近日，國(guó)務(wù)院正式印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》），明確了“十五五”時(shí)期城市更新工作目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)、重大工程和政策舉措等，為未來(lái)五年全國(guó)城市更新工作劃定清晰路徑。

以量化指標(biāo)錨定城市更新具體目標(biāo)

《規(guī)劃》明確兩大階段發(fā)展愿景：到2030年，城市更新行動(dòng)取得重要進(jìn)展，城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型初見(jiàn)成效，安全發(fā)展基礎(chǔ)更加牢固，服務(wù)效能不斷提高，人居環(huán)境明顯改善，新舊動(dòng)能加快轉(zhuǎn)換，文化遺產(chǎn)有效保護(hù)，風(fēng)貌特色更加彰顯，治理水平大幅提高，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。

到2035年，城市更新體制機(jī)制更加完善，城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效取得顯著成效，創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市基本建成。

值得一提的是，《規(guī)劃》以量化指標(biāo)的形式明確了“十五五”時(shí)期城市更新的具體目標(biāo)。住房安居方面，將改造城鎮(zhèn)危舊房約50萬(wàn)套（間），新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約11.5萬(wàn)個(gè)，城中村改造約4000個(gè)。公共空間方面，將改造提升老舊街區(qū)廠區(qū)約1500個(gè)，新建及改擴(kuò)建體育場(chǎng)地面積12.8萬(wàn)公頃，改造提升城市公園綠地2萬(wàn)公頃。安全韌性方面，將完成城市地下管網(wǎng)改造36.5萬(wàn)公里，改造存量應(yīng)急避難場(chǎng)所5萬(wàn)個(gè)，城鎮(zhèn)房屋基礎(chǔ)信息數(shù)字化率將達(dá)到95%以上。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本次規(guī)劃最大亮點(diǎn)是出臺(tái)多項(xiàng)可落地的量化指標(biāo)，規(guī)劃覆蓋民生、發(fā)展、安全三大更新領(lǐng)域，讓城市更新告別模糊化推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)落地。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進(jìn)“好房子”建設(shè)

整體來(lái)看，《規(guī)劃》聚焦城市發(fā)展與民生改善，部署六大核心任務(wù)、七大政策舉措及14項(xiàng)重大工程，尤其在存量資源盤(pán)活、住房品質(zhì)提升、房地產(chǎn)新模式構(gòu)建、城中村更新改造等領(lǐng)域出臺(tái)多項(xiàng)支持政策。

其中，在培育壯大城市發(fā)展新動(dòng)能方面，《規(guī)劃》提出，全面摸清城市存量資產(chǎn)資源底數(shù)，推動(dòng)已供未開(kāi)發(fā)土地和在建項(xiàng)目分類處置，盤(pán)活閑置低效的老舊廠房、商業(yè)辦公用房、商品住房、公房等。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，強(qiáng)化城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。因城施策增加改善性住房供給，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、參與城市更新。深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍，著力滿足繳存人不同階段的多樣化住房需求，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。加強(qiáng)和規(guī)范存量城市基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理。

在營(yíng)造高品質(zhì)城市生活空間方面，《規(guī)劃》明確，推進(jìn)“好房子”建設(shè)。實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，兼顧增量建設(shè)與存量更新，全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平，建設(shè)改造安全舒適綠色智慧的“好房子”。鼓勵(lì)居民開(kāi)展既有住房裝修和局部升級(jí)改造，推廣裝配式裝修和適老化、無(wú)障礙改造，應(yīng)用性能優(yōu)異的新型建材。在新建、改造住宅項(xiàng)目中開(kāi)展數(shù)字家庭建設(shè)，豐富數(shù)字家庭應(yīng)用場(chǎng)景。

同時(shí)，《規(guī)劃》強(qiáng)調(diào)，重點(diǎn)對(duì)建成20年及以上的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)開(kāi)展專項(xiàng)體檢，聚焦補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板、提升服務(wù)功能和環(huán)境品質(zhì)實(shí)施針對(duì)性改造。支持具備條件的樓棟加裝電梯。結(jié)合改造同步完善長(zhǎng)效管理機(jī)制，提高管理維護(hù)水平。

《規(guī)劃》還提到，穩(wěn)步推進(jìn)城中村更新改造。采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等多種方式，對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村優(yōu)先實(shí)施改造。嚴(yán)格落實(shí)“一項(xiàng)目?jī)煞桨浮保龅秸魇昭a(bǔ)償?shù)轿弧㈨?xiàng)目資金平衡。加強(qiáng)安置房規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)管理，確保合理工期和建設(shè)質(zhì)量。

