眾所周知，南京房地產是全國性國央企、實力民營房企最喜歡布局的城市之一，也是全國公認的市場競爭最殘酷、產品力最卷的城市。

今年以來，南京市場明顯回暖，市場逐漸活躍，隨之而來的各種觀點也是甚囂塵上，鍵盤俠、買房人、自媒體各說各話......

對此，我們走訪了南京本土房企優秀代表——金基地產，與行業領軍人物陸欣對話，聽聽來自“地產老炮”的聲音！

樓市真正逆轉，還要看下半年

今年的房地產市場（春節之后），與去年下半年（尤其是9月份之后）相比，無論是銷售量還是成交價格，肯定是要向好的，而且案場優惠力度/渠道費用都要收緊不少。

形勢轉好的同時，這股勢頭能不能穩定住，才是下半年南京市場的真正考驗！

還應注意到南京市場分化，在這波小陽春中，并未覆蓋所有項目。

真正實現熱銷的，還是那些頭部房企在熱門板塊打造的高品質項目。比如：金茂樾滿云川、雨花新澍、金基嶼樾府、金基晨樾府等。

金基嶼樾府一期以超越市場的產品力，雙開雙罄，僅45天即收官賣完。同時，項目2期首開即熱罄，以持續領跑的熱勢，斬獲全市住宅銷售套數TOP1（建面約120㎡及以上）。

剛需、剛改先動，市場熱起來后，改善客群隨后跟進。今年上半年，江北、江寧、城南雨花率先好起來，下半年再看河西、南部新城。

你可以看漲，但不能代替市場說話！南京樓市發展到今天，不是一個價格漲跌所能概括的，迭代的不僅是住宅品質，更是購房人的心態。

金基持續加倉南京市場

今年的目標是拿下三塊土地

扎根南京33年，金基形成以房地產開發為核心，在創新、品質、成本、服務等各個環節上，提供了改寫市場的力量，自成參天大樹，成為南京驕傲！

上周五（5.29）雙拜崗地塊（孝陵衛G16）經過90輪瘋搶后成功出讓，10多家知名房企參與競拍，金基也是其中之一。

金基陸欣：“好地塊金基都會參與，但能否摘得，還得看機遇”。

此外，金基也對目前自己空白的江寧區域十分感興趣，去年也有參加水廠地塊的競拍， 今年持續關注新地塊。

金基在自己拿地的同時，也會積極考慮合作項目。

陸欣表示：“金基是南京品質專家，長期銷售榜單前三，目前主推兩大產品線——樾系與月系?！卑ǎ航鸹块懈⒔鸹鶐Z樾府、金基山和月等。

“南京房地產迭代迅速，但五代宅不會那么快”

當前房地產是在不斷迭代，南京迭代的趨勢全國領先。如今的房地產基本可以剔除投資屬性，完全回歸居住屬性。購房人應該根據自己的生活需求，確定置業選擇。

房地產走到今天，發展已經很成熟了。跟電子產品的發展差不多，迭代需求一直存在，但必須具有革命性和前瞻性！

陸欣：“關于五代宅，我認為不會那么快！”

四代宅強調空間開放性和融合性，常見“LDKGB”空間布局；每戶有私家庭院，通過垂直綠化實現“城市里的田園生活”；得房率常達100%以上，實際使用面積遠超建筑面積。

而更迭到五代宅，必須有新的標準去衡量，不是一個“抬板”設計所能概括的，畢竟十幾年前的雅居樂濱江國際也是抬板設計。

五代宅的出現，必將是對空間布局和利用的進一步思考與迭代創新！

“住宅產品只會越來越好，不走回頭路”

在南京，對于四代宅的交付使用，市場也存在顧慮，其使用場景、后期保養維護，尚未明確！

但不管質疑的聲音有多少，住宅產品的迭代是向上的，不可回頭的：

空間使用率：70-80% VS 100+%；

封閉陽臺 VS 贈送270°環幕露臺；

無庭院 VS 垂直森林庭院......

