2026年5月28-29日，上海第四批次土地集中出讓正式收官。本次共推出5宗涉宅地塊，橫跨虹口、閔行、浦東、青浦四大板塊，歷經(jīng)兩天激烈角逐，5宗地塊全部成功出讓，整體攬金高達(dá)110.45億元。其中4宗地塊溢價成交，3宗溢價超35%，最高溢價率沖破40.72%，土拍市場熱度全面引爆，房企搶地大戰(zhàn)正式打響！

土拍整體概況

冷熱分化明顯，央國企成拿地主力

上海四批次土拍共計出讓5宗宅地，總起始價82.73億元，最終成交總額110.45億元。地塊熱度呈現(xiàn)極致分化：核心內(nèi)環(huán)、改善優(yōu)質(zhì)地塊遭多家房企圍獵，競價輪次破百、溢價率直沖40%；遠(yuǎn)郊成熟板塊地塊則底價平穩(wěn)成交，成為房企深耕補倉的優(yōu)選。

從成交結(jié)構(gòu)來看：3宗地塊溢價超35%、1宗溢價17.21%、僅1宗底價成交。拿地陣營高度集中，保利發(fā)展獨攬2宗地塊，大華、上海城投、保利置業(yè)各斬獲1宗，央國企與本土龍頭房企主導(dǎo)市場，民營房企聚焦優(yōu)質(zhì)低密地塊精準(zhǔn)落子。

首日土拍高光

3宗地塊61.26億成交，兩大熱門地塊刷新紀(jì)錄

• 5月28日土拍首日，青浦重固、虹口瑞虹、閔行浦錦3宗地塊率先開拍，合計攬金61.26億元，誕生本輪土拍兩大標(biāo)桿地王。

  虹口瑞虹地塊：12家房企圍獵，上海城投力克金茂摘地

  虹口瑞虹hk306-08地塊堪稱首日最熱核心宅地，吸引上海城投、華潤、保利、金茂、綠城等12家頭部房企報名角逐，經(jīng)過63輪輪番競價，最終上海城投以總價19.3億元、溢價率35.63%競得，成交樓面價高達(dá)108502元/㎡。

  地塊緊鄰瑞虹天地商圈，步行直達(dá)4號線臨平路站、10號線郵電新村站雙軌交；西、南兩側(cè)臨河坐擁水岸景觀，可打造高層+小高層梯度產(chǎn)品。地塊體量小巧方正，資金占用少、去化周期短，相較于金茂璞元地塊排布優(yōu)勢更突出。業(yè)內(nèi)預(yù)測，項目未來住宅售價大概率突破15萬+/㎡，將與金茂高端璞系產(chǎn)品同臺競技。

  此次拿地，也補齊了上海城投在瑞虹板塊的布局空白，持續(xù)鞏固其重倉上海核心城區(qū)、聚焦高價值地段的戰(zhàn)略。

• 閔行浦錦地塊：136輪鏖戰(zhàn)，大華40.72%溢價加冕低密地王

  本輪土拍熱度天花板當(dāng)屬閔行浦錦地塊，歷經(jīng)136輪激烈廝殺，大華集團(tuán)以總價36.55億元、40.72%超高溢價率摘地，成交樓面價43623元/㎡，直接刷新浦錦板塊單價紀(jì)錄。

  該地塊容積率僅1.05、限高18米，是浦錦街道近十年唯一出讓的超低密度宅地，規(guī)劃打造別墅類改善產(chǎn)品，屬于外環(huán)稀缺低密資產(chǎn)。地塊南臨中心河生態(tài)岸線，距8號線蘆恒路站約800米，兩站直達(dá)前灘，配套得天獨厚。

  競拍中地塊快速觸及30%中止價，裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共設(shè)施、人才房三項指標(biāo)全部競至封頂，后續(xù)二輪競價依舊白熱化。大華深耕板塊已久，旗下大華星樾曾三開三罄、多次觸發(fā)積分，熱銷底氣加持再度落子。不過項目預(yù)計2027-2028年入市，將直面象嶼天宸雅頌、桃花源等項目競爭，板塊內(nèi)卷加劇。業(yè)內(nèi)預(yù)判，未來項目售價有望突破8萬元/㎡。

