房、股、債、匯、金，每天寫一個家庭資產(chǎn)；

財經(jīng)、宏觀、趨勢、利率、貨幣，每天寫一個底層邏輯

今天的文章和大家聊政策，以及政策對大家財富的影響

正文

本公眾號寫了幾百篇文章，我們很少用這么長的標題！

為啥必須用長標題呢？

因為15萬億和中國樓市還有一輪暴漲這些字，一個字都不能少。

那么，中國樓市從2021年下跌，到2026年6月份僅有一線城市企穩(wěn)的大背景下，中國首部城市更新專項規(guī)劃《城市更新“十五五”規(guī)劃》能否扭轉(zhuǎn)中國樓市頹廢的敗局呢？

換句話說，由中央統(tǒng)籌、省負總責(zé)、城市抓落實的城市更新，是否會讓房地產(chǎn)重演2015年棚改貨幣化安置的盛景？

同時，持有房產(chǎn)的伙伴會問：之后，中國房價還能上漲嗎？

畢竟中國樓市就是政策市，只要爸爸想救市就沒有救不起來的，而城市更新說白了就是“拆、改、建”，本質(zhì)上就是大基建維度的再投入和貨幣增量超發(fā)載體

既然如此，是不是就意味著像某些大v說得那樣，樓市即將要暴漲呢？

恰恰相反，我要給大家潑一盆冷水：我們現(xiàn)在仍然在債務(wù)周期和庫存周期的底部。

客觀的說，目前的數(shù)據(jù)、經(jīng)濟基本面、房地產(chǎn)庫存量等數(shù)據(jù)來看，中國樓市短期內(nèi)不具備全面暴漲的基礎(chǔ)。

打個比喻，或許不恰當?shù)芨玫卣f明問題。

中國樓市必將迎來一輪暴漲就像是目標，是“爸爸”無形之手的目標、是城市更新的目標，是金融政策調(diào)控的目標、是經(jīng)濟活躍度的目標，是居民財產(chǎn)性收入的目標~

而我們現(xiàn)在正站在100米跑道上，在各種救市政策刺激之下，我們終將到達目標設(shè)立的終點，

但我們現(xiàn)在不具備快速到達目標的條件。

城市更新納入十五五規(guī)劃，是中國房地產(chǎn)行業(yè)重大的利好，所以久違的老鄧地產(chǎn)股暴漲，也側(cè)面佐證了這一點，

同時我也相信中國樓市必將迎來下一輪暴漲，但現(xiàn)在從內(nèi)外部大環(huán)境看，中國樓市全面上漲的時候還未到！

為什么這么說？

今天的文章就和大家說說城市更新納入十五五規(guī)意味著什么？以及這件事對房價的影響是什么？

01

首先，15萬億太少了！

乍一聽，這話很猖狂。

中國2025年GDP總額是140萬億，2024年GDP總額是134萬億，未來5年中國城市更新總投入15萬億規(guī)模太少了，

這不是猖狂，是什么？

可我告訴大家，這15萬億真的不夠用。

來，從兩個維度和大家說說，這15萬億的由來，以及為什么15萬億太少呢？

——十五五城市更新的15萬億是怎么來的？

消息出來之后，中國國際工程咨詢有限公司、住建部政策研究中心相關(guān)課題組做了一個概算：根據(jù)十五五期間城市更新的工程總量，推算工程的總金額大概在15萬億到20萬億，

