、華師大二附中前灘學校、紐約大學等頂尖教育資源，匹配國際家庭與陪讀家庭需求。

生活配套：距前灘太古里約1公里、私立萊佛士醫院約200米，商業、醫療、休閑配套成熟，契合高端租住人群品質生活需求。

comment

合作方式與交易結構

本次合作采用國有資本持有+國際專業運營的輕資產合作模式，是國內核心城市高端長租市場典型分工案例。

從合作方式看，睿星資本不參與資產收購與持有，僅以獨家運營方身份承接項目整體運營管理；資產端由上海國存基金、光大金甌負責持有、資本投入與資產保值。

從權責分工看，國有資本方側重資產長期價值管理；睿星資本輸出全球運營體系，負責產品優化、服務升級、社區運營、智慧化管理及招租運維，通過管理費（行業常見3%-6%）與超額收益分成實現收益，形成資產持有方與專業運營方利益綁定、風險隔離的合作架構。

URI深度解讀

一、交易主體的戰略邏輯：

（一）操盤方睿星資本GREYSTAR：核心不只擴規模，是跑通輕資產復制模型

過去睿星在中國更多是重資產收購 + 改造運營，資金占用大、擴張速度受限。例如：上海的駐在LIV'N 833、駐在星耀均的重資產：自己收購產權、自己改造、自己運營，承擔資本風險。

本次采用純委托運營，不拿產權、不承擔資產重估風險，只用輸出運營體系和管理能力，就能擴大在上海核心區的管理規模。若駐在云灣能在現有高出租率基礎上，通過產品與服務升級實現租金溢價與穩定現金流，睿星資本將沉淀一套國際標準 + 本地適配的高端長租運營模板，未來可快速復制到北京、深圳等一線核心城市，形成輕資產擴張的抓手。

（二）資產持有方國存基金與光大金甌：核心不是拿房源，而是提升存量資產的長期收益能力

此次項目區位本身稀缺、出租率高，但在精細化產品、國際化服務、社區運營上仍有提升空間。引入睿星資本，本質是用專業運營換取資產增值與現金流優化。一方面，通過戶型優化、公區升級、智慧化管理，進一步提高租金水平與租戶留存率；另一方面，國際運營體系能顯著提升資產的機構化認可度與估值上限，為未來資產證券化、REITs 退出或持續資本運作打下基礎。簡言之，國有資本要的不僅是租金，更是資產價值的長期抬升與標準化運營帶來的流動性溢價。

二、行業啟示：不管是中端還是高端，國資還是外資的公寓運營方，都開始卷“運營”

這筆交易折射出國內高端長租市場一個明確趨勢：行業正在從誰拿地誰就贏，轉向誰能穩定運營、誰能提升資產價值誰就贏。前灘、陸家嘴等核心區域不缺房源，缺的是能持續做出高出租率、高租金溢價、高租戶滿意度的專業運營能力。

對國資平臺而言，這意味著長租不再只是保障房任務或簡單收租，而是可以市場化定價、機構化持有、長期化運營的另類資產類別；對國際運營商而言，輕資產合作打開了低風險、高杠桿的擴張路徑，核心競爭力回歸產品、服務、社群與資管能力本身。

本質上，這次合作是國有核心資產向國際運營巨頭讓出高端租住服務話語權的標志性一步，也印證了當下租賃市場的核心邏輯：核心城市稀缺資產只是底盤，真正決定資產溢價與行業層級的，是標準化、國際化的高端運營能力。

URI提醒行業也需要警惕：當核心城市優質長租資產的運營權持續向外資集中，本土運營商若不能在產品、服務、社群上快速補短板，未來將面臨被邊緣化、淪為基礎托管工具的尷尬處境。

數據來源：公開數據復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