文/北京進深 林振興

北京CBD的千萬“老錢”盤——首創天禧，最近悄咪咪地換了“掌門人”。

項目公司首創朝陽房地產的法人由王維變更為蘇北。不過，王維仍穩坐經理之位，而他真正的殺招，是招來了程浩宇這位猛將。

程浩宇何許人也？

他深耕京城地產圈，曾任葛洲壩重點項目負責人，操盤經驗十分亮眼。

王維作為首創城發副總經理、資產運營事業部總經理，為了這個壓箱底的寶貝項目，顯然是下了血本組建“夢之隊”。

說起首創天禧，絕對是北京樓市里的“元老級”項目。

從拿地至今，這座CBD頂豪已經走過22年時光。它幾乎是一本活著的北京房價史，見證了國貿房價從每平2萬 飆到20萬 。

去年9月，收官之作的最后一棟住宅樓——天禧5號，終于揭開面紗。為了賣房，程浩宇團隊那是真的“城會玩”，活動一場接一場：

在中國尊45層辦藝術展，跨界搞沙龍，聯動中網，甚至拉來首席經濟學家開私享會……這套“頂級圈層 高端社交”的組合拳，打得不可謂不漂亮，精準拿捏了富豪們的胃口。

但是，戲臺搭得再好，票房才是硬道理。亮相8個月至今，天禧5號仍未取證。

今年3月，首創天禧網簽了1套房源，總價6000萬，面積390.2㎡，成交均價15.38萬/㎡。

別看單價15萬聽起來嚇人，要知道四年前，這項目可是站上過21萬/㎡的神壇。

現在的北京頂豪市場，早已不是當年的草莽時代。中海安瀾北京、北京潤園、太陽宮宸園、懋源騴橒臺……個個都是狠角色，來勢洶洶，產品力一個比一個炸裂。

更扎心的是，2025年，東三環周邊突然開啟了“供地大爆發”：首開呼家樓迷你項目、化石營6006地塊、永安里項目……

這意味著首創天禧5號的稀缺性，正在被稀釋。當“絕版”不再絕版，當“孤品”身邊全是競品，哪怕是CBD的金字招牌，也不得不低頭接受市場的拷打。

程浩宇的這一戰，壓力山大。

01

年初，天禧5號項目方案公示。它是一個有年代感的項目，見證了北京房價的一路飛漲。

所在地塊成交于2004年，由當時還是上市公司的首創置業拿地。

總面積4萬平米，建面約18.6萬㎡，容積率3.5，規劃5棟公寓，大約600套房源。

項目并非同期開發，節奏跨度極大。

其中，1、2、3號樓早在2009年就已經開盤，推廣案名為首創禧瑞都；

彼時，5月開盤成交均價不到3萬/㎡，當年年底就已經漲到接近5萬/㎡，2010年站上6萬 /㎡。

4號樓首創天禧，2012年現房取證入市。到2014年開盤，單價11萬-13萬/㎡區間；

2016年又是一輪飆升，接近16萬/㎡，據說還要求全款支付。

項目房價的巔峰定格在2022年4月，它成交了一套398.52㎡房源，單價21.3萬/㎡，總價8500萬元。

本次公示方案的5號樓，是該工程最后一棟住宅樓。時隔多年遲遲未動工，是因為地塊上的呼家樓中學，才完成拆遷。

去年3月，首創天禧5號開發商——首創朝陽房地產，收到一張超百萬罰單。

因未取得規劃許可，但已取得選址意見書等前期審批手續，于2024年在呼家樓街道建設九年一貫制學校（一期中學部）項目。

最終，北京市規劃和自然資源委員會朝陽分局依法對其處罰了101.498萬元。

02

開發周期長達20余年，最后面世的天禧5號，進行了規劃變更方案設計。

沒找到20年前的初版方案，無從對比。

按照最新方案，5號樓總建筑規模49854㎡，其中：

地上建筑面積32765㎡，含公寓15054㎡，商業裙房17641㎡，人防出口70㎡；地下建筑規模17089平方米。

地上建筑高度59.45米，共16層。

周邊圍繞一圈商業裙房，5號樓的3層及以下被嚴重遮擋，所以只有4-16層做住宅用途，總戶數39戶。

項目都是大戶型，一單元兩梯兩戶，26套，建面382㎡；

二單元兩梯一戶，13套，建面約410㎡。

全域私人高定設計，9米寬廳，270度環幕視野。

車庫也是量身定制的，3.6米層高，部分做了6米的加長車位，據說地面坡道以頂級跑車底盤通行性為標準。

會所是真正的社交主場，強調圈層，不是一般項目休閑健身會所能對標的配置。

CBD私人藝術公館、全時全享天禧會，商務、餐飲、健康、藝術收藏等多重需求。

收費也不是一般項目能對標的。據說，套均總價至少七、八千萬元起。

項目位置，算得上是北京中央商務區的中央，東三環，京廣橋邊上，站在小區里就能看見央視大樓。

在CBD區域，天禧5號的存在感非常強。

因為項目周邊緊鄰居民區、學校與商務樓宇，人口密集、商業活動頻繁，一度因施工揚塵、噪聲問題收到多起居民投訴。

為切實解決這一難題，呼家樓街道積極引導項目方探索綠色施工新模式，最終引入基坑氣膜技術，將施工揚塵與噪聲牢牢鎖在工地內部。