沉寂許久的三亞土地市場(chǎng)，最近是真的"支棱"起來了。

5月初，海棠灣國家海岸休閑園區(qū)HT08-09-02地塊，以底價(jià)6.81億順利出讓，樓面價(jià)7677元/㎡。競(jìng)得方海南星聚家源置業(yè)有限公司背后，站著的是澳門賭王之子、"中國電競(jìng)第一股"星競(jìng)威武集團(tuán)掌舵人——何猷君。

這也是海南自貿(mào)港2025年12月18日全島封關(guān)運(yùn)作以來，三亞誕生的首宗重磅商業(yè)用地成交。

何猷君剛剛落子，緊接著——一塊"巨無霸"宅地又來了。

而且這一次，扔的是海棠灣國家海岸；扔的是住宅用地；扔的還是一塊139畝的"巨無霸"。

更關(guān)鍵的是——張藝謀的名字，可能要和這塊地綁定了。

話不多說，咱們一層一層揭。

Part 1

15.12億起拍，綜合起價(jià)直奔20.8億

5月28日，三亞市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布"三自然資告字〔2026〕7號(hào)"公告，海棠灣國家海岸休閑園區(qū)控規(guī)HT06-08-02地塊，正式掛牌出讓。

掛牌時(shí)間：2026年6月20日至6月30日。

先把核心數(shù)據(jù)擺出來：

地塊信息

光看起拍價(jià)，已經(jīng)夠嚇人了。

但這只是"明賬"。

翻開出讓手冊(cè)細(xì)則，還藏著兩筆"暗賬"：

① FE國際汽聯(lián)電動(dòng)方程式錦標(biāo)賽——2億

競(jìng)得人須經(jīng)FE賽事被授權(quán)方同意，作為聯(lián)合承辦方，承擔(dān)2億元賽事舉辦費(fèi)用。

② "詠而歸（暫定）"大型公共文化服務(wù)項(xiàng)目——3.685億

競(jìng)得人須在海棠灣園區(qū)內(nèi)配建，建成后無償移交給三亞市政府。

③ 還要認(rèn)建認(rèn)養(yǎng)HT06-G1-22地塊的公共綠地。

三筆加起來，綜合起價(jià)飆到了20.8億元，綜合樓面價(jià)直接拉升到約15,568元/㎡。

什么概念？

單畝成本接近1500萬。

中小開發(fā)商連保證金的邊都摸不到——9.07億現(xiàn)金趴在賬上，這道門檻，把99%的房企直接擋在了門外。

Part 2

"詠而歸"很可能就是張藝謀的"海棠2049"

整份公告里，最讓人心頭一震的，是這句話：

"主創(chuàng)團(tuán)隊(duì)須具備重大文化盛典、頂級(jí)演藝盛事的統(tǒng)籌執(zhí)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)，擁有一流劇目創(chuàng)作編排和運(yùn)營(yíng)能力。"

懂行的朋友，看到這一句話，腦子里浮現(xiàn)的名字大概率只有一個(gè)——張藝謀。

業(yè)內(nèi)傳聞已久的"海棠2049"項(xiàng)目，從立意、規(guī)模到主創(chuàng)要求，與"詠而歸"高度吻合。

如果這個(gè)推測(cè)落地，意味著什么？

意味著繼西安、武漢的"長(zhǎng)安十二時(shí)辰""知音號(hào)"之后，三亞海棠灣將擁有自己的國家級(jí)文化IP——而且是國師級(jí)別的作品坐鎮(zhèn)。

到時(shí)候，海棠灣不只是"度假目的地"，更可能成為一張世界級(jí)的文化名片。

這塊地的想象空間，瞬間被打開了。

Part 3

地塊在哪？演藝游樂核心旁，400米直線距離

光說位置可能沒感覺，咱們直接定位：

HT06-08-02地塊，位于風(fēng)塘片區(qū)西側(cè)，新民路與風(fēng)塘路附近。

HT06-08-02地塊位置圖

緊鄰什么？

• 西側(cè)約400米：演藝游樂核心（大概率是全球首個(gè)AI主題度假區(qū)"超級(jí)地中海"）
• 北側(cè)：三亞國際免稅城（全球最大單體免稅店）
• 周邊商業(yè)：太古里、寬窄巷子、萬象城陸續(xù)落地
• 交通利好：高鐵海棠灣站即將通車
• 豪宅鄰居：綠城·海棠潮鳴、超級(jí)地中海·憘悅

根據(jù)最新編制的風(fēng)塘片區(qū)頂層規(guī)劃，這里要打造的，是：

國際旅游消費(fèi)頂級(jí)體驗(yàn)區(qū) + 世界級(jí)演藝游樂集聚區(qū) + 自貿(mào)港濱海旅居度假示范區(qū)

