//前言//

稅改陰影籠罩澳洲樓市，

投資者紛紛撤退之際，

一對手握88套房的華人夫婦

卻逆勢加碼，

公開表示：還要繼續買！

澳洲稅改勸退買家，

華人夫婦卻表示：還要買！

預算案公布后，澳大利亞房地產市場因資本利得稅（CGT）改革預期而情緒分化。

一部分投資者開始加速套現離場，以鎖定多年積累的房產收益，但也有少數資本實力極強的投資者選擇逆勢擴張。

圖片來源：Real Estate

其中最具代表性的，是一對已經手握88套房產的華人夫婦Simon Loo與Lin Wu。

他們不僅沒有因政策變化而收縮投資，反而公開表示：不僅不會賣，還會繼續買！

現年41歲的Simon Loo，是澳大利亞知名的房地產投資者與買家代理機構House Finder的創始人。他與妻子Lin Wu共同持有遍布全國的88處房產，構建出一個覆蓋多個州、多個城市的龐大房地產組合。

與許多在市場高位逐步減倉的投資者不同，他們的策略始終圍繞“持續加杠桿、持續擴張資產池”展開。

圖片來源：Real Estate

Simon Loo的投資路徑始于17年前，當時他剛剛脫離傳統的朝九晚五工作體系，希望通過資產投資實現更高的財務自由度。

他早期的策略極具典型性：專注于尋找價格被低估的區域市場，在昆士蘭州Logan、Moreton Bay等相對低價地區批量購入住宅。這些房產并非單純依賴升值，而是強調“現金流自平衡”，也就是讓租金收入覆蓋貸款利息與持有成本，同時逐步積累資產凈值。

他曾總結自己的投資邏輯非常簡單：

只要你買到足夠便宜的資產，無論是房子還是一臺iPhone，只要價格低于價值，就有賺錢空間。

這種偏向價值投資的思路，使他在市場周期中不斷通過滾動操作擴大規模。

圖片來源：Real Estate

在實際操作層面，Simon Loo在短短7年內便購入十余套房產。他的核心方法是先通過租金維持現金流穩定，再在價格上漲階段出售部分房產，用釋放出的資金償還貸款或再投資新的標的，從而形成“資產滾動擴張”的循環結構。

隨著時間推移，這種策略不斷放大，使其最終持有的房產數量增長至88套。

值得注意的是，他并不單純依賴資本增值，而是強調“租金+股權增長”雙引擎模型。租金收入用于覆蓋融資成本并提供生活現金流，而房產升值則不斷釋放再投資能力。這

也使得他能夠在市場周期波動中保持持續擴張能力，而不是被動依賴短期行情。

在商業層面，他將這些經驗轉化為自己的買家代理業務House Finder，通過為其他投資者提供購房策略咨詢，進一步擴大在房地產市場中的影響力。

這種“自投+服務”的雙重結構，也強化了其持續進入市場的能力。

圖片來源：Real Estate

面對即將到來的CGT改革與負扣稅限制，許多投資者開始重新評估房地產投資的回報結構。然而Simon Loo的態度卻明顯不同。

他認為，政策變化雖然會影響短期行為，但不會改變長期住房需求的基本邏輯。他甚至明確表示，在當前環境下反而更有機會繼續收購優質資產。

他指出，當市場因政策不確定性而出現更多賣盤時，往往意味著更大的議價空間。

當更多人退出市場時，優質資產反而更容易被識別和獲取。

在他看來，這正是擴大資產組合的窗口期。

因此，即便在稅制收緊、監管加強、市場情緒謹慎的背景下，他依然計劃在未來12個月繼續增持房產。

他的核心判斷是：澳大利亞主要城市中“可負擔住房”長期仍然緊缺，而這種結構性供需失衡，將繼續支撐租金與資產價格上行。

在他看來，真正的風險并不是政策變化本身，而是投資者因短期情緒退出市場，從而錯失長期現金流與資產增長機會。

買入門檻顯著提高

投資邏輯面臨挑戰

但對于很多買家來說，隨著聯邦預算推動資本利得稅改革，投資邏輯正在面臨重大挑戰。

根據政策安排，自2027年7月起，投資性房產將適用最低30%的統一稅率，對長期資本收益的優惠機制也將被重構，同時負扣稅政策將被限制在現有及新建住房范圍內。

圖片來源：Real Estate

房地產數據機構PropTrack的分析顯示，不同地區資產的稅負差異將顯著擴大。

例如，在Logan地區持有的房產出售時，新增稅負可能僅增加約4.3萬澳元，但在高增長區域如New Farm，持有35年的資產在出售時稅負可能增加高達64.4萬澳元，總稅額甚至可能從75.8萬澳元飆升至140萬澳元。

這種結構性變化意味著長期持有高增值資產的投資者將面臨更高退出成本，也可能改變資產配置策略。

政策還設置“追溯計價”機制，僅對政策實施后的資本增值部分征稅，這使得投資窗口期行為更為集中。

業內人士指出，這些變化將顯著提高新進入者的門檻，尤其是依賴“買入—持有—增值—出售”循環模式的投資者，將面臨盈利模型壓縮的問題。

澳洲房產市場明顯分化

維州已跌出百萬俱樂部

在政策與利率雙重影響下，房地產市場開始出現明顯分化。投資者情緒謹慎的同時，部分資本仍在尋找機會擴大持倉。

圖片來源：Real Estate

Simon Loo明確表示，未來12個月他仍計劃繼續增持房產，并認為“城市核心周邊的可負擔住房永遠具備需求”，價格長期仍有上行空間。

但租賃市場也在同步發生變化。他認為，如果負扣稅優勢減弱，房東可能會通過提高租金來平衡收益，而他本人也會根據市場水平調整租金定價。

這種行為如果普遍發生，將進一步推高租賃成本，加劇住房負擔。

Ray WhiteAKG首席執行官Avi Khan則指出，租金上漲的根本原因仍然是供給不足，而非單一稅制問題。他強調，如果住房供應未能在未來五年顯著增加，那么任何針對投資者行為的政策調整，都難以從根本上緩解住房可負擔性壓力。

圖片來源：News.au

與此同時，市場研究機構realestate.com.au旗下數據顯示，墨爾本房價已跌破100萬澳元中位數，重新回到99.5萬澳元水平，顯示出市場整體進入調整周期。

墨爾本的疲軟表現被認為與利率上升、掛牌量增加以及人口流動放緩有關。

PropTrack經濟學家Angus Moore指出，過去幾年市場受加息影響明顯，同時部分州際移民流向變化也削弱了墨爾本的需求支撐，使得價格競爭力下降。

他認為當前市場更多是“緩慢調整”而非急劇下跌，但短期內仍可能繼續承壓。

最后

政策調整與市場降溫交織，

投資者信心出現分化，

有人離場觀望，

有人逆勢加倉，

澳洲樓市正進入新一輪重塑周期。

Ref：

https://www.realestate.com.au/news/why-big-property-investors-may-double-down-on-housing-after-cgt-changes/

https://www.realestate.com.au/news/melbournes-median-house-price-slips-below-1m-mark/?amp

https://www.news.com.au/finance/real-estate/buying/lowest-in-6-years-worst-news-for-owners-as-auction-clearance-rates-tank-and-national-house-price-growth-flatlines/news-story/86382bb7553fbb2187c571d833ce9ee9

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