廣州土拍市場(chǎng)，又有大戲上演！

5月29日，廣州掛牌出讓兩宗住宅用地，分別是琶洲中二區(qū)AH041208地塊與番禺洛浦BA0206303地塊，一宗位于“數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心引擎”琶洲，起拍價(jià)高達(dá)4.15萬/㎡，另一宗則來自南浦島近14年未上新宅地的“久旱之地”。兩宗地將于6月29日限時(shí)競(jìng)價(jià)。

這兩宗地同日掛牌，像是一場(chǎng) “高端市場(chǎng)”與“剛需市場(chǎng)”的并行精準(zhǔn)投放。琶洲地塊走的是“高總價(jià)、高單價(jià)、高端改善”路徑，洛浦地塊走的是“低門檻、破空白、剛需喚醒”路徑。

兩宗地有一個(gè)共同線索：都做了“瘦身”，用更小的體量、更優(yōu)的產(chǎn)品定位，精準(zhǔn)匹配當(dāng)前市場(chǎng)中最活躍的購買力。在開發(fā)商整體趨向“小地塊、快周轉(zhuǎn)、降風(fēng)險(xiǎn)”的當(dāng)下，這兩宗地不僅是土地市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”，更將是檢驗(yàn)廣州不同層級(jí)新房需求成色的關(guān)鍵試金石。

琶洲中二區(qū)AH041208地塊

地塊地處琶洲中二區(qū)，北側(cè)是新港東路，西側(cè)是會(huì)展世界城，東側(cè)是琶洲麗舍，南側(cè)是六中珠江中學(xué)，距離地鐵8號(hào)線、4號(hào)線換乘站——萬勝圍地鐵站不到300米，位置優(yōu)越。

圖源：廣州公共資源交易中心

商業(yè)方面，保利廣場(chǎng)、萬勝廣場(chǎng)、保利洲際酒店幾乎是一路之隔，吃喝玩樂一站解決。教育方面，六中珠江中學(xué)、海珠第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)、琶洲執(zhí)信等也在步行范圍內(nèi)。

此外，地塊北側(cè)即抖音華南總部，加上唯品會(huì)、趣玩科技等企業(yè)總部云集，地塊妥妥的“含著金鑰匙”出生，未來購買力和配套支撐都在路上，完全不是“規(guī)劃落地”而是“早已兌現(xiàn)”。

宗地面積20415㎡，計(jì)容建面22650㎡，起拍總價(jià)約9.4億元，起拍樓面價(jià)約4.15萬/㎡。

值得注意的是，這宗地在正式掛牌前完成了一次關(guān)鍵的控規(guī)調(diào)整：容積率從4.1大幅壓至2.5，限高從100米降至80米，總建面從約4萬㎡壓縮至約2.2萬㎡。

官方稱其為“降容提質(zhì)”，本質(zhì)是將一宗高密度塔樓用地，調(diào)成了一宗更適合改善型小高層的低密地塊。體量小但“精悍”，更適合快速開發(fā)、快周轉(zhuǎn)。

琶洲新房極度稀缺，二手10萬+撐場(chǎng)面

要知道，琶洲新房供應(yīng)一直克制，近兩年新盤屈指可數(shù)。目前周邊在售標(biāo)桿項(xiàng)目情況如下：

數(shù)據(jù)僅供參考，具體數(shù)據(jù)以項(xiàng)目實(shí)際銷售為準(zhǔn)

市場(chǎng)分析認(rèn)為，在琶洲當(dāng)前二手10萬+的大環(huán)境下，4.15萬/㎡的起拍價(jià)不算高，利潤(rùn)空間充裕。產(chǎn)品大概率定位為改善型小高層，直接承接琶洲、金融城溢出的高端購買力，保利天奕五一單盤成交36套的火熱就是最好的佐證。

