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北京遠郊版國賢府來了。

5月28日，北京懷柔0103街區HR00-0103-6001地塊設計方案公示。這是中建智地第六座國賢府，花姐姑且稱之為：懷柔國賢府。

一個月前，中建智地以7.56億元拿下它，樓面價1.69萬元/㎡，溢價率2.44%。

拿下懷柔國賢府前，這位北京地產“一哥”的投資重點，尤其偏好朝陽區，如：北京宸園、黃杉店雙子（紫京宸園和璞樾）和太陽宮項目。

后來，它的投資策略轉變了，把視野進一部分放大。花姐認為有兩個因素：

一是，太陽宮地塊拿地一年才出圖，做燈塔項目，不僅沉淀大量資金，還須付出昂貴的時間成本；

二是，合作伙伴中建方程的啟示：延慶中建臻源府從拿地到開盤售罄，只花了100天。更關鍵的是，地價只有5.6億元，網簽價11.13億元，地價覆蓋率170%。

開發商玩地產，本質是一門生意。這一點，中建智地董事長樊飛軍已徹底想明白了，而不僅僅是情懷。

所謂的地段好壞，須辯證來看。

站在整個北京的角度看，6001地塊的確很郊區，距離天安門約60公里。

但，它占據著懷柔區的CBD位置，距懷柔區政府只有890米，且都在府前東街上。

中建智地買下6001地塊的邏輯很簡單——不要把雞蛋放在一個籃子里。一些低成本、高周轉模式的地塊，也是值得嘗試的。

于是，中建智地提前兩個月激活了6001地塊，一副志在必得的架勢。（詳見《中建智地，畫風突變》）

懷柔國賢府到底怎樣？請隨花姐一起讀圖。

樓棟排布：北低南高

大概是身在懷柔，6001地塊的指標很寬松。

它占地3.19公頃，總建面6.94萬平米，地上計容面價4.47萬平米，地上不計容面積738.5平米，容積率1.4，限高24-36米。

在這個條件下，中建智地規劃了10棟樓，6層2棟、9層1棟、10層5棟、11層2棟，呈北低南高狀。

為什么要反常規操作？答案是：盡可能減少退線。

設計師至少做了幾個關鍵動作：

1、在最北側設計了6層洋房——4#和7#，須照顧到項目北邊府前東街9號院的日照問題。

按照1#與府前東街9號院8#的距離，是可以將1#與4#合并成一棟6層板樓的，但沒辦法，其他樓棟的樓間距日照比都達到極限低值。

設計師也只能把1#變成10層了，同時可以擋一擋東邊現狀建筑的外立面。

2、西南角的8#、9#和10#為獨立單元樓棟，也是為了解決日照問題。尤其是，9#和10#的出現，對5#樓王的西端戶影響蠻大。

3、在南側第一排，最大退線11米，也是剛剛滿足了東關一區的日照。

它的東南角是6006地塊——占地0.38公頃，公共服務配套，在6001地塊上架土拍前夜，取消了局部限高36米，降為24米。這為6001地塊贏得了更好的條件。

在花姐看來，6001地塊的規劃，一切剛剛好，幾乎沒有浪費一寸土地。

一些隱秘的細節

懷柔國賢府的圖紙里，“隱藏”了一些信息。

1、設計單位

公示文件顯示，6001地塊的設計單位為“基準房中建筑設計股份有限公司”。

花姐很納悶，這是什么鬼？

原來，有個錯別字，正確的拼寫是“基準方中”設計圖紙公示，最大的公信力，是準確性。

基準方中的老板叫鐘明，持股25.98%。拿下懷柔國賢府的設計費，為765.3萬元。

2、大門

唐宋風大門，是國賢府品牌的顯著標志。

懷柔國賢府也擁有顯赫的雙重大門，不過沒有標出高度；但它的二進“配套樓”，十分奢侈，層高竟然達到10.3米。

反觀方程國賢府，主大門的高度為8.865米，里面的二進大門高度，只有5.35米。

3、架空層

大門北側是2#，首層全部架空，大概有300多平米，高度為3.9米，大概率會打造成會所。

4、層高

懷柔國賢府的層高是個謎，部分為坡屋頂建筑。

花姐能確定南面的3#和6#層高為3米；猜測5#樓王層高3.2米，其他樓棟層高3.1米。

驚現國賢府大平層

基準方中設計師手法高明，特意“隱去”了贈送面積區域。

不論是南面的內嵌式陽臺、北面的設備平臺，在圖紙上皆看不見。這讓人一眼猜不透懷柔國賢府的戶型面積。

花姐根據平面圖樓間距標記線，結合嘉棠澐璽的贈送尺度，大致對6001項目的戶型面積做了推測，僅供參考。

先看嘉棠澐璽，主要贈送手法為：

1、南向通面內嵌陽臺，進深約1.8米；2、絕大多數戶型南向通面花池，進深約0.7米；3、北向一到兩處設備平臺，進深約1.2米至1.5米。

關于內嵌陽臺和設備平臺，懷柔國賢府大概率不會錯過，但應該沒有花池贈送。

刨去花池，假設6001項目的贈送尺度，和嘉棠澐璽差不多，它的主要戶型將分五款：

105平米、133平米、145平米、168平米、220平米。其中，后兩款大戶型，為南向四面寬，其余為南向三面寬。有關懷柔國賢府詳細戶型圖，可找花姐詳聊。

它的戶型具體的分配比例為：

1、105平米戶型，分布在3#和6#，共132套，占比36.07%；

2、133平米戶型，分布在1#、5#、9#、10#，以及7#西單元，共106套，占比28.96%；

3、145平米戶型，分布在8#、4#中間和西單元，以及7#中間和東單元，共68套，占比18.58%；

4、168平米戶型，分布在5#中間和西單元，共40套，占比10.93%；

5、220平米戶型，分布在5#東單元，共20套，占比5.46%。

另外，6001項目的1#、2#、3#、6#、8#、10為坡屋頂造型，頂樓或另有贈送。

預計售價突破4萬元/平米

懷柔國賢府會賣什么價？

最直接的參照系，是北面500米的嘉棠澐璽。

一年前，北京建工以3.59億元底價摘得嘉棠澐璽，折合樓面價1.65萬元/㎡，比懷柔國賢府便宜了400元/㎡。

嘉棠澐璽地塊小一些，規劃了7棟6F-10F洋房，主力建面80-140㎡。

截至目前，它供應224套，網簽214套，成交均價3.94萬元/平米，成交金額8.33億元，地價覆蓋率260%。

嘉棠澐璽80平米以下房源，均價3.8萬元/平米。110平米以上房源均價在4萬元/平米左右。其中，有26套成交均價在4.14萬元/平米。

有了這些數據，花姐預計，懷柔國賢府的售價，大概率會突破4萬元/平米。

畢竟，"國賢府"這個IP是有一定的溢價。

再加上，從戶型段位看，懷柔國賢府可謂是當地的“頂豪”

從表面上看，中建智地似乎有些冒險，實際上，它找到了一個空白點。

京城是藏龍臥虎之地，每個區域都有一批高端客戶。就像前兩年的縵云ONE一樣，憑借超級大平層，在通州熱銷了。

最后，花姐預祝懷柔國賢府旗開得勝，開盤即清盤。