2026年6月1日，據(jù)克而瑞CRIC數(shù)據(jù)，兩江新區(qū)C01單元03街區(qū)001、002地塊以將底價4.93億元（49267萬元）起拍，土地用途為普通商品住房用地，出讓方式為"價高者得"增價拍賣。地塊位于江北區(qū)大石壩板塊，處于環(huán)線內(nèi)成熟居住片區(qū)，是近期江北區(qū)涉宅土地市場中較受關注的一宗優(yōu)質宅地。本報告將從地塊本體、市場競爭、未來機會三個維度展開系統(tǒng)性分析，為相關投資決策提供專業(yè)參考。

地塊分析

1.1基本指標

本宗地塊各項規(guī)劃指標如下表所示:

1.2區(qū)位與四至分析

本宗地位于松石大道沿線，地塊四至分別為：東側通用新村、南側松石大道、西側南石家園、北側高園紅小區(qū)，屬于典型的成熟居住片區(qū)內(nèi)部更新型地塊，周邊均為已建成多年的成熟住區(qū)，居住氛圍濃厚、生活配套較為完善。

1.3地塊指標特征點評

從規(guī)劃指標組合看，本宗地呈現(xiàn)以下特征:

? 容積率1.94≤容積率≤2.43：處于中等容積率水平，介于純洋房與高層之間，可承載小高層為主的產(chǎn)品組合；

? 建筑限高80米：約可建至26-27層左右，支持中高層產(chǎn)品形態(tài)；

? 綠化率30%：符合改善型項目景觀打造的基本門檻；

? 凈用地31004.46㎡、總建面75340.84㎡：體量適中，開發(fā)周期相對可控，去化壓力相對可分散；

? 產(chǎn)品可塑性：在該指標組合下，可以打造以中高層為主、輔以小高層的改善型產(chǎn)品，具備一定的產(chǎn)品差異化空間。

市場競爭分析

2.1板塊新房市場量價走勢

大石壩板塊2025年1月至2026年5月期間月度成交均價與成交套數(shù)走勢如下:

數(shù)據(jù)解讀：

板塊成交在2025年5月迎來階段性高點，成交均價23352元/㎡、成交42套；2025年12月成交套數(shù)躍升至139套，成交金額34356萬元，套均價247萬元/套，價格回落至18469元/㎡，呈現(xiàn)以價換量特征；2026年4月再現(xiàn)集中放量，成交111套、均價17503元/㎡，套均價232萬元/套；2026年5月成交32套、均價17208元/㎡，價格延續(xù)小幅回落。匯總來看，2025年1月-2026年5月板塊累計成交568套、成交均價18881元/㎡、套均價255萬元/套。

2.2板塊在售競品對照

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2025年1月1日至2026年5月28日大石壩板塊在售主要競品供求數(shù)據(jù)如下表（口徑:普通住宅）:

（數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC數(shù)據(jù)庫）

從競品結構看，板塊已形成"高端豪宅+主流改善"格局:華潤置地嘉宸以22385元/㎡引領板塊價格上限，套均價346.5萬元/套，定位高端改善客群；海成江帆郡以17592元/㎡、336套的去化量成為板塊成交主力，套均價230.11萬元/套，對應板塊主流改善需求；龍湖江上云璽(售罄)則在15069元/㎡價位段提供首改產(chǎn)品，套均價152.31萬元/套。三大主力競品形成清晰的價格梯度，覆蓋板塊多元化客群需求。

2.3江北區(qū)涉宅土地市場對照

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2024年1月1日至2026年5月28日江北區(qū)涉宅地（純住宅、商住）成交情況如下表:

