案外人與以房抵債債權人簽訂購房協議、支付房款，經開發商同意辦理更名并實際居住，依據相關規定主張排除執行的，法院應予支持。

閱讀前瞻

不動產房屋排除強制執行，是執行異議之訴中的“重頭戲”——借名買房、夫妻共有、以房抵債、消費者購房人生存權保護……每類情形都牽動著復雜的權利博弈。司法實踐中，能否阻卻執行，往往取決于登記外觀與真實權利之間的微妙平衡，裁判尺度直接影響當事人的安身之所。本組案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除執行的裁判邏輯與實戰攻防，助您理清維權路徑、守住房產安全線。干貨集結，歡迎點贊推薦！

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裁判要旨

在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，并非僅指購房人與開發商直接簽訂房屋買賣合同，還包括直接與所有權人簽訂合同以及與以房抵債的債權人簽訂合法有效的合同等情形。購房人通過中介機構與以房抵債的債權人簽訂了購房協議、支付了購房款，在開發商同意的情形下完成了更名并實際居住，依據《執行異議和復議規定》第二十八條、二十九條的規定，主張其享有的民事權益足以排除執行的，人民法院應予支持。

案件簡介

1. 2015年9月8日，邯鄲某泰房地產公司以房屋抵賬方式，支付所欠張某芳的工程款。

2. 2015年10月29日，柴某貝與張某芳簽訂《房屋買賣（置換）合同》，張某芳將案涉房產出售給柴某貝，房款共計42萬元。

3. 2015年11月6日，付某楊向張某芳轉賬40萬元；同日，張某芳將案涉房產變更至付某楊、柴某貝名下。

4. 2015年12月25日，李某申請訴前保全，邯鄲經開區法院裁定查封登記在邯鄲某泰房地產公司名下的包含案涉房產在內的八套房產。

5. 2016年1月28日，邯鄲某泰房地產公司向柴某貝、付某楊出具案涉房產的銷售不動產統一發票。

6. 2016年8月15日，李某訴郭某英、未某印、邯鄲某泰房地產公司民間借貸糾紛一案，邯鄲經開區法院判令郭某英、未某印償還李某本金172.8萬元，邯鄲某泰房地產公司承擔連帶責任。

7. 2017年12月26日，因三被告未履行生效判決，李某申請強制執行，邯鄲經開區法院再次查封包含案涉房產在內的八套房產。

8. 2018年8月6日，邯鄲中院裁定該案由其執行。柴某貝、付某楊向邯鄲中院提出執行異議，被駁回后提起案外人執行異議之訴。

9. 2021年11月9日，邯鄲中院一審判決駁回柴某貝、付某楊的訴訟請求。柴某貝、付某楊提起上訴。

10. 2023年2月27日，河北高院二審判決撤銷一審判決，停止對案涉房產的查封等執行措施。

爭議焦點

購買抵債房產的案外人提起執行異議之訴，能否排除對該房產的執行？

裁判要點 一、案外人在法院查封案涉房產前，與已取得房產權益的以房抵債債權人簽訂有效購房合同，支付部分房款，且開發商認可該交易，并為其辦理更名、開具發票的，應認定案外人在查封前簽訂了合法有效的書面買賣合同，并履行了付款義務。

在法院查封案涉房產之前，購房人付某楊、柴某貝已簽訂合法有效的書面買賣合同。2015年9月8日，張某芳與邯鄲某泰房地產公司就工程款支付金額、方式等達成了以房抵工程款協議，按照欠付工程款的數額抵頂了案涉房產房款，張某芳基于抵銷原有之債取得案涉房產的相關權益，后張某芳通過邯鄲某房產中介進行房屋售賣。同年10月29日，付某楊、柴某貝在邯鄲某房產中介公司與張某芳簽訂了《房屋買賣（置換）合同》，購買了案涉房產，該合同所載的不動產項目名稱、房產樓牌號、面積、金額等均明確具體。11月6日付某楊向張某芳轉賬40萬元。邯鄲某泰房地產公司對張某芳與付某楊簽訂《房屋買賣（置換）合同》出售案涉房產的行為予以認可，并且為付某楊、柴某貝辦理了更名手續，為二人開具了正式購房發票。因上述行為均發生于法院查封之前，故應予認定在法院查封之前付某楊、柴某貝簽訂了合法有效的書面買賣合同并履行了購房合同的付款義務。

二、買受人購買商品房用于自住且名下無其他用于居住的房屋，在查封前已支付全部價款的，其對該房屋享有的權利優先于申請執行人查封在后的普通債權。

付某楊、柴某貝所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。付某楊、柴某貝夫妻二人所購案涉房產是為了自住，二人名下在邯鄲市也沒有其他用于居住的房屋，故該房產涉及公民基本的生存權，應當依法予以保護。而申請執行人李某的債權為高利率民間借貸債權，因此對于李某與邯鄲某泰房地產公司之間基于民間借貸形成的合同法律關系，雖有生效判決予以確認，但從權利實現的優先性判斷，申請執行人查封在后，已支付全部價款在先的購房人的權利應優先得到保護。

綜上，付某楊、柴某貝在人民法院查封案涉房產之前已簽訂了合法有效的書面買賣合同，其所購商品房用于居住且二人已支付了全部購房價款，因此應對商品房消費者的生存權優先予以保護。