我呢，采用了最低的15萬億，也就是文章標題15萬億的來源~

測算維度

規(guī)模估算

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造（全國約22萬個小區(qū)）

約5-7萬億元

城中村更新改造

約3-4萬億元

地下管網(wǎng)（燃氣/供水/排水/供熱）新建改造

約5萬億元

完整社區(qū)建設(shè)、老舊街區(qū)廠區(qū)改造

約2-3萬億元

合計

15-20萬億元（2026-2030年）

那么，總投資大概在15萬億到20萬億，對樓市的影響是什么呢？房價是否具備上漲的能力呢？

2008年大救市是4萬億、2015年棚改貨幣化安置三年投入7萬億，而這里所說的4萬億、7萬億都是高能貨幣，

按照彼時的貨幣乘數(shù)5倍，3倍來看，總信貸投放貨幣大概在20萬億上下浮動。

所以，單從信貸貨幣投放總量維度去看：

十五五城市更新投入的15萬億-20萬億，和2008年的4萬億、2015年棚改貨幣化安置7萬億，總量維度相差不大~

既然如此，我為什么還說15萬億太少了呢？畢竟2008年和2015年的樓市是萬人空巷，漲幅巨大啊～

因為十五五規(guī)劃是指2026年到2030年，也就是未來4年，含2026年也就是5年規(guī)劃，這意味著15-20萬億每年的投放大概是3—4萬億~

那么，平均每年投放3-4萬，對中國樓市有多大影響呢？

來，看兩組數(shù)據(jù)，就知道答案了

第一組數(shù)據(jù)：與房企對比

曾經(jīng)的宇宙級房企恒大負債2萬億、碧桂園負債遠超兩萬億、融創(chuàng)負債1.1萬億，

而2020年恒大的總銷售額是0.72萬億、碧桂園總銷售額0.57萬億、萬科總銷售額0.70萬億、融創(chuàng)總銷售額是0.57萬億

四家房企2020年總銷售額就是2.5萬億，

換句話說，2020年中國TPO前5房企的總投資和開發(fā)投入就超過3萬億~

兩項對比，十五五期間城市更新每年的投資和房企巔峰時期的投資一對比，就顯得太少了，“少得”連許家、楊家、孫家都沒干過~

第二組數(shù)據(jù)：細分

國務(wù)院印發(fā)的《城市更新“十五五”規(guī)劃》中，城市更新分成了10大類，具體大家看下表

這10大類中，真正類似于2015年棚改貨幣化安置“一拆一建”能產(chǎn)生新增購買力的類目，就是城市危舊房屋改造。

從數(shù)量維度看，十五五期間的城市危舊房屋改造數(shù)量比十四五期間多了一倍，多了25萬萬套/間，總量達到50萬套/間

但這50萬套/間分攤到十五五規(guī)劃的5年，每年也就10萬套/間；

而2015年棚改貨幣化安置每年“一拆一建”的數(shù)量大致在200萬套/間，這么一比較，十五五期間城市危舊房屋改造釋放的購房需求，只有2015年的5%。

不夸張的講，少得可憐～

當然，除了危舊房屋外改造之外，還有一個城市更新類目，產(chǎn)生的效果和2015年一拆一建一樣，可在短期內(nèi)釋放大量的住房購買需求~

那么，哪個類目呢？

城中村改造

城中改造本質(zhì)上也屬于“拆遷”，拆遷之后會產(chǎn)生新的購房需求，所以效果和2015年“一拆一建”的效果是一樣的。

從數(shù)量維度看，十五五期間城中村改造要完成4000個，

大多數(shù)普通人，看到4000這個數(shù)據(jù)，或者說4000個城中村是沒有概念的，

所以，我分解一下，便于大家理解——

按照一二線城市普通城中村1-3萬人口、高密度城中村3-8萬人口，特大城中村8-10萬人口來計算，4000個城中村改造，釋放的住房購買力大概在2.5億人到3.5億人，平均到十五五期間，每年能釋放幾千萬的住房需求~

幾千萬的購房需求！！！非常客觀的講，不用什么危舊房屋改造，僅城中村改造這一項，就足以拉升樓市行情

但是，凡事就怕但是

真實的經(jīng)濟場景，真實的城中村改造，遠比數(shù)據(jù)推算要復(fù)雜得多，

——比如城中村改造制度匹配度太低的問題。

什么意思呢？

城市更新項目有個棘手的問題，就是城市更新項目的成本比正常“土拍”項目高30%、或者40%。

過去呢？

房企也知道城市更新項目成本偏高，但在2021年之前，也就是十四五期間，房價一天一漲，容積率可以做到6、7、8，所以開發(fā)高成本的城市更新項目，房企還是有利潤的