此外，土地政策層面持續(xù)松綁賦能，《規(guī)劃》表示，更大力度支持盤(pán)活存量土地。規(guī)范空間復(fù)合利用。增強(qiáng)國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃適應(yīng)性，制定土地混合開(kāi)發(fā)和空間復(fù)合利用的正面清單并明確規(guī)劃管控要求，建立健全國(guó)土空間用途管制和規(guī)劃許可制度，推行多部門(mén)并聯(lián)審批和聯(lián)合監(jiān)管，推動(dòng)土地用途和建筑功能依法合理轉(zhuǎn)換。利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國(guó)家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，可享受一定年期內(nèi)不改變用地主體和規(guī)劃條件的過(guò)渡期政策，過(guò)渡期原則上不超過(guò)5年；過(guò)渡期滿辦理土地有償使用手續(xù)的，可采取租賃或協(xié)議出讓方式。

鼓勵(lì)多主體合作改造。合理降低土地整合、置換、聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。規(guī)范長(zhǎng)期租賃、先租后讓、彈性年期供應(yīng)等土地供應(yīng)方式，支持帶方案出讓等。

強(qiáng)化資金保障，財(cái)政、金融、社會(huì)資本協(xié)同發(fā)力

“錢(qián)從哪里來(lái)”是城市更新的關(guān)鍵問(wèn)題。此次《規(guī)劃》明確了三大資金來(lái)源：財(cái)政、金融和社會(huì)資本。

根據(jù)《規(guī)劃》，構(gòu)建可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)投融資體系。完善財(cái)政支持政策。通過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資等對(duì)符合條件的項(xiàng)目給予支持。中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)。允許通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券支持符合條件的城市更新項(xiàng)目建設(shè)，支持用作項(xiàng)目資本金。地方政府加大財(cái)政投入，在確保完成國(guó)家任務(wù)前提下，推進(jìn)相關(guān)資金整合和統(tǒng)籌使用。落實(shí)城市更新相關(guān)稅費(fèi)減免政策。

優(yōu)化金融支持措施。發(fā)揮各類金融機(jī)構(gòu)作用，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)為城市更新項(xiàng)目提供金融服務(wù)，不得新增地方政府隱性債務(wù)。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、符合條件的項(xiàng)目，允許采用綜合開(kāi)發(fā)、銀團(tuán)貸款、項(xiàng)目投資等市場(chǎng)化模式給予支持。探索金融支持城鎮(zhèn)老舊住房自主更新、原拆原建有效舉措。

積極吸引社會(huì)資本參與。推動(dòng)符合條件的城市更新項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。支持符合條件的城市更新企業(yè)發(fā)行公司債券、中期票據(jù)等。按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，構(gòu)建政府、市場(chǎng)、居民資金合理共擔(dān)機(jī)制。規(guī)范實(shí)施政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)積極參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)。穩(wěn)慎推進(jìn)公用事業(yè)價(jià)格改革。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，本次規(guī)劃搭建起財(cái)政、金融、社會(huì)資本三路并進(jìn)的多元投融資體系，有效破解城市更新資金難題。財(cái)政層面整合中央支持、地方專項(xiàng)債、配套資金及稅費(fèi)減免政策；在金融層面創(chuàng)新老舊住房原拆原建專屬金融模式，豐富市場(chǎng)化融資方式；同時(shí)依托REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）、資產(chǎn)證券化、公司債券等工具，充分撬動(dòng)社會(huì)資本參與城市更新建設(shè)。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)

58同城研究院院長(zhǎng)張波表示，此次《規(guī)劃》出臺(tái)，標(biāo)志著城市更新步入制度化、長(zhǎng)效化、市場(chǎng)化的新階段。城市更新正從單一的物理空間改造，向“空間+產(chǎn)業(yè)+消費(fèi)”復(fù)合驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)。

相關(guān)業(yè)內(nèi)也表示，《規(guī)劃》以可量化、可落地指標(biāo)錨定五年發(fā)展目標(biāo)，從住房提質(zhì)、空間煥新、安全韌性、資金賦能多維度發(fā)力，推動(dòng)城市更新邁入制度化、市場(chǎng)化、精細(xì)化新階段，為樓市與城市產(chǎn)業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期增量機(jī)遇。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前城市更新已進(jìn)入全面加速期，既為城市高質(zhì)量發(fā)展注入持久動(dòng)力，也為實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)帶來(lái)廣闊機(jī)遇。

據(jù)多家機(jī)構(gòu)測(cè)算，“十五五”期間城市更新市場(chǎng)總?cè)萘款A(yù)計(jì)達(dá)15萬(wàn)億元至20萬(wàn)億元。同時(shí)，這一政策紅利將全面激活相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，帶來(lái)長(zhǎng)期投資機(jī)遇。

銀河證券分析稱，城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，與城市更新、老舊小區(qū)改造等相關(guān)的建筑施工、規(guī)劃咨詢、檢驗(yàn)檢測(cè)、裝修裝飾等關(guān)聯(lián)行業(yè)將受益。

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