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案例導(dǎo)讀

很多人買回遷房都有這個(gè)顧慮：全款買房、長期入住，可賣家拿到房本后，私自抵押、欠債被查封，遲遲不配合過戶，房子是不是就不安全了？

本案就是典型回遷房長線交易糾紛：買家 2013 年全款購入回遷房，安穩(wěn)居住十余年，滿足過戶條件后，賣家不僅拒不配合過戶，還多次私自抵押房屋、導(dǎo)致房屋被法院查封。

最終法院作出強(qiáng)勢(shì)判決：強(qiáng)制解除抵押、強(qiáng)制賣家配合過戶！ 給所有回遷房購房者吃下定心丸。

案情回顧

2013 年，秦女士打算入手一套回遷安置房，與賣家溫先生簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定購買一號(hào)回遷房，房屋總價(jià) 129 萬元。

本次交易背景清晰：一號(hào)房屋是溫先生母親的拆遷安置房，溫先生持有母親公證授權(quán)手續(xù)，有權(quán)全權(quán)處置房屋。

雙方合同明確約定：待房屋下發(fā)房本、滿五年期限后，賣家無條件配合買家辦理過戶手續(xù)，任意一方違約需承擔(dān)違約金。

協(xié)議簽訂后，秦女士全額付清 129 萬購房款，賣家出具全款收款證明。

自 2014 年起，秦女士正式收房、精裝修入住，長期實(shí)際占有使用房屋，多年來物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)等全部生活費(fèi)用均由秦女士承擔(dān)。

小區(qū)同批次房屋早在 2018 年就陸續(xù)辦理完畢房產(chǎn)證，早已滿足合同約定的五年過戶條件。

可讓秦女士沒想到的是，賣家溫先生拿到房屋產(chǎn)權(quán)證后，非但拒不配合過戶，還多次私自將房屋抵押借款，后續(xù)因個(gè)人債務(wù)糾紛，房屋兩次被法院查封。

賣家一系列違規(guī)操作，讓房屋隨時(shí)面臨被拍賣、無法過戶的風(fēng)險(xiǎn)。多次協(xié)商過戶無果后，秦女士無奈起訴至法院：

1、要求第三方解除房屋抵押；

2、要求賣家配合辦理房屋過戶至自己名下；

3、要求賣家承擔(dān)違約金。

被告答辯

1、己方不存在違約行為，反而是買家存在違約情形，無需支付違約金；

2、房屋設(shè)有抵押不影響過戶，買家要求解押無合同依據(jù)；

3、房屋原產(chǎn)權(quán)人（賣家母親）與買家無合同關(guān)系，無需承擔(dān)任何責(zé)任。

法院查明關(guān)鍵事實(shí)

1、交易合法有效，買家完全履約

雙方簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，是雙方真實(shí)意愿，內(nèi)容合法有效。買家早已全款付清房款，長期合法占有居住房屋，且目前具備北京購房資格，完全履約無任何過錯(cuò)。

2、賣家存在重大過錯(cuò)，惡意增加交易風(fēng)險(xiǎn)

賣家取得房產(chǎn)證后，多次私自設(shè)立房屋抵押，還因個(gè)人債務(wù)導(dǎo)致房屋被司法查封，主觀上惡意阻礙過戶履行，大幅增加買家購房風(fēng)險(xiǎn)。

3、抵押債權(quán)人同意解除抵押

案涉房屋抵押權(quán)人當(dāng)庭明確，愿意配合辦理抵押注銷手續(xù)，房屋具備過戶前置條件。

4、合同過戶條件早已成就

房屋產(chǎn)權(quán)早已登記至賣家名下，合同約定的五年過戶期限早已屆滿，過戶的全部客觀條件均已滿足。

最終法院判決

1、抵押第三方十日內(nèi)注銷一號(hào)房屋全部抵押登記；

2、抵押解除后十五日內(nèi)，賣家無條件配合買家辦理房屋過戶手續(xù)，將房屋登記至買家名下；

核心判決邏輯

1、賣家惡意抵押、查封房屋，買家可起訴強(qiáng)制過戶

回遷房長線交易中，買家全款履約、長期實(shí)際入住、具備購房資格，即便賣家私自抵押、造成查封，法院可依據(jù)公平原則，判決強(qiáng)制解押、強(qiáng)制過戶，保障買家合法居住權(quán)益。

2、風(fēng)險(xiǎn)由違約方承擔(dān)，不轉(zhuǎn)嫁善意買家

賣家自身債務(wù)、抵押操作引發(fā)的交易風(fēng)險(xiǎn)，不能由無過錯(cuò)的買家承擔(dān)，法院不會(huì)縱容賣家利用自身違約行為逃避過戶義務(wù)。

3、授權(quán)公證交易合法有效

賣家持有產(chǎn)權(quán)人公證授權(quán)售賣回遷房，交易效力不受親屬關(guān)系影響，后續(xù)親屬無權(quán)否認(rèn)交易。

律師普法干貨

? 1、回遷房住滿多年、全款履約，可申請(qǐng)強(qiáng)制過戶

只要交易真實(shí)、全款付清、長期合法占有、具備購房資格，即便賣家惡意抵押、查封房屋，法院支持強(qiáng)制過戶，保障買家房屋權(quán)益。

? 2、賣家私自抵押房屋，屬于嚴(yán)重違約行為

回遷房交易未過戶期間，賣家私自抵押、借貸、任由房屋被查封，均屬于惡意違約，需承擔(dān)繼續(xù)履約的法律責(zé)任。

? 3、回遷房交易務(wù)必留存完整證據(jù)鏈

全款轉(zhuǎn)賬憑證、收款收據(jù)、公證授權(quán)文件、長期居住繳費(fèi)記錄，是后期維權(quán)、勝訴強(qiáng)制過戶的核心依據(jù)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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