但現(xiàn)在呢？

一線城市房價企穩(wěn)是客觀事實，但房價企穩(wěn)不等于房價即刻暴漲，更不等于會像之前一樣，一天一漲；

同時，現(xiàn)有政策并不匹配城市更新項目，甚至還會“束縛”城市更新項目開發(fā)、入市的節(jié)奏的。

給大家舉個例子——

比如2025年10月份發(fā)布的國家標準《住宅項目規(guī)范》，

這份新規(guī)里白紙黑字地寫著：

高層Ⅱ類住宅（也就是18到26層的建筑）的高度上限是80米，容積率不高于2.4到2.8之間，并從2025年5月1日起在全國范圍內(nèi)正式實

這個政策的初衷是好的，避免高層建筑火災(zāi)隱患（香港高層火災(zāi)帶來的連鎖反應(yīng)），

這個政策對于正常土拍項目而言，問題不大，低容積率降低了可售面積，但開發(fā)商可以通過做大戶型、做高產(chǎn)品檔次，提高銷售價格來彌補利潤。

但從城市更新項目成本、經(jīng)濟效益、特征維度看，這個規(guī)定就是“絞索”，

因為城市更新項目的最高容積率卡在2.8，就意味著城市更新項目開發(fā)成本居高不下，但可售面積只有之前的1/3,1/4

這意味著什么？

意味著誰開發(fā)誰虧錢，還是大虧特虧。

試問：虧錢，誰會做呢？

——房企？

這幾年利潤只剩一條短褲，都是生死邊緣掙扎的“蘇乞兒”，怎么有魄力賭城市更新這種高難度的項目呢？

——地方城市？

十五五城市更新的其他類目，應(yīng)急場所、地下管道、綠地等還等著他們呢，怎么會有精力涉及“市場化+商業(yè)化”城中村改造、開發(fā)、建設(shè)呢？

所以啊，盡管城市更新納入了十五五規(guī)劃，重要性提高了N倍，但從地方城市落地執(zhí)行難度來看，仍然具有極大的挑戰(zhàn)

我認為，隨著城市更新納入十五五規(guī)劃，城市更新10大類和設(shè)定的目標，就變成“必須做、必須完成”的目標，

基于此，未來大概率會有匹配城市更新項目的配套制度落地

——比如，城市更新項目取消80米限高的限制，

——比如，地方城市完成城中村拆遷、土地平整，

換句話說，地方城市承擔(dān)“城中村高昂的拆遷成本”，然后將整備之后的土地按照市場價“土拍”，房企只負責(zé)開發(fā)；

文章至此，再看十五五期間城市更新15萬億的投入，大家應(yīng)該也清楚我為什么說"15萬億太少"了吧

總量維度看，15-20萬億，與2008年、2015年類似，但如果看細分項，就會發(fā)現(xiàn)：

在當前的大環(huán)境之下，"花錢的地方太多"、賺錢的利潤并不高，所以15萬億，就顯得少了

既然如此，是不是就意味著沒有意義了？

答案是否定

我告訴大家，所有的政策都是經(jīng)濟問題的折射，這次將城市更新納入十五五規(guī)劃就是國家對當下經(jīng)濟悲觀預(yù)期的對沖，是對當下樓市悲觀言論的對沖；

有伙伴看到這里，或許會問：錢又不多，能兌沖什么啊？

我問大家：十四五規(guī)劃為什么沒有納入城市更新，而十五五規(guī)劃納入了城市更新？

因為就是要從“號召”的狀態(tài)，變成“指令”必達的狀態(tài)。

換句話說，現(xiàn)在及以后的城市更新，是國家頂層制定，省市分解目標，而些目標將落實“人”的責(zé)任和考核~

再直白一點，城市更新納入十五五，等于地方城市要立“軍令狀”~

我知道大家看到這里肯定會問：既然如此，城市更新納入十五五規(guī)劃，房價會漲嗎？

可以非常肯定的講，如果4000個城中村改造，真能如期進行，一線和強二線城市房價穩(wěn)中有進是必然！

但我們也都清楚"巧婦難為無米之炊"，城市更新這件事是花錢、燒錢才有效果的事情，

所以，往下看，和大家說說十五五期間城市更新的資金來源～

全球降息潮下，通脹正在醞釀，中產(chǎn)階層如何實現(xiàn)資產(chǎn)增值保值，可以看文章《

02

其次，錢從哪里來？

十五五規(guī)劃關(guān)于城市更新資金來源的原文表述是："財政資金、金融資金、社會資本、居民合理出資"四大資金來源。

那么，該怎么理解這句話呢？

——財政資金

其實說得就是中央和地方城市，按照十四五期間資金投入的情況來看，中央維度主要是央行貨幣工具PSl 投放資金；

地方城市維度主要是專項債，這部分資金量較大，可以撬動更大的融資規(guī)模，

比如最近廣州收購二手房本質(zhì)上就是專項債的資金

——金融機構(gòu)