空間結(jié)構(gòu)是"一帶、雙心、一環(huán)、四區(qū)"——其中"雙心"指：

免稅消費(fèi)核心（依托國際免稅城）

演藝游樂核心（依托主題樂園項(xiàng)目）

而HT06-08-02，正好卡在"演藝游樂核心"的西大門。

海棠灣風(fēng)塘片區(qū)控規(guī)

從地塊出發(fā)，沿著石姆龍路，走路就能到。

Part 4

海棠灣的宅地有多稀缺？數(shù)據(jù)說話

很多人可能不知道，海棠灣的住宅用地，是真正意義上的"賣一塊少一塊"。

來看一組硬數(shù)據(jù)

2018年以來，三亞海棠灣累計(jì)掛牌成交13宗住宅用地，總規(guī)模約1,623.14畝。 其中10宗、約1,403.22畝用于市場(chǎng)化商品房開發(fā)。

競(jìng)得方都是誰？全是巨頭：

• 中旅投資→ 中旅·馥棠公館
• " bdsfid="688">綠城→ " bdsfid="691">綠城·海棠潮鳴
• 華潤(rùn)置地→ 華潤(rùn)海棠悅府
• " bdsfid="702">復(fù)星集團(tuán)→ 超級(jí)地中海·憘悅
• 遼寧方大集團(tuán)→ 方大·海棠半島壹號(hào)
• " bdsfid="714">保利發(fā)展→ 保利多個(gè)項(xiàng)目

一個(gè)共同特點(diǎn)：幾乎全部熱銷，部分銷量領(lǐng)跑整個(gè)三亞市場(chǎng)。

值得注意的是，過去成交的宅地主要集中在HT09、HT10片區(qū)（林旺、灣坡），而本次的HT06-08-02屬于HT06系列，是海棠灣國家海岸休閑園區(qū)的全新功能板塊。

這意味著——海棠灣的可開發(fā)版圖，正在向核心區(qū)延展。

每一塊新地，都是一次區(qū)域價(jià)值的再定義。

Part 5

地塊在哪？演藝游樂核心旁，400米直線距離

公告里對(duì)競(jìng)買人的要求，幾乎是"指名道姓"級(jí)別的：

須為《財(cái)富》世界500強(qiáng)或中國百強(qiáng)房企或省/市屬國企 須具備為國際大型賽事提供賽事服務(wù)的經(jīng)驗(yàn) 控股關(guān)聯(lián)企業(yè)也可參與

能同時(shí)滿足"世界500強(qiáng) + 國際賽事服務(wù)經(jīng)驗(yàn) + 9億保證金"的玩家，三亞域內(nèi)……真沒幾家。

業(yè)內(nèi)普遍的"盲猜"是——某宇宙級(jí)B字頭央企。

具體是哪家，咱們不點(diǎn)名，懂的都懂。

Part 6

這不是一塊普通的地

寫到這里，可能你會(huì)問：海棠灣不是已經(jīng)豪宅扎堆了嗎？再來一個(gè)，有什么稀奇？

不一樣。這塊地，至少有三個(gè)"非典型"信號(hào)：

第一，它是文化地標(biāo)的載體。

配建"詠而歸"，意味著這塊地未來的產(chǎn)品，不只是賣給度假客，而是賣給追文化、追IP、追稀缺性的高凈值家族。

第二，它是賽事經(jīng)濟(jì)的支點(diǎn)。

FE電動(dòng)方程式落地，讓海棠灣的"國際化"標(biāo)簽更扎實(shí)——這是寫給全球資產(chǎn)配置者看的故事。

第三，它是新板塊的開篇之作。

HT06系列首發(fā)，誰拿下，誰就搶到了風(fēng)塘片區(qū)的"頭部話語權(quán)"。

綜合樓面價(jià)1.56萬/㎡的成本，未來產(chǎn)品入市價(jià)多少？

我們不妨參考一下隔壁的中旅·馥棠公館和綠城·海棠潮鳴——心里大概就有數(shù)了。

把時(shí)間線拉長(zhǎng)來看，這一切并不是巧合。

2025年12月18日：海南自貿(mào)港全島封關(guān)運(yùn)作；

2026年5月08日：何猷君落子海棠灣，拿下封關(guān)后三亞首宗重磅商業(yè)用地；

2026年5月28日：HT06-08-02掛牌，20.8億綜合起價(jià)、張藝謀IP傳聞、央企角逐……

短短半年，海棠灣的故事，正在被重新書寫。

封關(guān)紅利、文化IP、國際賽事、央企巨頭、明星資本——所有頂級(jí)要素，正在向這片國家海岸集中。

6月30日，掛牌截止日。

那一天，海棠灣的故事，又要翻開新的一頁。

至于花落誰家，關(guān)注我，咱們一起等結(jié)果。

海南樓市

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