以前是沒有選，現在有新的、更好的產品，購房人的選擇余地和空間都會非常大。

當前，就是買房的好時機

回歸到住宅價值與價格最匹配的時代

現在買房后面價格再次波動怎么辦？

現在買房即便后面出現下行波動，也不會有太明顯或大幅度的改變，都在可接受范圍內。"說白了，現在花3萬/平買的房，即便后面又降了，難道會降到1.5萬/平？不可能的！"——陸欣。

想想五年前，報名搖號、首付8成、5點多的貸款利率......

現在，房價降低、品質迭代、首付1.5成，貸款利率3個點左右......

不管怎么說，現在的住宅新房，成本更低、保值增值能力更強，占據時代優勢。

“單價8千/㎡—8萬/㎡，不管什么需求，在南京都能買到自己需要的房子”

近兩年，產品迭代速度較快，四代宅的優勢逐漸被市場認可！3代4代住宅項目同時出售，老項目穩定，新項目有個性，各自有各自的特點。

因此，在南京，無論是看準二手房，想七八千一平買個剛需先定下來，還是放眼長三角，選個7-8萬/㎡的改善乃至豪宅標桿，都有得選，只看個人/家庭需求。

“微利時代，房地產更像制造業！”

如今，房地產已經脫離高利潤行業屬性，進入微利時代。這里要打破一個認知偏差：幾千塊一平建的房子，幾萬塊一平賣給老百姓...

相信很多人聽過這句話或類似說法，但所謂的幾千塊一平，只是土建費用。房地產成本包含：土地成本、前期設計費、土建成本、建筑安裝費、基礎設施建設費、公共配套費，以及各種企業稅費等。

如今房地產更像制造業，需要智能科技、綠色工藝以及完整供應鏈。金基成為全南京唯一一個從設計、招采、工程，到營銷、物業、社群全鏈閉環的房企。

房地產市場在經歷前期無序發展后，進入目前相對平穩有序的階段，這也符合發展規律。當前，房地產已經轉化為市場化的制造業。

買房子類似買制造業的產品，可將投資屬性從房產中剝離，當下就是買商品，與家電、汽車并無二致。貨比三家，以相對正常的價錢買到自己喜歡的房子（商品），滿足自己的需求，就這么簡單！

金基在南京在售的熱門項目：

金基晨樾府

金基晨樾府是近十年，鼓北品質最好項目，為鼓樓帶來新一代創新改善人居：

容積率1.25，規劃5-10層洋房住區，僅有222套。外立面 采用復合鋁板干掛及一體板材質，南向窗墻比約0.43-0.47。

金基首個山谷森嶼主題景觀：利用土地的自然高差，定制山谷森嶼主題的立體花園。

金基首個環抱式公園：以L型公園帶，結合城市綠化將項目包裹，與外界喧囂有效分離。

金基首個悅己會所：在傳統健身房、瑜伽室功能外創新打造電競室、棋牌室、KTV、桌游室等空間。

地下光廳車庫：引入自然光與景觀，打造藝術館式歸家序廳，讓歸家充滿儀式感。

深研板塊人居需求，精準打造建面116、143㎡戶型，配置全明電梯廳，南向寬幕落地窗，采用LDKBG一體化空間設計。此外，項目專注更適合南京氣候的，新一代定制化科技系統。

項目自開放以來市場反應尤為熱烈， 僅驗資客戶累計接待就超1000組 ，首開更以 超97%的去化率， 領銜全城！

金基嶼樾府

小行板塊10余年來僅此一塊低密宅地，金基嶼樾府就長在這塊“絕版”土地上，整體容積率約1.28，打造5-8層低密純洋房。

金基嶼樾府1期提前200余天實現1期全維實景呈現，讓理想中的公區、景觀、建筑立面，眼見為實！

嶼樾府2期即將加推8號樓央景王座領銜，建面約127㎡、168㎡兩大改善戶型同步發售，僅47席珍貴席位。

金基山和月

這是金基在南京的第三座“月”系改善產品，根據克爾瑞數據，山和月蟬聯2026年全市低密住宅銷售金額TOP1（全市建面約160㎡及以上）。

自去年5月首次呈到去年10月示范區二階公開，再到如今，項目實景范圍進一步擴大，將產品力、兌現力完全呈現出來。

要知道，山和月所有樓棟已經加推結束，目前在售房源所剩不多，逐漸進入到了收官階段。即便如此，仍然能夠投入巨資打磨實景、開放體驗，是十分難得的。