通常是城市更新資金來源的主力，一般資金比例在60%以上，主要是"杠桿配資"，也就是通過新型政策金融工具或者超長期特別國債來實現(xiàn)；

——社會資金

我理解社會資金就是房企、或者是中央?yún)R金、東方資產(chǎn)等機構(gòu)，主要是把一些具有現(xiàn)金流的不動產(chǎn)，如租出的保障房做成REITs,

這句話有些專業(yè)，我粗暴的翻譯一下：就是把現(xiàn)金流的房子，打包成有回報率的金融產(chǎn)品，然后向大眾出售～

至于居民，主要是老舊房屋范疇，比如加裝電梯什么的，和樓市整體走向沒有啥大關(guān)系～

那么，文章看到這里，資金來源很明確，或者說和十四五期間沒有大區(qū)別，

從部分機構(gòu)的推算看，十四五期間專項債資金分配到城市更新比例大概在15%到18%

再結(jié)合今年各地方城市定調(diào)城市更新"量力而行"的表述來看，感覺地方專項債在城市更新維度的投入，也就屬于“藥引子”，比例不會太高

這就意味著十五五期間城市更新的資源來源主要依靠社會機構(gòu)、金融機構(gòu)和REITs募資

但問題的關(guān)鍵就在于此，

因為社會機構(gòu)需要盈利，而城市更新項目難度大，復(fù)雜度高，目前來看利潤卻不確定。

而金融機構(gòu)需要抵押物，需要寬信貸，才能助力城市更新項目。

文章寫到這里，我特意看了一下2015年扮演“最重貨幣工具”的PSL，2026年初投放1700億，但5月份回籠2000億，不僅沒投放，還是凈回籠的狀態(tài)

所以，資金投放維度，該怎么說呢？

給大家打個比喻，或許不準確，但很貼切

如果城市更新是當前樓市“孱弱”的解藥，那么毫無疑問，這個藥方是準確的，藥方當中的藥引子看起來也不錯，

但問題是：剩下的幾味主藥，準備用多大代價去獲取呢？

畢竟城市更新是一分錢、一分效果的燒錢事情，如果不燒錢，地方城市不增加負債，那么問題就很簡單：

房價不漲，哪些社會機構(gòu)和金融機構(gòu)會扮演慈善家，用3年、5年時間去盤活一個城中村項目嗎？

利潤微薄，哪些社會機構(gòu)和金融機構(gòu)會放棄股市、債市，用3年、5年的機會成本，開發(fā)一個城中村項目呢？

租金不漲，保障房、商業(yè)地產(chǎn)做成的REITs產(chǎn)品，拿什么實現(xiàn)金融產(chǎn)品的回報率呢

所以，問題又回到了原點：一漲解千愁，不漲萬事休

接下來我會重點關(guān)注四個一線城市城市更新資金落地的情況，并在文章中告訴大家。

同時，我的觀點一直都沒有變：只要他敢放水，敢讓不動產(chǎn)成為新增貨幣的載體，我就敢說

“中國樓市終將迎來下一輪暴漲！！”

中產(chǎn)階層如何實現(xiàn)資產(chǎn)增值保值，可以看文章《

03

最后和大家簡單說說吧。

(1)4月份中長期貸款數(shù)據(jù)為負，這件事一定會有促動，就是反射弧比較長，且等倆月；

(2)城市更新不是第一次提起，只是今年納入了5年規(guī)劃，重視程度確實提高了，但配套資金還需要更明確，這樣市場的信心才會增加。

（3）三四五六線城市的房子沒有希望

當下，貿(mào)易保護主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場風(fēng)暴中守護錢袋子？

我們有“內(nèi)部研判”直播，每周為你解讀宏觀、經(jīng)濟、政策、樓市等多個領(lǐng)域的重要動向，199元/1個月，不少于4期(直播），幫助大家看清趨勢，直達本質(zhì)的財富信號。

最近恰逢混知房產(chǎn)粉絲突破50萬！為回饋各位讀者朋友，現(xiàn)在訂閱，我們還將加贈——《3節(jié)宏觀分析框架課(錄播)》，助你看清宏觀。

混哥粉絲專享價199元/1個月

掃碼訂閱，僅限前30位