北京
文/廣州進深 嚴明會
5月29日，番禺區洛浦街BA0206303地塊正式掛牌。
這塊地，就是市場期待了很久的南浦東鄉一期地塊。
地塊為純宅地，出讓宗地面積21895.49㎡，計算容積率建筑面積54738.73㎡，容積率2.5。
總起拍價66361萬元，起拍樓面價12123元/㎡，擬于6月30日限時競拍。
根據出讓要求，地塊競得人需配建一所42班九年制學校，包括18班小學和24班初中，并于地塊開工之日起2年內完成建設。
進深君打聽到，這宗地塊未來引入的學校品牌，大概率是仲元。
01
值得一提的是，這也是南浦島斷供30年后，首次有宅地出讓。
稀缺性不言而喻。
目前，南浦島無新房在售，但大型居住小區不少，如廣州碧桂園、麗江花園、南浦海濱花園等。
樓齡很老，價格很香。
這些二手小區掛牌均價普遍在2-3萬元/㎡，成交最低“1字頭”，很適合剛需上車。
南浦這塊地，本身地價不高，體量中等，加上緊鄰地鐵2號線和商業中心南浦里，整體素質相當優越。
據說，目前已有多家房企對這塊地感興趣，包括龍湖、綠城、保利、保利置業、招商、國貿等。（最終報名房企，以正式開拍為準）
說來也巧，我們剛說過龍湖在廣州，接下來沒什么新盤賣了（點擊回顧：龍湖廣州，新盤斷檔了），緊接著就聽到它可能要出手拿地的消息。
而它看上的這宗地塊，綠城也看上了。
這也讓進深君想起，去年10月，兩家房企爭奪番禺黃沙島地塊，搶了近一個小時。
最終，綠城笑到最后，由這塊地打造的“綠城·臻園”，入市在即。
而龍湖，則正面臨新盤“青黃不接”的尷尬局面。
此次狹路又相逢，競爭對手卻不止對方一個，壓力顯然更大了。
02
同日，廣州還上架了海珠區琶洲中二區AH041208地塊。
該地塊規模同樣不大，宗地面積20415㎡，其中出讓宗地面積僅9060㎡，計算容積率建筑面積22650㎡，容積率2.5。
總起拍價93998萬元，起拍樓面價41500元/㎡，擬于6月30日限時競拍。
地塊位于琶洲核心區域，旁邊是板塊內的豪宅標桿——保利天悅，一路之隔就是抖音華南總部，位置優越。
周邊還有萬勝圍地鐵站、萬勝廣場、保利廣場等配套。
且離江邊也不遠，未來高層單位或可望江景。
該地塊此前，曾歷經調規。
· 容積率從4.1下調至2.5，限高從100米降至80米；
· 總建面也大幅收縮，從約4萬㎡“腰斬”到2.26萬㎡。
說白了，就是降容提質，要做低密度的改善小高層，以更加匹配“好房子”建設標準。
琶洲這塊地，起拍價雖然在4.15萬元/㎡，但其實地價并不高。
要知道，地塊旁邊的保利天悅，目前二手住宅掛牌均價在14萬 /㎡，價格常年堅挺。
新盤方面，琶洲宅地稀缺，只要有新項目出來，必定不愁賣。
比如，2024年10月底，保利以59億元拿下的保利天奕項目，去年五一開盤時，首開銷售額便突破30億元。
到該年底，項目又以58.2億元的成交金額、489套的網簽套數和7.18萬㎡的成交面積，拿下海珠區三料冠軍。
對比保利天奕當時的成交樓面價4.25-4.3萬元/㎡（未扣除配建），新上架地塊起拍價還要低上一些。
目前，板塊內保利天奕一、二期已經基本清盤，網簽率超九成；
琶洲南TOD一期也在清貨，二期貨量也不多了。
所以這塊地的推出節點，正好對接板塊新一輪供貨缺口。
屆時正式開拍，估計各大房企會搶得很厲害。
03
廣州今年賣地，有一個很明顯的趨勢，超大型地塊減少，“小而精”成為常態。
此前，我們分析過，這種“小而美”的供地背后有三重邏輯：
1）優化開發節奏。
中小地塊開發周期相對靈活，有助于房企更精準地匹配市場需求，提升資金效率。
2）提升產品品質。
小地塊更容易進行精細化設計，避免千篇一律的高層塔樓，可能出現更多低密小高層、純板樓社區等。
3）精準匹配需求。
小地塊往往位于成熟社區周邊，配套“所見即所得”，避免了漫長的等待期，提升了居住便利性。
接下來，廣州還會有更多靚地亮相，一起期待吧。
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