江蘇
王大姐剛拿到房產(chǎn)證，準備裝修入住，卻發(fā)現(xiàn)房子里住著租客。
租客拿出和原房主簽的3年租賃合同，說“買賣不破租賃”，堅決不肯搬走。
我是邳州律師姜威，在邳州本地執(zhí)業(yè)10年，處理過多起這類騰房糾紛，今天教咱老鄉(xiāng)合法拿回自己的房子。
邳州律師姜威：“買賣不破租賃”不是萬能的，這3種情況不適用
1.法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第七百二十五條，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
2.只有真實、合法且在過戶前已實際履行的租賃合同，才受法律保護。
3.真實案例：王大姐的案子，原房主是過戶前1天才簽的合同，租客也沒實際入住，法院判決合同對王大姐無效。
邳州律師姜威提醒：很多原房主會和親戚串通簽虛假長租合同，故意拖延交房，這種合同法院不會支持。
邳州律師姜威：這3種情況，你有權(quán)直接要求租客騰房
1.租賃合同是房屋過戶后簽訂的，原房主已經(jīng)不是產(chǎn)權(quán)人，無權(quán)出租房屋。
2.租賃合同沒有實際履行，租客從未入住，也沒有支付過租金。
3.原房主和租客惡意串通，以明顯低于市場價的租金簽訂長期合同。
真實案例：李大哥買的房子，原房主和侄子簽了20年租賃合同，租金一次性付5萬，法院認定是惡意串通，判決租客15天內(nèi)騰房。
邳州律師姜威建議：買房前一定要實地看房，確認房屋是否有人居住，不要只看房產(chǎn)證。
邳州律師姜威：租客確實有權(quán)居住，怎么維權(quán)最劃算
1.不能強行趕租客，否則可能涉嫌非法侵入住宅，要承擔法律責(zé)任。
2.可以要求原房主承擔違約責(zé)任，賠償你剩余租期的租金損失。
3.如果合同目的無法實現(xiàn)（比如買婚房急著入住），可以要求解除購房合同。
法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第五百七十七條，當事人一方不履行合同義務(wù)的，應(yīng)當承擔賠償損失等違約責(zé)任。
邳州律師姜威提醒：本地法院這類案件，一般會支持買方要求原房主按市場租金標準賠償?shù)脑V求。
邳州律師姜威：租客拒騰房，3步合法維權(quán)流程照著做
1.立即固定證據(jù)：保存好房產(chǎn)證、租賃合同、和原房主及租客的聊天記錄、現(xiàn)場照片。
2.向租客發(fā)書面騰房通知，明確要求其在7-15天內(nèi)搬離，告知逾期后果。
3.協(xié)商不成的，向法院起訴，要求租客騰房并支付房屋占用費，同時起訴原房主索賠。
邳州律師姜威建議：不要采取換鎖、斷水斷電等暴力手段，不僅違法，還可能被租客反咬一口要求賠償。
邳州律師姜威：2個防坑技巧，從源頭避免騰房糾紛
1.簽購房合同時，明確約定房屋交付時間，以及逾期交房每天按總房款萬分之五支付違約金。
2.預(yù)留5%-10%的尾款作為交房保證金，等房屋實際交付、水電物業(yè)結(jié)清后再支付。
真實案例：張大哥買房預(yù)留了5萬交房保證金，原房主不敢拖延交房，順利解決了租客問題。
總結(jié)：“買賣不破租賃”有嚴格適用條件，虛假長租合同不受保護；遇到租客拒騰房不要暴力解決，先收集證據(jù)再起訴；簽合同時預(yù)留交房保證金，能最大程度規(guī)避風(fēng)險。
關(guān)注邳州律師姜威，每天分享聽得懂、用得上的本地法律常識。
如果你遇到二手房騰房糾紛、租客拒搬、原房主逾期交房等問題，私信邳州律師姜威，幫你合法拿回房子，挽回損失。
特別聲明：以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺“網(wǎng)易號”用戶上傳并發(fā)布，本平臺僅提供信息存儲服務(wù)。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
