河北區，正在“后來者居上”。

曾經，它在市區的存在感很低；今年，就要靠“城更”打響一場翻身仗。

在最新公布的中心城區63個城更片區中，河北區下設的10個街道均在計劃名單當中。

有三大片區，成為關鍵節點！

新開河街片區

【定位】以“運河文化+品質城區”為方向，打造運河文旅醫養康養示范片區。立足新開河、北運河沿線生態資源，挖潛運河文化本底，提升片區文化屬性。進一步完善片區路網體系，疊加外大附校、第一醫院等優質教育醫療資源，優化資源配置，提升片區服務能力。

片區內已開展兩大城更項目。

其中，外院附中片區城市更新，足以讓河北區“逆天改命”。

這是河北區規模最大的城市更新，包含33.99萬平米存量建筑煥新，規劃約15萬平米的新建面積。

更新范圍內有地鐵6號線，以及在建7號線換乘站外院附中站。

還將改造老舊小區（廠區）、房屋，共計41.75萬方。

并對片區路網進行重塑，補充文化商業街區。

同時，河北區已與外大教育集團合作，打造12年制學校，已經開工。

并配備高端幼兒園，實現“12+3”貫通培養。

樓市方面，片區內共規劃有7宗住宅用地，目前已出讓3宗。

客觀說，這兩年天津樓市都有黑馬乍現。

去年，河東工大、紅橋西站，脫韁而出。

今年，河北的小外板塊表現搶眼，成為市區最大黑馬！

要知道，去年河北區大部分時間全區成交還不抵一盤，今年小外板塊的崛起，讓區域樓市強勢逆襲。

金地上灣玖峯的銷量狂飆，自去年11月首開，5個月共計簽約387套房源。

格調麟鳳來儀首開炸場，104套房源全部售罄，還緊急加推。

一街之隔的中車科技創新城項目也是河北區重要的城市更新。

該項目于2024年正式開工，地上總建面約36萬平米，包含15萬方產業園及綜合商業，以及21萬方住宅及相關配套。

建設有商超綜合體、寫字樓、體育館、幼兒園和九年一貫制學校。

其中，育嬰里+天津一中九年一貫制學校已落成，今年秋季將正式招生。

中車中環學府也是河北區TOP3級別的項目。

一期已經交付，高層主力122平米，總價229-245萬；二期明年交付，高層90平米總價170萬左右，110平米總價209萬。

整個新開河片區，就是目前河北區樓市的“火藥桶”，戰火指數飆升。

寧園街片區

【定位】以“生態品質+都市休閑”為方向，打造產業升級、生態文旅示范片區。重點謀劃北寧公園和中山北路周邊區域，挖潛歷史名園的歷史內涵，強化生態保護和利用。盤活軌道站點周邊存量土地資源，提升片區基礎設施承載能力，夯實“振興百年中山路”北部節點。

目前，寧園街圍繞中山路和北寧公園正在進行兩個片區的更新。

一個是中山北路城市更新。

項目緊鄰地鐵6號線北寧公園站。

占地面積約17萬平米，涉及5個老舊小區和1個新建地塊（津鐵綠城中山鳴翠）。

拆除現狀北寧公園站C臨時出入口，與津鐵綠城中山鳴翠社區結建正式出入口。

由天津軌道交通集團負責實施，打造高效、便捷的“TOD+城市更新”項目。

客觀說，河北區的優質地段除了海河沿線，就是中山路。

所以，想吸引全市改善必須要拿出高能級地段。

中山北路城市更新，一手托兩家。

信達金地中山印和津鐵綠城中山鳴翠。

城更項目北側為信達金地中山印，周邊將落地一座高端商業綜合體，目前已經開工。

高層93-143平米在售，近期推出特惠房，精裝和毛坯房均有，總價208-381萬。

津鐵綠城中山鳴翠的容積率僅2.75，是河北區中環內5年來最低密的社區。

大高層均價2.6萬/平米，小高層均價2.8萬/平米，洋房均價3.1萬/平米。

另一個是工程里城市更新。

該項目體量不大，僅約1萬平米。

位于育紅路與淮安西道之間（原工程里小區），一路之隔就是北寧公園。

目前，金地代建的北寧公園地塊也出規劃了。

由5棟7-10層的洋房組成，首層均帶有小院，主打中小戶型，面向地緣改善。

粗略估算，社區約有96戶，戶均面積在107平米左右。

望海樓街片區

【定位】以“國風文旅+科技創新”為方向，打造科技創新產業服務業示范片區。服務通廣產業園發展，強化園區產業承載與輻射帶動作用，同步統籌謀劃中山路、昆緯路沿線存量資源，優化產業布局、完善功能配套。

