湖北
先看兩個數字。東瀛的樓市，1991年開始下跌，跌了18年，房價累計下跌了47%。老美的樓市，2007年開始下跌，跌了4年，跌幅21%，然后就停止了。這是樓市很大的調整，為什么一個跌了18年，一個只跌了4年？這個問題直接關系到東大的樓市接下來怎么走。
那東瀛和老美差別究竟在哪兒？
原因只有一個，就是政策反應的速度。東瀛很慢，泡沫破滅了整整10年才重啟量化寬松。更要命的是，信貸端沒有收縮。從泡沫見頂之后，信貸就不降反升，從1991年的48萬億，漲到了1998年的65萬億，漲了35%。房子還在建，無數庫存越堆越高，庫存指數從最高點的45一路跌到了最后穩定的18，整整花了16年。結果就是整個房價腰斬，下跌持續了近20年。
而老美的動作非常快。危機發生之后，直接把利率降到0，三輪量化寬松直接推出，當年就推出資產救助計劃，向金融機構注資。同時嚴控開發信貸，庫存從456萬套砍到了232萬套，四年之內庫存就腰斬。結果就是四年筑底，然后開始反彈。那政策快不快，決定了整個調整周期長不長；那供應到底能縮減多少，決定了庫存能不能安全地去化。
那東大走的是第三條路。2026年，整個東大樓市進入了調整的第四年。2021年高峰的時候，商品房銷售金額有17萬億，銷售面積也有16億平米。到了2025年，銷售額只剩下了8.4萬億，跌幅超過了50%，銷售面積跌到了8.8億，萎縮了45%。但這次，東大既沒有走東瀛的老路，也沒有走老美的路。東瀛是放任泡沫破滅，而且后邊的行動非常遲緩；老美是危機之后大甩賣、強刺激、猛推。而東大走的是主動擠破泡沫，漸進式托底。
泡沫還沒有真正破滅的時候，三條紅線已經嚴控了融資，讓風險房企直接出清了。等到市場轉弱之后，再逐步托底。而且這次沒有搞大水漫灌，避免了投機回潮。它比東瀛要快，比老美要慢。那房價到底跌夠了沒有？從需求端來看，現在在慢慢轉好。2022年全國商品房降幅是24%，到2024年只跌了5.2%。它是慢慢跌，沒有越跌越嚴重。
那購房者的杠桿率從2021年的62%到了2024年末，降到了60%。所以說，兩端的壓力都在緩解。所以購房者的意愿在這個小陽春也從最低點開始回升。所以它是緩慢筑底，并不會出現很大的反彈，也不會出現新的崩盤。
那供應端依然是個大問題，但拐點很可能在明年就來臨。2020年到2024年，商品房的待售面積從5.6億現在變成了7.5億。庫存不降反升的核心原因，就是因為城投在托底。
但現在的情況是，開發貸累計降幅有5.1%，融資也開始收縮，所以說可以蓋的房子也是越來越少。那庫存增長的這個趨勢已經結束了。那對比美日，庫存指標大幅走低才是樓市真正回穩的信號。現在東大還沒有到這一步，但是趨勢就是這個方向。
關鍵呢，是貨幣面。按照老美和東瀛的經驗，樓市企穩需要貨幣價格總體寬松。而目前M2的貨幣增長在6%~13%波動。整體來說，因為利息太高，所以現在貨幣面的寬松還是不夠。未來如果再救市，發力點其實就是貨幣面。
但是東大有一個東瀛沒有的關鍵優勢，就是它的經濟持續在保持正增長。因為當時東瀛泡沫破滅之后，市場預期非常低迷，而東大的經濟一直就非常穩健，而且每年依然有4%~5%的增長，這就為樓市預期的修復提供了重要的基礎支撐。
所以不是“跌夠了沒有”，它也不會出現東瀛失去的那30年，但是它也不會像老美那樣4年就筑底反彈了。它會出現在這兩者之間。如果貨幣面溫和修復，供應的增量也開始收縮，政策節奏又比東瀛快很多，經濟的基本面又比東瀛強了不少，那剩下的就是慢慢去庫存了。
最壞的時候已經過去了。核心城市的核心資產現在已經到了底部，甚至北京上海已經開始反彈。那其他城市全面的修復還需要時間。所以現在再看，暴漲和暴跌都已經沒有任何的基礎了。
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