來源：柯談地產觀

作 者：伍 豪

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今天上午，我剛打開電腦，微信就炸了。

好幾個朋友甩過來同一句話：“臥槽，萬科漲停了？”

我瞄了一眼盤面。可不是嘛。A股那邊，截止中午收盤，萬科A封死漲停板，綠地控股也跟著板了。港股更瘋，碧桂園盤中一度狂飆超30%，融創中國漲了20%多。

緊接著，我看了上海5月二手房數據。

我腦子里第一個反應是：不對，這不是單一消息能催出來的行情。這幫主力資金，猴精猴精的。他們一定是聞到了什么更底層的味道。

我花了半天時間，把今天這事的底褲扒干凈。別急，咱一層一層看。

1

導火索是“15萬億”，但別忘了昨天土拍的信號

直接原因，昨晚國務院印發的《城市更新“十五五”規劃》全文落地。

這文件不是畫餅。里面全是硬指標：到2030年，改造11.5萬個老舊小區、50萬套危舊房、4000個城中村。

最扎眼的是那個數字：“十五五”期間，全國城市更新至少完成投資15萬億元。

15萬億，砸進存量市場。這對房地產意味著什么？意味著賽道徹底換了。

從“蓋新的”，變成“改舊的”。從“開發商”，變成“運營商”。

誰手里存量資產多、誰運營能力強，誰吃這15萬億的紅利。萬科為什么漲停？碧桂園為什么飆？因為它們盤子大、存量多，市場覺得它們能接到活。

間接原因：昨晚路透社獨家爆料，央行5月再次對銀行窗口指導，要求加強信貸投放力度。

這消息一出來，市場立刻解讀為——房貸要放松了。

你想啊，開發商有錢拿地了，買房人有錢貸款了。兩頭一松，需求端直接被打了強心針。

但光有政策不夠。你還記得昨天（5月28日）上海那場土拍嗎？

虹口內環一塊純宅地，12家房企搶，63輪舉牌，最后上海城投以10.85萬/㎡的樓面價拿下，溢價35.63%。下午閔行那塊更夸張，136輪競價，溢價40.72%。

昨天白天還在搶地、晚上政策落地，今天股票就漲停。這不是巧合。

這12家房企，每一家都有自己的研究團隊。他們敢用真金白銀去搶，是因為他們提前算過賬：上海核心區的房子，底部到了。

土拍給信心，政策給方向，信貸給子彈。三炮齊發，不漲才怪。

2

2.8萬套！上海二手房這個數據，比漲停更重要

漲停是一時的，基本面才是底牌。

今天還有個數據，很多人沒注意：上海5月二手房成交量，大概在2.8萬套左右。

2.8萬套什么概念？基本持平4月份。在5月這種傳統淡季，沒跌。這就是韌性。

但最關鍵的不是成交量，是掛牌量。

上海的二手房掛牌量，一直在持續下跌。賣家不賣了，或者撤牌不賣了。

你琢磨琢磨這個邏輯：

以前是踩踏出貨，10個人搶1個買家，房價死跌。現在是賣家集體惜售，買家想買，發現可挑的房子變少了。

供需的天平，在悄悄往回掰。

量在價先。成交量穩住，掛牌量下跌，這是典型的止跌信號。

你別聽網上那些“崩盤論”了，數據不會騙人。

3

中金那份報告，才是機構心里的“定心丸”

我知道你會問：就這？就能漲30%？

當然不止。今天市場瘋傳的，還有一份中金公司5月27日剛出的報告，我仔細看了。中金的核心觀點就一個：北上樓市拐點，已經確認了。

他們不是瞎喊。給了三個硬核論據：

第一，庫存見底了。

北京、上海的二手房去化周期，已經跌到了5個月和2.3個月。低于合理水平。什么意思？就是房子不夠賣了。以前是庫存壓頂，現在是庫存告急。

第二，賣家不賣了。

春節后本該是掛牌旺季，結果北京、上海的新增掛牌量，同比分別降了17%和20%。而且還在繼續降。賣家集體躺平不賣了，這不是恐慌，這是惜售。

第三，房價收入比合理了。

中金算了一筆賬：現在北京、上海普通二手房，房價收入比大概8-12年。跟倫敦、紐約這些國際大城市差不多。泡沫擠干凈了。

基于這三點，中金給的結論很猛：上海、北京房價企穩后，年內有望轉漲。

注意，是“轉漲”，不是“止跌”。而且他們預測，2026年會有幾個城市迎來房價拐點，2027年擴散到更多城市。

4

春江水暖，永遠是鴨子先知道

今天還有個細節。

科技股跌了，半導體、AI、芯片，全在回調。資金從高位的科技板塊，流進了低位的房地產板塊。

這說明什么？

說明聰明的錢，開始做切換了。

它們從“講故事”的板塊，切換到“有業績底、有政策底”的板塊。

我跟你說個真事。

就在前兩天，深圳那邊一個做豪宅銷售的朋友跟我通電話。

他說：“哥，最近幾個頂級豪宅盤，總價幾千萬那種，看房的人多起來了。有幾個客戶，全款，不廢話，直接下單。”

我問：“哪來的客戶？”

他說：“做科技的，前幾年賺了錢，現在拿出來買房。還有一些外地的，專門飛過來，就為了買一套深圳灣。”

深圳豪宅，永遠是這個城市樓市的風向標。

當最有錢的那批人開始動的時候，你就該警惕了。

還是維持我從去年開始的判斷：一線城市房價，最早2026年，最晚2027年止跌反彈。

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