云南
前兩天，云南機場集團發布了“經營性用地合作項目招商公告”。乍一看，以為只云南機場集團要將自己名下的經營性土地拿出來，招募合作方共同開發，但細看招商內容，發現另有玄機，公告中機場集團是這么描述的：
“近期，云南機場集團擬在云南省昆明市主城五區（五華區、盤龍區、官渡區、西山區及呈貢區）范圍內通過公開掛牌方式，獲取商業、住宅、產業、文旅及康養等經營性用地，現誠邀全國優質企業攜手合作，實現互利共贏?！?/p>
原來，機場集團并不是要拿出名下已有土地進行合作，而是征召合作伙伴，共同到昆明主城五區，通過公開掛牌渠道拿地，一起開發項目。關于具體合作方式，云南機場集團說，“合作地塊將與合作方共同選定，待后續完成市場評估、投資測算等工作后由雙方共同確認，充分尊重合作方的市場判斷與開發經驗”；“本次合作堅持開放靈活的原則，可根據合作方訴求定制合作方案，具體合作權責劃分、收益分配、退出機制等細節可進一步面談商定?！?/p>
云南機場集團的主業是建設運營云南省內的民用機場，從事的是航空業，以往并沒有房地產開發的歷史，可是如今卻打算大舉進軍昆明房地產市場，而且開發方向并不局限于住宅，而且涵蓋商業、產業、文旅及康養等，換句話來說，也就是機場集團打算“啥都干”。
當然，云南機場集團也清楚自己并沒有房地產開發經驗，所以才公開招商，尋找合作伙伴一起干，可是機場集團本身并沒有土地，還需要和合作伙伴通過招拍掛拿地。問題是如果潛在合作方既有資金，又有經驗，完全可以自己單獨拿地開發，反正如今昆明主城對于房地產投資都很饑渴，并不愁拿不到條件優越的地價土地，為什么要與機場集團合作呢？
透過招商公告，云南房網猜測云南機場集團的合作方式是這樣的——機場集團利用自己身為本地大型國企的身份，與各區洽談爭取最優拿地條件，然后讓政府將看中的土地掛牌，這就避免了土地公開拍賣有可能造成土地溢價的情況，機場集團和合作方低價摘牌拿地。拿地的資金可以是機場集團出，也可以是與合作方分攤，具體開發則由合作方負責，利潤按合作比例分配。
這種合作方式，既發揮了機場集團自身的優勢，又規避了自己缺乏開發經驗的風險，還利用了如今政府對房地產投資如饑似渴，拿地條件寬松，入市門檻較低的機遇，應該說具有相當的可行性，但風險也是顯而易見的，具體有三：
1， 市場風險。如今的房地產市場早已不是機遇遍地的時代，而是充滿風險，那么多老江湖都深陷泥潭，機場集團此時選擇介入，難度不小。
2， 資金風險。機場集團雖然資產龐大，現金流充沛，自身負債率不高，融資容易，但房地產項目的投資金額比較大，回款周期難以預測，一旦開發進程遇阻，很可能給機場集團帶來較大償債壓力。
3， 合作風險。機場集團自身沒有開發經驗，合作開發對合作方依賴比較大，如果合作出現問題，很可能導致項目失敗，或者開發成本飆升。
為什么云南機場集團突然對房地產投資產生了興趣？雖然背后決策動機不足為外人道，不過聯想到去年以來云南建投，以及昆明各區國企在房地產市場上的進取態勢，很可能其中有著相似的邏輯。
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