• 青浦重固地塊：保利底價摘地，鎖定板塊定價權(quán)

  與前兩宗高熱地塊形成鮮明對比，青浦重固36a-02地塊由保利發(fā)展底價斬獲，總價5.41億元，成交樓面價15500元/㎡，無溢價競爭。

  地塊區(qū)位極具優(yōu)勢，被保利虹橋和頌?IN255、保利虹橋和頌西岸兩大在售項目南北夾擊。保利此番拿地意圖明確，連片開發(fā)形成完整片區(qū)格局，既能共享客戶、便捷施工，又能牢牢掌控區(qū)域定價權(quán)。

  這已是保利發(fā)展2023年以來在重固拿下的第四宗地塊，常年保持一年一拿的節(jié)奏，已落地三個樓盤，整體去化率高達(dá)95%，此次拿地更是為尾盤售罄后及時補倉。

次日土拍收官

2宗地塊高價成交，內(nèi)環(huán)價值再攀升

5月29日，虹口歐陽路、浦東南碼頭2宗地塊接續(xù)出讓，至此上海四批次土拍圓滿收官，單日攬金49.19億元，內(nèi)環(huán)及濱江地塊價值再度被拉高。

• 虹口歐陽路地塊：6家房企爭搶，保利發(fā)展17.21%溢價補倉

  虹口歐陽路hk153-02地塊吸引綠城、招商蛇口、金茂等6家房企參與，歷經(jīng)27輪競價，保利發(fā)展以總價14.3億元、溢價率17.21%競得，成交樓面價93770元/㎡。

  地塊地處虹口內(nèi)環(huán)稀缺宅地，占地僅0.61萬方，被魯迅公園、山陰路歷史風(fēng)貌區(qū)環(huán)抱，人文底蘊濃厚、煙火氣十足；1公里內(nèi)覆蓋4/10/19號線三軌交，周邊名校、三甲醫(yī)院、商業(yè)配套齊全。業(yè)內(nèi)預(yù)估，項目未來售價將站上14萬+/㎡，進(jìn)一步抬升上海內(nèi)環(huán)新房價格基準(zhǔn)。

• 浦東南碼頭地塊：112輪競價，保利置業(yè)40.04%溢價拿下濱江寶地

  浦東南碼頭商住地塊熱度拉滿，陸家嘴、中海、綠城、金茂等9家房企入局，歷經(jīng)112輪競價觸達(dá)中止價，最終保利置業(yè)以總價34.88億元、溢價率40.04%摘地，成交樓面價82062元/㎡，裝標(biāo)高達(dá)6000元/㎡。

  地塊為住宅+商業(yè)混合用地，臨近6號線、7號線，步行至臨沂新村站僅0.4公里；直面世博水環(huán)白蓮涇岸線，坐擁約22.3公里世博水環(huán)規(guī)劃利好，2027年將全線實景開放，濱水居住價值拉滿。周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套成熟，對標(biāo)板塊翡雲(yún)悅府等紅盤，未來售價預(yù)計突破13萬+/㎡。

土拍背后信號

樓市回暖確立，買房邏輯清晰

本次上海四批次土拍高燒不退，釋放出三大樓市核心信號：

內(nèi)環(huán)、濱江、低密改善地塊成為房企必爭之地，溢價率普遍突破35%，地價走高直接鎖定未來新房高價格局；

央國企堅守核心城區(qū)重倉布局，本土龍頭深耕熟悉板塊精準(zhǔn)補倉，遠(yuǎn)郊僅成熟板塊受青睞，冷門區(qū)域遇冷；

土地市場火熱承接新房、二手房成交漲勢，上海新房邁入高質(zhì)高價新周期，優(yōu)質(zhì)地段、低密改善房源保值屬性凸顯。

往后上海新房市場，核心內(nèi)環(huán)14萬+、濱江13萬+、外環(huán)低密8萬+的價格格局已逐步成型，優(yōu)質(zhì)稀缺宅地入市，也將給改善購房者帶來更多高品質(zhì)選擇。