番禺洛浦BA0206303地塊

地塊緊鄰2號(hào)線南浦站，島內(nèi)還有22號(hào)線南浦西站，可一線直達(dá)白鵝潭。

商業(yè)方面，地塊旁即南浦里廣場(chǎng)，南浦島人氣最旺的商業(yè)體。

而教育方面，地塊已單獨(dú)規(guī)劃42班九年制學(xué)校用地（18班小學(xué)+24班初中），據(jù)多個(gè)渠道消息，學(xué)校品牌有望引入番禺本土教育“王者”——仲元學(xué)校。仲元之于番禺，相當(dāng)于華附之于廣州，“名校預(yù)期”一旦落地，將是最大的王牌附加值。（具體消息以實(shí)際公布為準(zhǔn)）

地塊占地約2.2萬㎡，總建面5.47萬㎡，起拍總價(jià)6.6億，起拍樓面價(jià)約1.21萬元/㎡。

據(jù)了解，這宗地曾在2025年11月以16.62億元總價(jià)首次掛牌，含配建42班九年制學(xué)校條件，開拍前一天緊急叫停。此次重新亮相：

• 學(xué)校配建條件被單獨(dú)剝離（仍保留規(guī)劃學(xué)校用地，緊鄰地塊但不計(jì)入出讓條件）——大幅降低了房企的開發(fā)成本。

• 總建面從13.85萬㎡腰斬至5.47萬㎡，起拍價(jià)從16.62億元降至6.64億元，但樓面價(jià)12123元/㎡保持不變。

• 體量大幅壓縮后，資金門檻顯著降低，中小房企拿地能力被激活。

南浦島新房斷供多年，終于上新了

南浦島是廣州番禺北部成熟居住板塊，麗江花園、廣州碧桂園等大盤早已聞名。但這些項(xiàng)目大多建于上世紀(jì)90年代末至本世紀(jì)初，樓齡普遍在25至30年，產(chǎn)品設(shè)計(jì)與實(shí)用率明顯落后于新房。

如果說琶洲地塊是“面子”，洛浦地塊就是“里子”。這塊地被市場(chǎng)稱為“廣州最憋屈的板塊”，因?yàn)榉迤纸郑掀謲u）已長(zhǎng)達(dá)14至30年沒有新增宅地，樓齡大部分在25至30年的“麗江花園”“廣州碧桂園”等大盤占據(jù)了幾乎整個(gè)島，新品供應(yīng)一片空白。如今地塊起拍樓面價(jià)約1.21萬/㎡，總建面壓縮至僅5.47萬㎡，由于完全剔除了新建學(xué)校的配建負(fù)擔(dān)，中小房企也有了入局空間。

市場(chǎng)消息稱綠城、龍湖、保利等房企均對(duì)本地塊表示興趣。若由一線品牌房企摘得，板塊的價(jià)值標(biāo)簽將被徹底改寫；如由中小型房企底價(jià)入手，則產(chǎn)品大概率定位為“高性價(jià)比剛需盤”，對(duì)周邊二手房的流動(dòng)性沖擊更大。

土地出讓的核心身份變成

“好房子的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行者”

兩宗地的出讓公告中均直接寫入了“本地塊須按廣州市‘好房子’建設(shè)的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”的嚴(yán)格條款。而這不是孤例，廣州已在白云新城、馬場(chǎng)一期、中山八路等7個(gè)出讓地塊中落實(shí)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)捆綁。

此外，“好房子28條”政策中對(duì)土地出讓的核心要求還涵蓋了“職住交服”的用地布局前置管控；以及容積率的精細(xì)壓縮——琶洲地塊從4.1降至2.5、中山八路地塊容積率控制在2.2并限高100米等。還有一個(gè)重要的隱性條件：所有“小而美”宅地均須配建養(yǎng)老、托幼、綠化等公共服務(wù)設(shè)施才可上市交易，實(shí)打?qū)嵉靥嵘碎_發(fā)成本。

同時(shí)，對(duì)于購房者，這兩宗地的信號(hào)也十分明確：當(dāng)供需趨于平衡、土地供應(yīng)精研提質(zhì)、買家心態(tài)修復(fù)三個(gè)條件同時(shí)具備，2026年下半年的廣州市場(chǎng)或許將迎來一輪貫穿“金九銀十”的有力復(fù)蘇期。

來源：廣州公共資源交易中心

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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