案例來源

《柴某貝、付某楊訴李某等案外人執行異議之訴案》[河北高院（2022）冀民終629號]（人民法院案例庫入庫編號：2025-07-2-471-001）

實戰指南

一、在查封前簽訂合法有效的書面買賣合同是排除執行的基礎前提。案外人主張排除強制執行，首先應證明其在人民法院采取查封措施之前，已經與有權處分案涉房產的主體簽訂了內容明確、形式完備且不違反法律強制性規定的書面買賣合同。該合同相對方不僅限于登記的所有權人，也包括通過合法以房抵債協議取得房屋處分權的債權人。實踐中，買受人需確保合同關鍵條款清晰，并注意保留合同原件、往來溝通記錄等證據，以應對關于合同簽訂時間及真實性的質疑。若合同存在效力瑕疵或簽訂時間存疑，將直接導致排除執行的主張無法成立。

二、實際支付購房款并合法占有房屋是強化權利主張的關鍵事實。支付價款和合法占有是體現買受人真實購房意圖并對外公示其權利的重要環節。支付行為應通過銀行轉賬等可追溯方式進行，并確保資金流向與合同相對方一致，以形成完整的支付鏈條。在查封前實現對房屋的和平、公開、持續的實際控制，例如入住、保管鑰匙等，能夠有效對抗申請執行人關于案外人權利外觀不足的爭辯。買受人應系統保存付款憑證、占有使用的證據如物業費單據、水電費繳納記錄等，避免因舉證不足而承擔不利后果。

三、非因買受人自身原因未辦理過戶登記是獲得司法支持的必要條件。案外人需證明其已積極行使權利辦理產權變更登記，但未能完成登記系由于登記機關政策調整、出賣方不配合等客觀障礙，而非其自身懈怠或過錯所致。對于購買房地產開發企業名下商品房的消費者，若能進一步證明所購房屋系用于家庭唯一居住且已支付超過50%價款，其生存居住權將獲得優先保護。買受人在交易過程中應主動跟進過戶進程，并通過書面催告等方式固定證據，以清晰展現其已盡合理注意義務。

1.案外人提交的證據僅能證明其與案外第三方存在債權債務關系，未能充分舉證證明其與被執行人之間達成了合法有效的以房抵債協議，且抵債金額不能對應的，不能證明其向被執行人支付過案涉房產購房款。

案例1：王某、某乙公司等案外人執行異議之訴民事申請再審審查民事裁定書[最高法院（2023）最高法民申1771號]

最高法院認為，《民訴法解釋》第三百零九條規定：“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”王某主張其支付了案涉房產的價款，應就其主張進行充分舉證。本案中，王某未就其與某乙公司達成過以房抵債的協議進行充分舉證。王某提交的《借款協議》及銀行轉賬記錄等證據僅能證明王某與某丙公司之間簽訂了借款協議以及轉賬的事實。雖然王某主張，某丙公司與某乙公司之間存在投資等關系，但這些公司在法律上均是各自獨立的民事主體。此外，王某與某丙公司亦非本案《商品房認購協議書》雙方，且抵債金額不能對應。因此，王某不能證明其向某乙公司支付過案涉房產購房款。

2.當案外人購買的房產是用于必要的居住需求，且并非用于商業性投資時，仍屬滿足生存權的合理消費范疇，可以適用《執行異議和復議規定》第二十九條第三項的規定排除執行。

案例2：蔣某訴鄭某某、莊某某、海口某擔保有限公司、王某及第三人海南某投資咨詢有限公司案外人執行異議之訴案[海南高院（2018）瓊民終873號]（人民法院案例庫入庫編號：2024-07-2-471-010）

海南高院認為，根據執行異議和復議規定第二十九條的規定，在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出執行異議時，獲得人民法院支持應當同時滿足三個要件，即在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋，以及支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。首先……再次，本案證據能夠證明，蔣某購買501房系用于居住，其目的屬于滿足家庭生活的合理消費。經查看核實，501房與502房緊鄰，共用一個入戶門。上述兩套房產面積均不大且僅一墻之隔，蔣某稱購房時計劃將兩套房產打通為一套房使用的陳述符合常理，是為了在原有住房不能滿足現有家庭成員的居住要求下贏得必要的居住環境及空間。上述兩套房產實際上可視為一個整體，屬滿足生存權的合理消費范疇之內，并非用于商業投資。蔣某在澄邁縣境內無其他房產，故蔣某購買501房符合執行異議和復議規定第二十九條第二項關于“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”的規定。蔣某對案涉房產享有足以排除強制執行的民事權益，對其請求停止對案涉房產強制執行的訴訟請求，應予支持。

聲 明

本文系作者對人民法院在個案中裁判觀點的提煉總結，旨在幫助讀者快速了解司法實踐中法院在部分案件中處理具體法律問題的裁判規則，不代表作者對具體裁判觀點的認同，更不代表本文作者對某一具體法律問題的法律意見或法律觀點。本文中體現的裁判觀點不具有普遍的指導意義。由于個案差異性極大，建議大家在具體案件辦理中，委托專業律師結合具體案件事實、具體法律規定，對具體案件中的具體法律問題進行分析論證，得出契合個案的正確結論。

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