01

城市市場背景

2026年以來，杭州新房市場延續了"少量高頻"的供應節奏，整體呈現"供小于求、價格穩中向上"的結構性特征。據克而瑞數據分析，2026年1-5月，杭州新房市場分子口徑呈現如下表現：

普通住宅（統計口徑：普通住宅）：累計供應8493套、供應面積122.0634萬㎡，累計成交10818套、成交面積146.7660萬㎡，成交均價36092元/㎡，套均價490萬元/套，供求比0.83；

別墅（統計口徑：別墅）：累計供應1753套、供應面積43.7624萬㎡，累計成交1922套、成交面積45.5941萬㎡，成交均價49238元/㎡，套均價1168萬元/套，供求比0.96。

普通住宅供求比0.83、別墅供求比0.96，均小于1，說明杭州新房市場整體呈"以銷定產、庫存被動消化"的趨勢，價格高位運行有較強支撐，呈現"供小于求、價格穩中向上"的格局。

下表清晰呈現了2026年1-5月杭州商品住宅市場的月度供求變化：

數據解讀：據克而瑞數據，杭州普通住宅3-4月迎來成交放量，3月成交2884套、4月達3357套，為年內成交高峰；5月成交均價回升至40164元/㎡，顯示高端項目持續支撐價格中樞上移，市場結構性高端化趨勢明顯。

從庫存端來看，據克而瑞數據分析，2026年1-4月杭州新房庫存呈逐月波動小幅下降態勢：1月庫存25137套、面積354.9109萬㎡，去化周期12個月維度為8.2個月、6個月維度為9.5個月、3個月維度為9.3個月；2月庫存24978套、面積352.3525萬㎡，去化周期12個月維度為8.3個月、6個月維度為10.3個月；3月庫存25328套、面積354.9788萬㎡，去化周期12個月維度為8.8個月、6個月維度為10.0個月；4月庫存24213套、面積341.3877萬㎡，去化周期12個月維度為8.5個月、6個月維度為8.6個月。4月庫存套數同比+2.6%、環比-4.4%，整體處于"中性偏緊"區間。

02

區域與板塊市場研判

濱江區作為杭州"造富第一區"，憑借大華、網易、阿里、華為、新華三、諾基亞等大廠的產業人口紅利，成交均價持續領跑全市。據克而瑞數據分析，2026年1-5月，濱江區新房住宅累計成交392套、成交面積5.9818萬㎡、成交均價62829元/㎡、套均價959萬元/套、供求比1.64，呈現典型的"少量高價"特征。

數據解讀：據克而瑞數據，濱江區4月成交均價躍升至60380元/㎡，5月進一步飆升至90796元/㎡，呈現極致的高端化特征；4月成交142套創年內單月新高，市場結構呈現"價升量穩"的強勢格局。

從板塊來看，永久河單元上一次出讓宅地要追溯到2023年5月，國泰世紀搖號競得永久河單元D-R21/R22-15地塊（成交樓面價33547元/㎡），其后聯合濱江打造的平暉府新房限價4.6萬元/㎡。近三年來，永久河單元宅地供應近乎"真空"，板塊新房供應空窗，而二手房及核心改善產品價格則持續上行。在濱江"地價跑贏二手房"的整體趨勢下，永久河單元此次推地具有顯著的稀缺價值。

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地塊概況

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周邊競品競爭格局

本宗地未來產品入市時，將面對以下主要競品：

1.平暉府（永久河單元D-R21/R22-15）：由濱江開發，新房限價4.6萬元/㎡，安居客顯示均價46000元/㎡，是板塊內最直接的對標項目，已積累一定品牌口碑。

2.濱月云府（省屬單元R21-04）：臺州方遠聯合華發打造，新房限價4.6萬元/㎡，主推200㎡改善大戶型，2023年度熱門紅盤，中簽率僅8.8%——驗證了該區域改善型購房需求的旺盛。

3. 華潤襄七房項目（襄七房單元FG04-R21-B22）：華潤置地2026年4月新拿地，樓面價4.1萬元/㎡，預計入市為高端改善產品。該項目與本宗地直線距離約1.5公里，是本宗地未來最直接的競品。

4. 濱江區其他在售/待售項目：

曉月映翠：當年拿地樓面價33380元/㎡，新房精裝限價51500元/㎡，目前二手房成交價5-6萬元/㎡；

江暉府：均價51500元/㎡；

綠城曉月和風：均價40000元/㎡；

攬暉美寓：均價40556元/㎡；

朗拾濱嶼府：均價39524元/㎡；

錦川源：濱江集團2025年2月以樓面價42989元/㎡拿地，規劃高層（戶型161-229㎡）+濱水疊墅，目前對外放風價6萬元/㎡。

競爭格局總結：板塊目前暫無新房供應，存在階段性"供應空窗"，本宗地未來項目入市將面臨較少的同板塊直接競品，但與襄七房華潤項目、錦川源項目存在差異化競爭。取消限價后，新盤定價空間打開，意味著本宗地未來產品定價話語權增強，但也要求產品力對得起價格。

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地塊優勢與劣勢綜合分析

地塊優勢

• 地段優越：濱江核心區、稀缺工轉住宅地，永久河單元上一次出讓宅地要追溯到2023年5月，板塊新房供應空窗期較長；

• 配套成熟：醫療（浙大兒院300米）、商業（寶龍城500米）、地鐵（6號線建業路站+誠業路站雙站點覆蓋）、教育（濱江實驗小學、高新實驗小學+地塊自配9班幼兒園）四位一體；

• 產業人口紅利充沛：大華、網易、阿里、華為、新華三、諾基亞等大廠環繞，購買力強；

• 供應稀缺：永久河單元長達三年未推宅地，板塊內目前暫無新房供應。

地塊劣勢

• 起拍價高、資金門檻大：起拍總價34.04億元，對房企現金流和融資能力要求高，參與主體數量受限；

• 容積率非低密：容積率2.35不能走純低密路線，與錦川源（含濱水疊墅）等純低密項目相比，產品稀缺性略遜；

• 同期競品壓力：襄七房華潤項目（樓面價4.1萬元/㎡）入市時間或與本宗地接近，可能形成同區域競爭。

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結論與展望

永久河單元C-R21/R22-60地塊，是2026年杭州土地市場上的一顆明珠。它不僅僅是一塊住宅用地，更是濱江區在城市更新進程中，對核心居住價值的一次重新定義。

對于開發商而言，這是一塊需要“精雕細琢”的土地。高企的土地成本要求產品必須具有極高的附加值，而成熟的客群則對品質有著苛刻的要求。唯有打造出真正符合新時代改善需求的“好房子”，才能在這片熱土上贏得市場。

對于購房者而言，這塊地的入市提供了一個難得的“上車”濱江核心的機會。在樓市分化的當下，核心資產的安全性遠高于外圍板塊。雖然價格門檻不低，但其附帶的資源稟賦與長期保值能力，依然值得高凈值家庭關注。

展望未來，隨著該地塊的開發建設，永久河單元的城市界面將進一步煥新，兒保南板塊也將迎來新一輪的價值躍升。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞分析師仇思琪，通過人機協作綜合使用行業Skills( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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