（數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC數(shù)據(jù)庫）

對比解讀：上述7宗江北區(qū)涉宅地中，大石壩板塊共貢獻3宗，分別為海成競得的C01單元04街區(qū)G18-1地塊（樓板價8045元/㎡、零溢價底價成交）、江北城建競得的C01單元05街區(qū)003地塊（樓板價6482元/㎡、零溢價底價成交）、華潤競得的C01單元05街區(qū)013、015地塊（樓板價9736元/㎡、溢價12.67%）。同期五里店板塊兩宗純住宅地塊樓板價均在13900元/㎡以上、溢價率近30%（C0203街區(qū)K12-1-1地塊樓板價13923元/㎡、溢價29.64%；兩江新區(qū)C02單元04街區(qū)001地塊樓板價13916元/㎡、溢價28.85%），呈現(xiàn)明顯的板塊價值分化。

整體來看，江北區(qū)非核心地塊普遍以底價或低溢價成交，僅在觀音橋商圈擴容范圍內(nèi)的五里店板塊出現(xiàn)近30%的高溢價，這也與本宗地以49267萬元起拍底價的設置形成呼應。

未來機會分析與風險提示

3.1改善客群與產(chǎn)品定位機會

結合板塊在售產(chǎn)品的成交數(shù)據(jù)，海成江帆郡、華潤置地嘉宸、龍湖江上云璽、保利閱江臺等主流競品成交均價分布于15069元/㎡至22385元/㎡區(qū)間，套均價分布于152萬元/套至346萬元/套區(qū)間，板塊整體面向中高端改善客群。

本宗地容積率上限2.43、建筑限高80米、綠化率30%的指標組合，可承載26-27層左右的中高層產(chǎn)品形態(tài)，結合75340.84㎡的總建面體量，具備打造以中高層為主、注重戶型尺度與社區(qū)景觀的改善型項目的基礎。

3.2風險提示

?板塊階段性供應放量風險：板塊2025年5月供應突放138套（供應面積1.87萬㎡），后續(xù)供應節(jié)奏值得關注；

?競品價格帶已形成：華潤置地嘉宸（22385元/㎡）、海成江帆郡（17592元/㎡）等競品已形成完整價格帶，新入市項目面臨既有產(chǎn)品的對標壓力；

?板塊成交均價波動： 2025年5月23352元/㎡至2026年5月17208元/㎡的均價波動區(qū)間顯示，板塊價格受集中網(wǎng)簽結構性影響較大，新項目需做好節(jié)奏管理。

總結

地塊本體方面：兩江新區(qū)C01單元03街區(qū)001、002地塊實際位于江北區(qū)大石壩板塊（環(huán)線內(nèi)），用地面積31004.46㎡、總建面75340.84㎡、容積率1.94≤容積率≤2.43、限高80米、綠化率30%、住宅使用年限50年，體量適中、指標具備打造中高層改善產(chǎn)品的可塑性。地塊四至處于松石大道沿線成熟居住片區(qū)中心，周邊居住氛圍成熟。

市場競爭方面：板塊累計成交568套、成交均價18881元/㎡、套均價255萬元/套（2025年1月-2026年5月），呈現(xiàn)"高端豪宅+主流改善"格局。江北區(qū)近兩年7宗涉宅地累計成交518525萬元、加權樓板價10578元/㎡、加權溢價率16.35%，但同板塊3宗地塊中2宗為底價成交，反映江北區(qū)非核心地塊多以底價或低溢價成交的市場基調。

未來機會方面：2025年7月板塊逆市漲幅24%、2026年4月成交規(guī)模上漲超200%，板塊熱度具備階段性支撐。

綜合判斷：本宗地以底價4.93億元（49267萬元）起拍，延續(xù)了江北區(qū)大石壩板塊"非核心地塊多以底價或低溢價成交"的土地市場基調（對照C01單元04街區(qū)G18-1地塊、C01單元05街區(qū)003地塊均為零溢價成交）。地塊本身具備成熟區(qū)位、適中體量、改善型產(chǎn)品可塑性等基礎條件，疊加板塊階段性熱度支撐，但需關注板塊價格波動、競品價格帶擠壓、階段性供應放量等風險點。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師王琳雅，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知、AI文章、行業(yè)SKills功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞重慶分析師王琳雅撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構成投資建議。

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