望海樓街片區的城更有一條主軸——昆緯路。

明年，這里將會有一個重磅城更項目啟動，即金獅橋站產城融合片區城市更新。

要知道，在天津的“十五五”規劃中，站產城被列為城市發展的重要方向。

所以，它對河北區的意義非常重大。

而且，昆緯路沿線是河北區重要的“高端改善帶”，近年來一直沒有新住宅供應。

城更實施之后，將會騰挪出新的宅地以供開發。

根據規劃，該項目占地面積約12.63公頃，更新總建筑面積約6.65萬平米，新建建筑約2.3萬平米。

其中包含新建商品住宅，高品質人才公寓，片區內還將圍繞地鐵3號線金獅橋站、天津站，聯動泊車、公交等實現京津冀一小時換乘，成為吸引增量的重要節點。

項目由天津城投集團所屬海河建投公司主導實施。

這樣看來，住宅部分大概率將由格調代建。

此外，今年天津還推介了61宗地塊。

其中，昆緯路東側的新大路片區南地塊榜上有名。

昆緯路是河北區的一條“大腿”，很多地緣還是比較認可的。

最具代表性的項目就是首創大都匯，匯集的都是當年的高端改善客群。

可這已經是10年前的作品了，而且還是大高層。

2.0的容積率能做出部分洋房產品，肯定會對改善有很大的吸引力。

同時，地塊體量也并不是很大，對于房企來說在成本上更好接受。

所以，這塊地很有可能今年就會出讓。

月牙河街片區

【定位】以“完整社區+配套完善”為方向，全面打造天津“魅力社區”新示范。高質量實施金鐘河南側更新項目，以建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住。

目前，片區內金鐘河大街南側城市更新已經啟動，緊鄰東麗區，臨近地鐵6號線金鐘河大街站。

周邊規劃有大型綜合商業TOD、主題公園、幼兒園、中小學等……

板塊內，已出讓兩宗住宅用地，均被天津金鐘城市更新建設發展有限公司摘得。

兩宗地塊的容積率均為2.7，預計為高層社區，面向剛性需求。

同時，金鐘河大街北側城市更新也已獲批，會新建2萬平米住宅。

其他片區城市更新

光復道街片區：以“文商融合+城市旅游”為方向，打造具有歷史文化特色的現代服務業發展示范片區。強化意風區的產業核心，促進數字、航運、文商旅產業的發展。統籌保護與發展，建設高品質產業活力街區。

鴻順里街片區：以“商貿文旅、街區提質”為方向，打造最具河北城市文化特色的活力片區。挖潛河北區老城的文化要素，以大悲禪院、天美藝術街區為文化核，以諾德中心為商貿核，以中山路作為貫穿老城的文化產業帶，形成“兩核一帶”的功能布局。

鐵東路街片區：以“廠產融合+數字賦能”為方向，打造數字服務業示范片區。以天外國際產業園為增量空間，以張興莊待盤活廠區等為存量空間，以天津市人工智能計算中心、天津美院為帶動，構建新開河以北產業中心。

建昌道街片區：以“TOD+商貿服務”為方向，建設商貿服務示范街。結合軌道站點土地開發，推動存量資源整合，為產業落位提供載體支撐。優化做強現有產業，提升物流等產業活力。

王串場街片區：以“全齡樂活+再聚煙火”為方向，打造有溫度、有底蘊、有活力的老城新生活力示范。通過全區資源統籌，重點解決居民住房、安全、基礎配套設施等問題，挖潛老工人新村沉淀的城市煙火底色，重塑幼有所育、老有所養、服務普惠的宜居片區。

江都路街片區：以“完整社區+活力都市”為方向，打造生態宜居、便捷舒適的活力片區。完善提升現狀住區的空間品質，補足基礎短板。同步推動片區內零散的閑置廠房和空置企業載體，孵化培育都市產業、增補配套設施，實現城市活力和服務能力的綜合提升。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。