2026年，樓市明顯有了回暖的跡象，全國房價的走勢也分出了不同的情況。

據國家統計局的最新數據顯示，一線城市的二手房房價已經連續兩個月都在漲了。二三線城市的房價呢，和上個月比起來，降價的幅度越來越小，有的基本和上個月價格一樣。樓市整體不再像之前那樣，到處都是房價下跌的低迷情況了。

從具體的數據來看，4月份的時候，一線城市二手住宅的銷售價格和上個月比漲了0.4%，漲幅和上個月一樣。其中，北京、上海、廣州、深圳分別漲了0.4%、0.7%、0.2%、0.3%，上海的二手房漲幅在這四個一線城市里是最大的。

新房市場也有了回暖的苗頭。4月，一線城市新房房價和上個月比漲了0.1%，不過漲幅比上個月少了0.1個百分點。不同城市之間的差別很明顯，北京的新房價格和上個月比稍微降了0.2%，上海、廣州、深圳的新房價格分別漲了0.4%、0.1%、0.1%。

整體來看，和去年同期比，降價的幅度越來越小，市場開始有了穩定的趨勢。

伴隨著房價回暖，今年樓市的“小陽春”熱度遠超市場預期，成交量實現大幅反彈。數據顯示，3月份全國重點20城二手房成交面積較2月環比暴漲117%，實現翻倍增長；4月重點20城二手房成交面積達1793萬平方米，同比去年同期上漲17%，熱度持續延續。

以北京為例，4月二手房成交量突破18000套，創下近五年同期成交新高，市場掛牌成交活躍度顯著提升。價格端的改善同樣直觀，百城二手房掛牌價環比跌幅已從去年下半年動輒超1個百分點的跌幅，收窄至近期的0.3%，部分熱門板塊房東甚至順勢坐地起價，讓不少購房者產生樓市徹底翻身、可以抄底入場的錯覺。

看似量價齊升的回暖行情下，卻暗藏著極具扎心的深層信號，多項核心數據并不支撐樓市全面反轉、持續大漲的樂觀預期。

這輪看似火熱的小陽春，存在明顯的結構性短板，最大的矛盾集中在“成交量回暖、房貸杠桿收縮”的背離現象。樓市想要實現持續性回暖，絕非短期成交量走高就能實現，核心需要新增購房者主動入場、加杠桿置業，依靠真實的信貸增量支撐市場上行。

畢竟絕大多數家庭買房無法全款，房貸是樓市回暖的核心動力，房貸規模上漲，才代表購房者真正愿意負債入場、看好后市。

但當前金融數據恰恰反映出居民置業心態的謹慎與保守。央行2026年頭四個月金融統計數據顯示，全國住戶貸款整體凈減少4902億元，樓市核心支撐的住戶中長期貸款僅微增1199億元，而短期消費貸款大幅減少6102億元。

單看4月數據，住戶中長期貸款直接減少3408億元，較去年同期多減2177億元，意味著樓市成交火熱的表象下，居民房貸總額正在持續縮水。

這種反常現象的核心原因，是當下購房者普遍主動壓低置業杠桿，居民負債意愿大幅降低。如今購房者置業心態徹底轉變，不再跟風高杠桿買房，普遍選擇多付首付、全款置業，優先用公積金覆蓋房貸，最大限度減少商業貸款，降低月供壓力與利息成本。

同時，市場普遍存在的“贖樓還貸”現象，也持續消耗房貸存量，賣房者還清剩余房貸完成過戶的過程，本質就是一筆房貸的清零。這也讓本輪樓市回暖形成了鮮明特征：看房、買房的剛需人群增多，但愿意高負債入場、長線投資的人群大幅減少。

截至今年一季度，居民杠桿率已從2024年一季度的62.3%降至59.0%，足以印證居民避險、降杠桿的主流心態，僅憑無杠桿、低杠桿的剛需成交，很難帶動房價持續走高。

不過本輪小陽春并非完全的虛假回暖，相較于往年曇花一現的行情，今年市場存在實質性的結構性改善，核心亮點在于房源掛牌量大幅收縮，供給端壓力持續緩解。

回顧2025年樓市小陽春，當時26個重點城市二手房掛牌量環比上漲10.1%，需求回暖的同時，大量房源集中掛牌拋售，市場供大于求，快速壓制了行情走勢，回暖轉瞬即逝。而今年市場格局徹底改變，3月26個重點城市二手房掛牌量僅環比微漲0.6%，4月掛牌量更是同比、環比雙雙回落，拋售潮徹底消退。

供給端的穩步收縮，讓需求端的真實購買力得以凸顯，樓市底部修復的扎實度遠超去年。

同時，全國商品房待售面積在3月末迎來了52個月以來的首次下降，一線城市新房去化周期縮短至13.7個月，庫存壓力持續緩解，為市場企穩提供了堅實支撐，這也是本輪行情能夠持續發酵的核心基礎。

但不可否認的是，當前樓市回暖完全依賴剛需獨木支撐，市場缺乏接力動力，存在明顯的上漲天花板。目前市場成交主力，集中在剛需自住群體，大多是為結婚、子女入學、城市安家的剛性需求，在房價回落、利率低位的窗口期選擇入場。

在上海、深圳等核心城市，總價300萬至400萬的剛需小戶型房源去化速度最快，前期被高房價、觀望情緒壓制的剛需購買力集中釋放。

反觀改善型置換需求與投資性購房需求，整體依舊沉寂，市場置換鏈條尚未打通。一輪健康、可持續的樓市行情，需要剛需、改善、投資需求層層接力。

當下剛需低價房源持續去化，一旦剛需房源消耗殆盡，剩余房源要么總價偏高、要么品質不足，后續購買力將出現斷層，行情大概率隨之降溫。

本輪樓市小陽春的持續性十分有限，整體呈現“旺丁不旺財”的格局，成交量活躍但信貸、杠桿持續走弱的現狀，短期內難以改變。雖然4月底高層明確定調“努力穩定房地產市場”，多部委接連出臺樓市組合拳，當前房貸利率也處于歷史低位，政策底已經徹底確立，但政策底不等于市場底，樓市深度調整、緩慢修復的大趨勢并未逆轉。

未來樓市行情能否延續，關鍵取決于兩大核心變量。其一，改善型置換需求能否順利接力，打通“賣舊買新”的置換鏈條，承接剛需退場后的市場空白；其二，居民置業信心能否修復，重新提升加杠桿意愿，為樓市注入持續增長的信貸動力。

對于普通購房者而言，當下無需極端看漲或看空。對于有真實自住需求的人群，當前政策友好、利率低位、房源可挑選空間大，是穩健的購房窗口期；但對于投資、投機人群，樓市普漲時代徹底落幕，結構性分化成為常態，僅核心城市優質房源具備保值屬性，多數房產已無投資價值。

樓市已經告別野蠻生長階段，唯有以理性、長期的心態看待市場，才能適配全新的房地產發展格局。